抵押预告登记优先受偿效力的解释论

作为预告登记的一个子类型,按照法教义学的逻辑推演,抵押预告登记并不产生优先受偿效力。但该制度的创设目的在于满足商品房预售交易中当事人的担保需求,若抵押预告登记权利人最终无法实现优先受偿权,这一制度将难以发挥其应有的作用,最终沦为具文。当符合已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效等条件时,抵押预告登记转本登记的实质条件已满足,允许抵押预告登记权利人直接行使优先受偿权并不违反物权法基本原理。虽然《民法典担保制度解释》最终未对强制执行程序中抵押预告登记的效力作出规定,但不妨碍预告登记权利人依照该司法解释第52条第1款的规定行使优先受偿权。在破产程序中,抵押预告登记权利人行使优先受偿权无须以已办理建筑物所有权首次登记为前提,优先受偿的范围也不应限制在人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内。     

预购商品房抵押预告登记的法律效力

作为商品房预售的重要配套机制,预购商品房抵押预告登记旨在加强放贷银行的法律地位,但银行对标的物没有优先受偿权。这种预告登记具有弹性架构,随着商品房建设的进度,其义务人会从预购人扩张到开发商,标的物会从预购商品房转变为现房,预购人或开发商处分现房的行为会受影响,从而能保障银行取得房屋抵押权。银行的房屋抵押权顺位基于预购商品房抵押预告登记的时间来定,它优先于之后的预查封登记或查封登记,这体现了保全顺位的效力。     

平衡与限度:所有权预告登记与建设工程价款优先受偿权之比较

效力问题是预告登记制度的核心。当预告登记的权利与其他权利出现冲突时,预告登记的效力就体现为权利优先性问题。建设工程承包人的工程价款优先受偿权与房屋买受人的所有权预告登记在性质上有相似之处,当二者并存于同一个不动产之上时,所有权预告登记能否对抗建设工程价款优先受偿权,对此,我国现行法律并无明确规定。本文基于预告登记的性质、效力分析,通过法律漏洞填补、价值判断和利益衡量等方法,论证房屋买受人的所有权预告登记应当优先于建设工程承包人的工程价款优先受偿权。     

工程价款优先受偿权之预告登记制度构建

<合同法>第286条确立了建设工程承包人工程价款的优先受偿权,以保障承包人债权的实现,但是该条款在适用中却处于"休眠状态",无法实现应有的立法价值.为保障交易安全,基于优先受偿权与预告登记制度的价值取向具有一致性,我国立法应借鉴德瑞等国的做法,将工程价款优先受偿权纳入预告登记制度,承包人就其优先受偿权的数额及相关事项进行预告登记后,在登记的数额范围内,工程价款请求权产生物权优先效力,可以对抗就该建筑物设定的抵押权及其他债权,未经办理预告登记的承包人同意而对建设工程进行抵押、转让等处分行为,不发生物权的效力.     

工程价款优先受偿权预告登记之构想

工程价款优先受偿权具有优于抵押权和其他一般债权的效力,在本质上属于不动产担保物权,如果其不具有必要的公示性,必然会损害交易安全。工程价款优先受偿权与预告登记的价值取向具有一至性,本文通过对国外相关立法的参考,对我国工程价款优先受偿权预告登记制度的构建提出了相关见解。     

预告登记请求权与工程优先受偿权冲突及解决

《物权法》确立了预告登记制度,凡进行了预告登记的不动产,如果没有经过权利人同意而处分的,不发生物权效力。这一制度有利于维护购房人的合法权益,稳定市场交易秩序。但是,从我国法律体系中考察,可以发现这一新的法律制度与其他制度存在冲突。其中,比较明显的就是与工程优先受偿权的冲突。通过对两种制度性质的考量可以得出建设工程优先受偿权应优于预告登记请求权的结论。同时,我国建设工程优先受偿权有待完善。     

预购商品房抵押权预告登记的效力认定

正我国现行法律对预购商品房抵押权预告登记的性质、效力一直没有作明确界定。这导致实务中出现两大难题:一是银行债权根据该登记是否对抵押物,即涉案房屋有优先受偿权;二是房产商因担保责任代偿小业主的欠款,此时小业主未直接对其违约,房产商能否超越合同相对性单方解除合同。对两大难题的解决方式直接决定银行和房产商在小业主逃避债务时应如何维护自     

商品房预售中的担保及登记立法研究

商品房预售中的担保，应定位于未来之不动产抵押。商品房预售登记、担保登记等，属于预告登记范畴，其效力在于使已登记之请求权发生对抗效力。应建立在建建筑物登记制度，为以未来之建筑物为客体的请求权的预告登记，提供附着点。为维护商品房预购人的生存利益，建筑工程承包人法定抵押权，在预售之商品房上应不发生。     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

商品房预告登记制度效力的理解

预告登记是我国物权法以基本法律的形式建立的制度,它的出台试图刷新我国房地产市场长期存在的"一房二卖"甚至"一房多卖"的现象,使开发商与购房人之间利益较量的天平上向弱势群体一方倾斜了少许。但从法理及结合我国司法实际看,有关预告登记效力的规定似乎有点缺憾。     

