房产抵押之律师实务

抵押担保中，房地产抵押是使用最广泛的一种物权担保。明确房地产抵押中的法律问题，掌握房地产抵押的实际操作，是律师为房地产抵押提供法律服务的基本功。本文只讨论房产抵押。一、办理房产抵押业务中适用的法律法规办理房产抵押，适用的法律主要有《中华人民共和国民法通则》（1986年）、忡华人民共和国土地管理法》（198年修正）、仲华人民共和国城市房地产管理法》（199年）（以下简称“城市房管法”）、《中华人民共和国担保法》（1995年）（以下简称“担保法”）以及《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）、《…     

我国房产抵押的若干法律问题

抵押担保中，房地产抵押是使用最广泛的一种物权担保，由于我国经济的迅速发展，出现的新问题也越来越多，而法律规定又明显滞后，带来许多需要解决的法律问题房产抵押是担保抵押中数量最多的一种物权担保，在实际工作中要特别注意以下几种情况划拨土地公有房户的抵押《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。因而，设定此类房产抵押，应特别注意：门）设定该类房产抵押时，必须征得批准划拨该土地的人民政府的土地行政管理部门同意＿尽管抵押的是房产，但由于房地…     

承包人优先权与房产转让抵押公证中权利瑕疵的预防

近几年，随着各项不动产登记制度的完善，在房产转让、抵押公证中，公证员已经可以做到完全有把握防止一切权利据疵。但去年《合同法》的实施，使这一问题又出现了新的情况。储同法》第286条规定，承包人就建设工程的变价享有优先受偿权（以下简称优先权）。由于这一条文规定得过于笼统，在理论和实践方面都存在许多疑问，给房产转让和抵押公证新增加了很大风险。～＿。承包人优先权可能导致的权利吸底的神继承包人优先权就是承包人所享有的变卖所承建的建筑物并优先受偿的权利。其可能导致的权利仅疵主要有两种：～是使房产买受人的利益受…     

境外个人购房抵押贷款律师见证业务刍议

购房抵押贷款是近年来我国兴起的一种房地产金融贷款。它是指购房者在向房产商(又称发展商)购买房地产物业并交纳一定比例(通常30%以上)购房款后,将其与房产商签订的《预购房屋合同》(或《房屋买卖合同》)的全部权益及所购房屋抵押给银行,由银行对其发放剩余房款(一般不超过70%)的贷款。而美国、新加坡、香港等境外个人申办购房抵押贷款更是一项新兴的房地产金融贷款。律师参与房地产金融市场、为境外个人提供购房抵押贷款法律服务是国际上通行的做法。律师见证业务就是其中的一项服务内容。从我所为建国以来上海首家中资银行向境外个人发放购房抵押贷款提供法律服务的实践来看,律师见证业务主要有:为境外个人“委托书”见证;为“房产抵押贷款合同”见证;为“抵押协议书”见证。     

中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此．房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。     

公证抵押登记若干问题思考（下）

(三)对《办法》第18条以权利作抵押担保的理解。在现代社会,允许以权利为标的而设定抵押权。这是各国立法所普遍采纳的一般原则。因此,我国也不例外。《办法》第18条规定“以承包经营权等合同权益、应收账款或未来可得权益进行物权担保的,公证机构办理登记可比照本办法执行。”此条看起来是本《办法》的兜底条款,但在实践中基于此而设定的抵押可能产生许多不同于一般抵押的法律问题,故笔者在此对该条进行简单地论述。     

借款1.5万元，“砍头息”就要6000元

<正>李明亮在内蒙古赤峰市有一处房产,是他前些年打工攒钱购置的。刘江平知道后,便去劝说李明亮将这处价值60多万元的房产做一个“过户贷”年近不惑的李明亮热衷于各类投资理财,最终却是血本无归,家产败光,在2018年7月成了一名失信人。多数亲朋好友了解李明亮的为人处世,也不愿意借他钱。后来,李明亮经人介绍,找到一家小贷公司。而让人想不到的是,实际借款金额仅9000元,最后却要抵押自己价值60余万元的房产还贷……     

抵押权为何不能实现

天合信用社在严格履行了抵押贷款的手续之后发放贷款，但仍然无法实现其抵押权，原因找来找去，发现是因为法律的“弹性”过大。案情是这样的：１９９８年，包工头李有道用自己价值２０万元的房屋向建设银行抵押贷款３万元。１９９８年９月，李有道欠下了许多债务，其中的一个债权人陈有望以李有道欠其１５万元贷款为由同法院起诉，并申请财产保全。法院审查后裁定扣押其房屋一套，告知李有道房屋抵押后的剩余价值部分不得转移，但未通知房产登记机关。１９９８年１０月李有道瞒着法院将第１次房产抵押的剩余价值部分向天合信用社进行再次抵…     

谈房产抵押贷款合同的审查

近年，随着房地产业的发展，房产抵押（按揭）贷款业务大幅度增加。此类合同公证成为公证处的主要业务之一。而对房产抵押贷款合同的审查是办好此类公证业务的关键所在。一、根据抵押房产的产权状况，确定应采用哪一种房产抵押贷款合同 用于抵押的房产，可以是已经取得产权的，也可以是尚未取得产权的，在审查合同中应加以区别。 （一）用已经取得产权证的存量房做抵押的，主要有两种情况： １、借款人用自有房产做抵押，借款人同时又是抵押人的，可由贷款人与借款人（抵押人）签订双方合同，将贷款内容与抵押内容融合在一个合同内，便于表…     

