公证行业发展之“突破口”

对于开拓和保守公证业务,公证同仁都有相当一致的感慨:怎一个"难"字了得.虽然我们在房屋转让合同、股权转让协议、银行贷款合同等业务领域方面取得了一系列的进展,一些地方甚至出台了文件,要求有关事项必须进行公证,但全国大多数地方的公证机构日子并不好过.而在对行业发展进行反思和再认识的过程中,只有看清楚问题,才能找出相应的办法.     

一件特殊房屋继承权公证

前不久,我处办理了一件已出卖但未转移登记房屋的特殊继承权公证.承办公证员办结该案后,不是按照常规交卷了事,而是从执业公证员的独特视角对该案作深层次法理分析,并向有关部门提出法律建议.     

新《房屋登记办法》对公证的影响

建设部新颁布的《房屋登记办法》于2008年7月1日起施行，这是《物权法》实施后在不动产物权登记领域的一部重要规章。由于其在征求意见稿中曾多处涉及公证，公证界对这部规章期待有加，然而，正式颁布的《房屋登记办法》仍然秉承了《物权法》对物权设立与变动的意思自治原则，并未将物权变动的相关法律关系纳入法定公证的范畴。致使业内一片哗然。     

转让未取得权属证书房屋的合同效力问题研究——以区分效力性规范和管理性规范为路径

当前司法实践中遇到大量将未经登记领取权属证书的房屋进行转让的合同纠纷案件。笔者认为,上述合同未违反合同的效力性和禁止性规定,符合当事人意思自治原则和诚实信用原则,应为合法有效。本文主张应正确分析不动产物权变动与合同效力之间的关系,从解释合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规范的涵义入手,区分效力性规范和管理性规范,准确理解和适用房地产管理法第三十七条第(六)项的规定,以保障房地产交易活动的安全和信誉。     

物权行为是否影响合同公证的效力

在我国法学界和司法实践中,一直存在一个具有争议性的问题,即物权行为是否具有独立性,这一争论在实践中直接影响了合同公证的效力,即物权的变动是否可以作为合同公证撤销的当然依据.     

“肉眼凡夫”和“束手无策”——基于公证行业的视角看房屋委托书公证的过错与救济

房屋委托书公证．是公证机构日常工作中再平常不过的一项业务。然而许多公证人员一提到它却是“谈虎色变”．究其原因．源于近年来当事人以不法手段骗取公证书．之后公证机构被告上法庭要求赔偿的案例越来越多。一份收费200元的公证书,最后可能被判赔近百万元,这其中的不成比例姑且不论．公证人员和公证机构在其中承担的执业风险和舆论压力还会影响到行业的发展和公信力的维护。公证人员在能力所及的情形下尽到审查义务而仍然免责不能和公证机构被判赔偿后难以通过追偿而获得救济．是目前公证行业在面对房屋委托书公证时最大的困扰。公证人员不是“火眼金睛”．公证人员也是“肉眼凡夫”;公证机构不想做“冤大头”．公证机构却往往“束手无策”。     

对一件房屋赠与合同公证的法律分析

2007年10月。笔者所在的公证处受理了一件农村房屋的赠与合同公证。王老汉和妻子顾老太持登记于顾老太名下的房屋所有权证、土地使用证来到公证处，想通过办理赠与公证．将这套房屋赠与王老汉的小儿子。表面看来这是一个简单的公证事项：赠与人提交的财产所有权凭证齐全；赠与人与受赠人是直系亲属关系，合同双方当事人的意思表示真实；受赠人是该村村民，而且受赠人以前在村中没有宅基地，符合受赠条件；经公证处核实，当事人提交的不动产权属证书记载的事项与登记机构保管的不动产登记簿一致。     

论行政审批与合同效力——以外商投资企业股权转让为线索

行政审批在性质上为行政许可,而非行政确认,由此决定行政审批为合同生效的必要条件,而非充分条件。在须经行政审批的场合,未经审批的合同为未生效合同,而非无效合同。未生效合同不能产生履行的效力,但并非不具有任何法律约束力,合同依法成立后,负有报批义务的一方应依照合同的约定或者法律的规定履行报批的义务,否则,即应承担相应的违约责任。对此,无论从解释论的角度进行分析,还是从立法论的角度进行分析,都可以得出大体相同的结论。考虑到解释论的思路过于曲折,从立法论的角度来探讨这一问题的解决就显得尤为必要。     

也谈公证行业之“养猫灭鼠”

过街老鼠的俗语大家都不陌生,现在钢筋水泥的城市里老鼠过街的情景不多见了,但在媒体报道及公共舆论作用下被当成过街老鼠的人或事却不鲜见.在公证行业内部,公证员及公证机构稍有闪失就有可能踩到雷区或掉入当事人设置的陷阱,成为媒体及公众讨论甚或口诛笔伐的对象.中国政法大学法学教授马宏俊曾发过一篇小短文《也说老鼠过街》①,笔者翻阅几次感慨良多,现就公证行业之养猫灭鼠谈谈一己之见.     

