对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

小心:商品房预售有陷阱

商品房预售，俗称“楼花”买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展，商品房预售在房产交易中的比重也日益增加。与现房销售相比，在商品房预售交易中，房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态，至最后完工交付，尚须经过一段较长的时间，期间不确定因素较多，困而购房者面临的风险也较大。加之商品房预售在我国尚无一套十分完善的法律法规加以约束，因而，实践中，购房者的合法权益常常困开发商的恶意欺诈而处于十分不利的境…     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

析商品房预售合同

析商品房预售合同金俭商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方，明确预售和预购方权利与义务的书面协议。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的...     

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的"不可归责于当事人双方的事由",开发商应当将收取的定金返还给购房者。     

商品房预售风险的公证预防

一、商品房预售合同公证的必要性与紧迫性商品房预售，又称作‘’楼花”买卖，①是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。预售商品房的行为，是一种期货转让行为，在资金、风险等几个方面都有自己的特点。因其能及时融资并发挥房屋之效用而被房地产开发商乐于采用，同时由于购买方有较为自主的选择权（如楼层、朝向以及价格），也使更多的购房者愿意接受。但是另一方面，商品房预售活动有着极大的风险，它所隐含的纠纷隐患往往给购买方以损害。突出表现为购买方对其中许多相关…     

商品房产权登记面积与合同约定不符买方是否有权解除合同

在商品房的销售过程中，面积误差纠纷一直是购房纠纷中的重要问题。根据《商品房销售管理办法》（以下简称《管理办法》２００１）第３条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。在预售情形中，房屋的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积都是暂测面积，其产权登记面积一般要由房管部门的专业人员予以测定。因此说面积不符的情况是比较常见的，这就不可避免地带来一个问题———合同约定面积和实测面积不符，买方是否有权解除合同？《中国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》对这个问…     

商品房权利交付问题探析

商品房买卖对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产保值具有积极的意义。在商品房买卖合同的履行过程中，由于有些售房方的违规操作，使购房者虽已实际使用房屋，但迟迟拿不到房屋产权证的现象时有发生。诉讼中，售房方如能补办产权证，法院即判决对购房者要求解除预售、出售合同及赔偿损失的诉讼请求不予支持。但购房者往往对判决不服，认为售房方对商品房的交付有瑕疵，     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

商品房预售中消费者权益的立法保护

引言 对商品房预售的预购人权益保护的法律现状 规范商品房预售的法律渊源较多,如《民法通则》、《刑法》、《建筑法》、《房地产管理法》、《金融信贷法》等与商品房消费者权益保护相关的法律。而《消费者权益保护法》是否适用于房地产消费者,学界争议较大。我认为既然商品房是商品,即可以用于交换的人的劳动,则该法适用于房地产消费者是不能怀疑的。《城市商品房预售管理办法》及建设部和     

试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

上海市人民政府关于修改《上海市房地产转让办法》的决定

市人民政府决定,对《上海市房地产转让办法》作如下修改: 一、第四十条修改为: 关于预购人将预售商品房转让的问题,由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见,市人民政府视调控需要作出决定。 按照市人民政府的有关决定,预购人转让预售商品房的,其转让行为按照下列规定实施: (一)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同; (二)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。     

浅析商品房预售合同纠纷中的有关问题及对策

商品房预售合同是伴随着近几年我国房地产市场的发展而出现的新鲜事物。由于我国相关的法律规制滞后,现实生活中人们对商品房预售合同存在很多模糊认识,商品房预售纠纷大量出现。本文对商品房预售合同纠纷的特点、原因加以叙述并做出了对策分析。     

对预售商品房抵押的探讨

预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在．但在我国（城市房地产管理法）和（担保法）等有关法律规范中并未作出明确的规定，给实际适用带来一些困难。本文拟就这一问题作一番探讨，以期对其能早日加以规范。一、预售商品房抵押概述传统民法理论一般认为，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。然而，随着我国房地产业的发展，个人住房贷款大显出现，其中多为预售商品房抵押贷款，预售商品房属于尚待建成的建筑物，其是否可以作为抵押的标的呢？对于这个问题，英美法系的立法例不允许以未建成或…     

关于商品房预售合同中预售房转让与交付房转让的法理思考

预售商品房转让是否有效?这一模棱两可的法律问题是由于对预售商品房的模糊认识造成的,进而造成了司法实践的混乱。本文认为:预售商品房是一个模糊概念,在法律上应该进一步划分为具有相对独立法律地位的预售房、交付房、产权房;目前的法律框架下预售商品房中的预售房转让合同有效、交付房转让合同无效。本文澄清了预售商品房转让及其效力在理论上的模糊认识,并提出完善预售商品房法律制度的建议。     

商品房销售管理办法

第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。     

我国商品房预售款监管模式法律分析

商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要的作用,然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯.因此,对于商品房预售预售的监管.本文通过我国现实中不同地区的商品房预售款监管模式,以监管主体为核心,在比较分析的基础之上,分析了我国现有三种模式的利弊,并在此基础上,为我国商品房预售款的监管模式提出有效的完善建议.