“以房养老”刑事案件涉案房产处置路径探析

<正>为积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，2013年我国出台《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，在完善投融资政策中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定在北京、上海开展住房反向抵押养老保险试点，规定拥有房屋完全产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，     

借款合同中抵押权人主体资格分析

抵押登记是土地登记、房产登记的一项重要工作,《土地登记办法》第36条、《房屋登记办法》第44条均规定,对符合规定条件的,登记机关应当办理抵押登记。目前,国土、房产部门一般只为银行等金融机构办理借款合同抵押登记,但除了金融机构贷款外,社会上还存在大量的企业之间、自然人之间的借贷关系,其要求办理抵押登记呼声日益高涨,能否为其办理抵押登记成为登记部门面临的难题之一。本文拟就抵押权人的主体资格,即为哪些主体办理抵押登记进行初步探讨。     

抵押与质押之区分及中国物权法的选择

关于抵押与质押之区分 ,大陆法系主要有三种立法例。我国对抵押与质押关系的处理经历了由《民法通则》的“质”“押”合一到《担保法》的“质”“押”分立的变迁。《担保法》中采取多元化的标准区分抵押与质押 ,担保标的不同 ,抵押与质押的区分标准也各不相同 ,这就造成了若干理论上的困惑和一些实践中的不便。为此 ,有必要以民法典的编撰和物权法的制定为契机 ,对抵押与质押的区分进行重新思考和抉择 ,选取占有方式作为二者区分的标准     

论权利抵押权

权利抵押权即以可以转让的用益物权为标的物的抵押权。权利抵押权的标的物范围因各国及地区法律规定的不同而各异。权利抵押权的设立由当事人以合同形式进行 ,抵押合同从成立时起生效 ,法律、法规另有规定的 ,从其规定。权利抵押权的效力有其特殊性 ,其消灭原因包括抵押期限届满和抵押人放弃权利两种。我国未来的《物权法》应对这一制度作出明确规定。     

宅基地使用权制度探讨——对《物权法(草案)》宅基地使用权制度的修改建议

引言根据《物权法(草案)》的规定,“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。”同时《物权法(草案)》还规定,“禁止城镇居民在农村购置宅基地”、“宅基地使用权不得抵押”。从这些规定     

谈重复抵押的效力──关于《担保法》第35条第2款的思考

抵押作为“担保之王”，①已被广泛应用于社会经济生活，实践证明它是担保债权实现的一种有效的法律手段。《担保法》的实施规范了抵押行为，但从实践情况来看，仍存在一些亟待解决的问题，重复抵押问题就是其中之一。笔者针对《担保法》第３５条第２款关于重复抵押的规定，对其效力问题作一思考，并略抒管见。 重复抵押也称超额抵押，是抵押人以抵押物的同一价值为几个债权设定抵押，所担保的债权总额大于抵押物的价值。重复抵押有两个基本事实特征：第一，抵押担保的债权总额超过抵押物的价值；第二，由于第一个特征导致在抵押权实现时，…     

港口经营人抵押权之刍议

针对港口经营中出现的港口流动存货抵押的实践情况,采用实例、比较、归纳等方法,结合《中华人民共和国物权法》关于浮动抵押的法律规定,探讨和研究港口经营人的抵押权,并对如何完善港口经营人该项权利提出建议,主张对《中华人民共和国物权法》的浮动抵押规定进行细化,以更好地保护该项权利,同时在《中华人民共和国港口法》等法律规范中增加包括抵押权在内的港口经营人权利方面的内容,以适应实践的发展。     

抵押合同若干法律问题初探

抵押,是物的担保方式之一,是大陆法系民法的一项重要制度：依现行民法理论通说,抵押是债务人或者第三人继续保持对不动产、不动产之权利、动产的占用,而依照一定的方式将该财产作为对债权的担保。我国《民法通则》第89条第2项规定抵押为：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物一债务人下履行债务的,债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还：”《担保法》则在第33条规定了抵押的概念为：“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,     

权证的法律“软肋”

“权证”的推出为解决股权分置这一历史性难题提供了一种新的选择,但具体如何操作,如何对其进行有效的监管,现行的相关法律制度还有须要完善之处解决股权分置,用中国证监会主席尚福林的话说,就是“开弓没有回头箭”。随着头两批试点的逐步推进,全面铺开也只是个时间问题了。在此过程中,非流通股股东给予流通股股东“补偿”的形式也开始趋向多元化,一开始是“送股”或者“派发现金”,之后又出现了“缩股”和“权证”。权证这一金融衍生工具对中国证券     

浮动抵押逸出担保物权体系的理论证成

具有担保功能的权利,并非都是担保物权。如果一项权利既不符合担保物权的特征,亦有违物权法的基本原则,就不属于担保物权。对比浮动抵押与担保物权的特征可以发现,浮动抵押有担保功能但并非担保物权。在民法典编纂背景下,宜将浮动抵押从担保物权体系剔除。考察比较法资料,结合“charge”的词源语义,遵循语言翻译的忠实严谨原则,宜将“floating charge”译为“浮动担保”而非“浮动抵押”。至于浮动担保何去何从,相对合理的方案是将其嵌入合同法域,规定于我国民法典合同编之“合同的担保”章节,以此彰显民法典的体系性与逻辑性。     

中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案

根据最高人民法院《关于破产企业国有划拔土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上．将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拔方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。