浅析物权变动的原因与结果的区分原则——兼谈区分原则在中国《物权法》的适用性

本文首先将物权变动的原因与结果的区分原则与物权行为理论区分,然后分析物权变动的原因与结果的区分原则,作为一个独立的原则在各国的立法情况。对中国的立法背景等进行分析,同时借鉴国外的立法经验,得出中国物权法在不承认物权行为理论的前提下,坚持物权变动的原因与结果的区分原则的可行性和现实性。     

物权法区分原则：房屋登记民行交叉案件的裁判路径

一般来说,审理涉及买卖、共有、赠与等原因产生的房屋权属争议案件时,可能会出现既要判断如买卖、共有、赠与等民事行为的效力,又要判断房产证等登记行政行为的效力的情形。这种情形通常被称为民行交叉。所谓民行交叉,有的学者认为,就是指行政诉讼程序中存在需要通过民事诉讼程序解决的情况或者民事诉讼程序中存在需要通过行政诉讼程序解决的情况。①审理此类案件,是民事先行,还是行政先行,在以前的审判实务中并没有统一的思路。有     

非规范性房屋租赁合同公证的理论与实践

在办理房屋租赁合同公证中,经常会遇到出租人由于各种原因在尚未办理或取得房屋产权证的情况下与承租人签订房屋租赁合同并申办公证的情形,这类租赁合同在实践中被称为"非规范性的房屋租赁合同".在房屋租赁市场中,这类房屋租赁活动并非少见,但是由于房管部门对这类房屋持有者的产权没有登记备案,同时也缺乏规范这类房屋租赁活动的法律规范,因此,公证处对这类房屋租赁合同可否公证也各执一词、莫衷一是.     

论物权性强制性规范与债权合同的效力——以抵押人擅自转让抵押物为视角

依据区分原则,物权法中的强行性规定仅为物权是否在当事人间发生变动的依据,其对作为物权变动原因的债权合同效力并无影响。《合同法》第52条第5项中的强制性规定,除了公法中的行为规范外,尚包含私法中的强行性规定且为合同法中的强行性规定,而不包括物权法中的强行性规定。因此,抵押人未经抵押权人同意擅自转让抵押物的合同有效,仅物权不发生变动。     

公证的职能诉求——“两个平台、两个依据”

以满足需求、服务发展为己任,以预防纠纷、化解矛盾为主线,以加强公证公信力建设为核心,以服务党和政府中心工作、积极构建公证法律服务体系为总要求,经过多年的摸索,我们有了个比较清晰的思路并且坚定了一个认识,那就是,公证行业的发展离不开市场和社会的需求。     

“公证谈话记录”的制作与效用

法办理公证过程中，制作《公证谈话记录》是一个必经程序。实践证明，一份好的《公证谈话记录》不仅对公证事项的内涵与外延起到拾遗补缺的作用，而且还会在当事人日后反悔或有关部门对公证书质疑的情况下起辅助证明的作用。因此，从某种意义上讲，公证员制作的《公证谈话记录》是仅次于公证书的“第二公证材料”，所以也有人形象地把《公证谈话记录》喻为“亚公证书”或“准公证书”。     

公证“免责规则”的探索

一、公证免责规则的价值分析本文拟从公证行业及从业人员防范、降低风险的角度尝试探究公证免责规则的运用,并借用相关职业的概念表述引入免责规则,如法官按照程序规则、医务人员按照规定流程都存在免责的规则内容。与其他职业的事后、外部评价判断不同,公证行业的免责规则更倾向于行业及从业人员在事前、内部进行评估和决策,因此更具积极性和前瞻性,更符     

浅谈我国“住改商”问题规制——以物权法为视域

伴随我国经济快速发展,人们对于生活质量,尤其是生活环境质量上的要求随之提高。当前存在住改商的不良影响问题俨然已成为与良好居住环境要求相悖的热点问题。本文以近年发生的住改商现象为切入点,结合物权法上对公民建筑物区分所有权、相邻权的规定,比照国外相关制度,对于如何看待及解决住改商问题,阐述自己的思考。     

从赠与合同附随义务的履行看物权变动登记中的公证

近日又接待一当事人诉称其在公证处办理了房屋赠与合同公证,现赠与人死亡,为办理房屋过户登记往来于房屋登记机构和公证处多次,至今无果,寻求解决途径。对于经公证的赠与合同一方当事人死亡另一方申请物权变动登记被拒的情况已发生多起,经询问其他公证处得到的回复是他们也遇见过此类情况,显然这不是独立个案而是带有普遍性的问题。     

保理合同中应收账款多重转让的优先顺序——以《民法典》第768条为中心

《民法典》保理合同章规定了保理合同、担保合意和应收账款债权转让三部分的内容。无追索权的保理本质上是债权买卖合同结合应收账款债权转让,买卖合同是债权转让的原因行为。有追索权的保理本质上是借款合同结合担保合意和债权让与担保。担保合意构成债权让与担保的原因行为,并决定债权让与担保中的清算义务。《民法典》第768条规定了同一应收账款订立多个保理合同的数个保理人之间的优先顺序,确立了登记优先、通知次优的规则。在未登记也未通知时,引入了按比例分割债权的规则。尽管我国学说对于债权分割规则批评较多,但是这一规则的价值基础在于债权人平等原则。在债务给付可分的情况下,多数债权受让人之间形成按份债权关系;在债务给付不可分的情况下,多数债权受让人之间形成债权准共有。     

从一个有“大产证”无“小产证”房屋租赁合同的效力谈起 探索合同的公证法律服务开展之路

正一、案件情况:甲方(出租方):上海XXX小商品城有限公司(国内合资企业)乙方(承租方):黄XX(自然人)所出租的房屋只有大产证,没有小产证,现甲方决定将其中有关使用面积出租给乙方,为此签订的《房屋租赁合同》申请办理公证。上述案件情况系由笔者在公证接待时,当事人向笔者咨询介绍的真实案件。笔者在简单思索后的直觉是本案中所涉法律关系比较复杂。于是作为接待人先行留下当事人的联系方式,并告知对方待公证处慎重考虑后予以回复。在进入对本案件讨论前,笔者还是简单将大、小产证的情况说明一下。所谓大产证,是在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申