不动产抵押权优先受偿范围研究  ——基于裁判分歧的分析和展开

债的受偿范围可依当事人约定的担保范围或法定的担保范围而确定,其是否可以纳入不动产抵押权的优先受偿范围,还需考虑不动产登记簿的记载和法律的限制性规定。利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金都应当进行登记,且登记或依登记计算的数额可以超过法定限制,只不过就超过部分,债权人不享有债权请求权,更不享有优先受偿权。实现抵押权的费用、保全抵押财产的费用,无需登记,具有共益费用性质,当然属于优先受偿范围。抵押合同约定的担保范围与不动产登记簿的记载不一致时,法院在实体审判中应明确具有优先受偿性的债权范围,以及不具有优先受偿性、仅具有债法效力的债权范围,为债权人实现其权利提供执行名义。在强制执行程序中,执行法院就抵押财产变价款的分配,根据是否存在后顺位物权人和一般债权人而区别处理。司法实践中的不同处理在一定程度上受到不动产登记簿设计的影响。为彻底解决此种分歧,应对不动产登记簿的登记事项进行修改,或者在登记簿的“附记”中记载担保范围。     

论预告登记的效力——从制度目的角度分析

我国《物权法》第20条确立了预告登记制度,但是对预告登记制度的效力规定过于简单,不能解决实践中遇到的各种复杂问题。本文从预告登记的制度目的角度出发,分析预告登记的效力,认为其应当具有事实处分救济效力、法律处分救济效力、顺位效力、破产保全效力和对抗强制执行效力共五种效力。     

预告登记制度比较考察

作为一项重要的物权制度,预告登记起源于中世纪之普鲁士法,其旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权,赋予该请求权物权的排他效力.该制度为德国、日本、瑞士等国家法律所继受.试图以这些国家的预告登记制度作为比较研究的对象,全面揭示预告登记的范围、性质、效力及构成要件等问题,并就此提出构建我国预告登记制度的一些建议.     

论预告登记的善意取得

我国《物权法》对预告登记善意取得没有明确规定,学者对其亦未有详论,有待补充。保护交易安全、充分发挥预告登记的功能需要我国《物权法》确立预告登记的善意取得,预告登记的自身属性亦为其善意取得提供了可能性。综合考虑善意取得构成要件之一般性和预告登记发生条件之特殊性,其构成要件应为存在以不动产物权变动为内容的债权请求权、存在预告登记约定、预告登记债权请求权人善意、完成预告登记。     

物权法之预告登记制度浅析

《物权法》首次在在立法上对预告登记的适用范围、行使程序、效力的产生及消灭做出了明确规定,本文简述了预告登记制度起源、性质与效力,并对我国《物权法》中的预告登记制度存在的问题进行及其完善进行了探讨。     

预告登记权利人“排除异议”的判定——以《异议复议规定》第30条为中心

《异议复议规定》第30条作为预告登记权利人提出案外人异议的审查依据,因其中"排除异议"及"符合物权登记条件"在解释上易生歧义,致实务适用意见不一。依执行理论,除所有权外,何种权利始可排除强制执行,应依实体法之性质、效力及执行目的或方法确定。经预告登记之权利并非实体权利,其性质应为兼具物权性、债权性及从属性的请求权。目前,我国预告登记在强制执行中的效力,立法未臻明确,但结合我国预告登记实体法之"再处分禁止效力"及"不动产登记簿冻结效力",藉由目的解释,应将《物权法》第20条第1款之"处分"进行扩张,使其效力覆盖强制拍卖、变卖等"处分"性执行措施。而案外人据以《异议复议规定》第30条提出异议的,法院不应适用于商品房预售合同备案登记、网签及受让物权预告登记以外的其他预告登记之情形,其"符合物权登记条件"之确认,应参照预告登记转本登记之理论,采实务通说之标准,具化为满足合法有效的商品房买卖合同,已办理预告登记及支付全部价款或依约定支付价款之要件。     

预告登记的物权效力

商品房预售的特点决定了交易主体地位的不平衡,处于弱势一方的购房人的合法利益极易遭受不法侵害。为求切实保护购房人利益,规范双方主体的交易行为,有必要运用物权法原理,构建商品房预告登记制度,赋予预告登记以权利保全效力、保全顺位效力、预警效力及破产保护效力。     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

论浮动抵押的本质特征

《物权法》第一百八十一条创设了浮动抵押制度,是指企业、个体工商户、农业生产者以其现有和将有的生产设备、原材料、设定抵押,抵押人在正常经营活动中可自由处分其抵押财产。在发生法定或约定事由时抵押财产得以确定,抵押权人就确定后的抵押财产优先受偿的一种特殊抵押,因此其登记制度和一般抵押权应有所区别,但现行登记制度没有依据浮动抵押的特点做出特殊的规定。