物权变更与其原因行为的区分原则－《于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖案》评析

由于缺乏明确的法律依据,司法实践没能区分房屋买卖分为房屋买卖合同和房屋过户登记两个法律事实,对于未办理房屋产权变更登记的房屋买卖,多数的法院认为买卖合同也无效.影响交易的安全和效率,通过对此案的分析,有助于我国物权法的完善.     

农村房屋买卖合同效力问题研究

随着市场经济的发展和城乡人口流动加强,农村房屋买卖活动日益增多。现行法律、法规对此类农村房屋买卖合同的效力耒作出明确规定,使该问题在民法理论和司法实务中引发诸多争议。我国土地资源稀缺和地少人多的矛盾,决定了现阶段必须实行严格的土地法律制度,一户农村村民只能占用一处宅基地。为在资源有限的前提下确保农民生产和生活的稳定性,要求严格限制农村宅基地流转,不允许农村宅基地进入市场自由买卖。基于不动产房地一体的关联性,农村房屋流转亦应属于法律禁止之列。建议有关机关尽快研究并出台相应立法,这是社会主义法制统一的必然要求,也是维护社会稳定、和谐的重要途径。     

宅基地买卖合同的效力辨析

《物权法》、《土地管理法》均未时宅基地的买卖作出禁止性规定。而国务院办公厅、国土资源部等颁布的规范性文件则不得作为判定宅基地买卖合同效力的依据。宅基地买卖合同原则上也不满足《合同法》第52条的规定。此外,从诚信原则出发,我们亦不应支持宅基地买卖合同之出卖人主张合同无效的恶意抗辩。因此,自解释论而言,宅基地的买卖合同应以有效为原则．无效为例外。     

登记权利人处分登记在夫妻一方名下不动产行为之效力——兼谈合同解除的损害赔偿范围

房屋买卖属典型的不动产处分行为,不动产买卖合同履行不以交付而以登记为准,故即便占有房屋亦不生物权之效果,合同履行又需相当长时间,在其问发生的变故殊难预料.夫妻房产登记一方名下时,私人间房产交易极少律师参与,易生纠纷.纠纷发生时,如何认定房屋买卖协议之效力?如合同无效,损失如何确定,如何分担?如合同有效,可否继续履行?如不得履行,则解除合同造成的损失如何确定,如何分担?判决结果涉当事人重大利益,又乏定论,有明确之必要.     

农村房屋买卖的法律困境与路径选择

农村房屋是农民的最主要财产,现行法律对农村房屋买卖采取的是严格限制的态度,目的在于保护农民、农村的利益。然而社会经济的发展却要求国家放开对农村房屋买卖的限制,二者之间存在矛盾。本文分析了当前农村房屋买卖的法律困境与路径的选择,希冀对解决困境有所助益。     

论我国宅基地使用权制度的完善

我国宅基地使用权制度的滞后和不完善导致了宅基地使用权纠纷大量出现,只有完善我国宅基地使用权制度才能根本化解纠纷,保障国家权益、维护农民利益,促成农村经济与我国市场经济发展相协调.     

制度功能视角下农村宅基地使用权制度改革探析

我国现行农村宅基地使用权制度突出强调社会稳定功能.兼具分配公正功能,而牺牲了经济效率功能.未来我国宅基地使用权制度改革的重点是增强宅基地使用权的流转性,但是,在开禁流转的问题上必须谨慎.同时,为了配合开禁宅基地使用权流转的改革,应当切实解决一户多宅、宅基地超占等分配不公的问题.     

农村房屋是否可以自由买卖

2002年10月16日,许某与邹某签订了一份房屋买卖协议。双方约定,邹某购买许某位于威海市环翠区前峰西村建筑面积为76.05M2的房屋,房价款为5.5万元。合同签订后,邹某向许某交付了房款5.5万元,许某也依约向邹某交付了房屋。此后邹某一直居住在这所房屋。2006年1月17日,许某向威海市环翠区人民法院提起诉讼,称因邹某不具有前峰西村户口,房屋产权过户手续一直未能办理,双方间的房屋买卖合同违反了我国土地管理法和国务院办公厅有关宅基地不得转让的强制性规定,请求法院确认房屋买卖合同无效。法院经审理后认为,原告许某出售的房屋系其依法建造并…     

试析房屋买卖合同标的物的风险责任

对房屋买卖合同中标的物的风险责任,有以所有权为承担责任的标准和以交付为承担责任的标准两种不同观点,在房屋买卖合同标的发生意外毁损、灭失的风险责任时,应以交付为确定风险责任承担的标准。     

宅基地使用权流转障碍之克服

禁止宅基地使用权流转制度已不适应我国市场经济发展的内在要求,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的"隐形市场",给日后交易双方引发纠纷留下了隐患,严重影响了社会的稳定。法律与现实的脱节,凸显了现行制度的内在矛盾,并导致了司法的困境。宅基地集体所有制是宅基地使用权流转的最大制度障碍,我国农村集体所有制本身存在着诸多不合时宜,成为了农村经济社会发展的阻碍之一,改革势在必行。通过集体土地国有化方式,使宅基地使用权流转的制度障碍得以克服。     

农村宅基地使用权流转问题探析

允许农村宅基地使用权流转,是发展市场经济、进行城乡一体化建设、繁荣农村经济的需要;但农村宅基地使用权流转要同时构建农村社会保障制度,以替代土地在农村的保障功能。农村社会保障体系不能一蹴而就,因此农村宅基地使用权流转的立法改革也要循序渐进。     

生存保障VS．资源优化：我国农村宅基地使用权制度的解构与重建

我国现行农村宅基地使用权制度以对农民“居者有其屋”的生存利益的保障为其核心，且这种保障性制度设计贯穿始终，其弊病是降低了农村宅基地使用权的使用效率，消减了它的财产权性质，从而在保障农民生存权的同时漠视了他们的发展权。农村宅基地使用权制度的重构，需要兼顾生存与发展，应将生存保障性的范围局限于农民基于其集体经济组织成员身份而无偿获得宅基地的分配即宅基地使用权的原始取得方面，此后则应张扬它的财产性权利性质，通过流通使其效率最大化。     

论宅基地使用权制度的价值冲突及其平衡机制

保障农村村民的基本居住权与耕地保护是宅基地使用权制度的两大价值目标。虽然《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”，但目前制度仍缺乏足够的严密性与系统性。尤其是随着人口的增加、经济的发展，现有的制度安排无法有效解决。因此，有必要规范宅基地使用权的取得制度；完善现行的“一户一宅”原则；建设规范的农村宅基地交易市场等，力求消弭其价值冲突，平衡各方利益。     

房地产买卖案件法律适用探析

在审判实践中 ,一房几经买卖而始终未办理权属登记的情况并不鲜见 ,如果仅以权属登记为合同的生效要件而确认几个买卖合同均无效 ,极不利于经济关系的稳定。房屋买卖合同只要符合合同生效的一般要件且没有合同法规定的无效情形 ,就应为有效合同。当事人一方以未办理权属登记而主张合同无效的 ,不应予以支持。若当事人协议或法院判决解除合同 ,应由违约方承担相应的违约责任或损害赔偿责任     

房地产买卖中如何看待土地使用权与房屋所有权的关系

近日，笔者在审理一起商品房买卖合同纠纷案件中，遇到这样一个问题，即当事人双方在签订房屋买卖合同时只约定买卖房产，而对该房屋占用范围内的土地使用权的转让情况没有约定。因此，在合同的实际履行过程中，双方对是否一并转让土地使用权发生争议，买方认为土地使用权与房屋所有权应一并转让，而卖方则认为土地使用权不是该合同标的，不同意办理转让手续。该案实际上是一个关于房地产买卖中如何看待土地使用权与房屋所有权的关系的问题。目前，我国物权法尚未出台，对房屋所有权与土地使用权的关系的规定，仅散见于几部法律、法规的相关…     

农村私有房屋交易法律困境及其解决思路

农村私有房屋买卖的法律困境突出表现是买卖合同效力认定问题和买卖合同登记问题。从农村现实出发考虑“三农”问题,应当尽快确立农村私有房产交易的制度安排;从宪法与人权角度来看,财产权是人类谋求生存与发展的基本权利,应当尽快建立并完善农村私有房产交易的立法安排;对宅基地上住房的出售采取放开政策,应当尽快设计出农村私有房产交易的法定办法及程序。     

浅析城镇私房买卖“过户登记”的法律性质

在审判实践中，城镇私房买卖纠纷的起因和争议的焦点往往表现为：当事人订立了买卖合同，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。关于城镇私房买卖“过记登记”的法律性质，理论界有要式合同说，广义要式合同说，物上债契约说等。笔者认为城镇私房买卖过户登记是履行买卖合同的方式，是一种物权行为。     

关于完善中国农村宅基地制度的若干思考——从权能缺失角度所做的分析

现行法未赋予农村宅基地所有权和宅基地使用权以完整的权能,致使宅基地使用权的设定和宅基地的利用存在诸多的矛盾和f*-I题,包括土地所有权和使用权的权能缺失.通过深入分析这些矛盾和问题,提出了如改革宅基地审批制度,使集体土地所有权其有处分的权能等若干完善农村宅基地制度的具体设想.     

从合同效力之争透视农村私房买卖的困境与突围

随着农村私房买卖日趋活跃,由此引发的农村私房买卖合同纠纷也与日俱增.由于理论研究不足、立法不明确等原因,各地法院判决结果存在分歧.面对如此现实困境,应该在仔细甄别的基础上实现区别对待,最终确立"认定合同无效为原则,有效为例外"的处理原则.     

体系化语境下的宅基地使用权制度创新

《物权法》对宅基地使用权法律制度进行了系统设计,体现了宅基地使用权的中国本土“固有”特点,实现了对宅基地使用权从政策性调整向法律性调整的转变。但在法律制度的设计中,尚存在一些体系局限。对宅基地使用权性质、功能的立法回避导致了立法理论基础认识的不统一,并在实践环节引起争议。宅基地使用权是一项准所有权,具有私权特性,宅基地使用权可以自由流转。在《物权法》确立的登记生效主义和登记对抗主义双轨制条件下,鉴于中国农村宅基地使用权未进行全面登记之现实,应该对宅基地使用权的公示采取登记对抗主义。