农村宅基地使用权流转问题探析

允许农村宅基地使用权流转,是发展市场经济、进行城乡一体化建设、繁荣农村经济的需要;但农村宅基地使用权流转要同时构建农村社会保障制度,以替代土地在农村的保障功能。农村社会保障体系不能一蹴而就,因此农村宅基地使用权流转的立法改革也要循序渐进。     

我国农村宅基地使用权变动探讨

现行的限制农村宅基地使用权变动的制度与农村宅基地使用权变动现实发生了激烈的冲突。文章从我国经济体制的变革、土地资源优化配置、农民增收渠道的拓展、城乡公平的发展权等方面阐述了农村宅基地使用权变动的必要性,从政策引导与物权法搁置性规定、户籍制度改革、社会保障体系的建立与完善、制度执行动力等方面论证了农村宅基地使用权变动的可行性,文章就农村宅基地使用权变动条件、程序等提出了若干设想。     

宅基地使用权制度的现代化构建:体系与变革

宅基地使用权作为《物权法》规定的用益物权,同时是保障农民"居者有其屋"的社会保障措施。现行法律对其规定,既有成功亦有不足。在城乡一体化的大背景下,宅基地使用权单一的社会保障属性受到了社会实践的强烈挑战,对农村住房及宅基地的流转限制造成了住房及宅基地资源的大量浪费,严重阻碍了农村经济的发展。对宅基地使用权进行现代化改造,必须坚持兼顾土地的财产性与资源性、协调公法与私法关系两大原则,从宅基地使用权的权利变动即其取得、流转、消灭的三个方面入手,彰显宅基地使用权的私权特性,适应国家不断发展的农村土地政策,消除农民财产增收的制度性障碍,促进城乡协调发展。     

论我国宅基地使用权制度的完善

我国宅基地使用权制度的滞后和不完善导致了宅基地使用权纠纷大量出现,只有完善我国宅基地使用权制度才能根本化解纠纷,保障国家权益、维护农民利益,促成农村经济与我国市场经济发展相协调.     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的探究

随着社会主义市场经济的发展,农村宅基地使用权流转具有必要性。它不仅能缓解社会新农村建设的融资问题,还能最大限度提高土地的利用效率。本文提出有条件的农村宅基地使用权自由流转制度,建议探索建立宅基地使用权流转市场;在完善社会保障的基础上加强宅基地使用权流转的程序建设,依法保护耕地并加强监管,促进宅基地使用权流转的规范化发展。     

宅基地使用权继承的现实困境与改革出路

宅基地使用权在创设时即被赋予了社会保障属性，具有“主体特定性、社会福利性、一户一宅”等特点，在法理层面阻碍了宅基地使用权的继承，无法满足由城镇化改革与城乡结构转变带来的大量继承需求。尽管自然资源部在2020年发文明确肯定了在房地一体主义下城镇居民亦可继承宅基地使用权，但仍缺少高位阶法律予以定论。因此，司法实务中的处理方式仍旧无法统一。宅基地使用权继承改革重心在于社会保障功能的维持。房地一体主义与房地分离主义对于宅基地使用权继承问题的底层解决逻辑是一致的：通过建立完善的有偿使用制度，以法定的租赁关系来明确权利人的占有权源，以此权衡宅基地使用权的社会保障功能与经济利用功能，缓和二者之间的矛盾与冲突。     

农村宅基地产权流转的制度建构

农村宅基地产权流转应和城乡一体化统筹发展相结合。农村宅基地产权流转合理配置问题是产权制度问题。农村宅基地使用权用益物权属性的实质是农村住宅社会保障价值形态的转化。农村宅基地产权可流转制度的构建是农村社会经济现实发展的迫切需要。     

农村宅基地使用权的有条件流转探析

农村宅基地使用权在我国农村社会保障没有建立、耕地如此紧缺的情形下,不宜允许自由流转,但是一概禁止城乡居民之间的流转也不符合客观需要,因此有条件地允许宅基地使用权在城乡居民之间流转是目前的最佳选择.     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

农村宅基地“三权分置”制度

2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。为了更好地保障农民的生存权和财产权,维护农民的合法权益,需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。在“三权分置”制度中,农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体,农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体,但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员,在新的制度体系下,使用权的主体范围应当不断扩大。本文从我国“三权分置”的历史演变出发,分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系,并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。     

我国农村宅基地使用权继承制度的构建

农村宅基地使用权的继承是发挥其用益物权属性、保护公民私有财产权的内在要求,也是农村土地制度改革与增加农民收入的迫切要求。构建农村宅基地使用权继承制度具备法律基础和社会基础,应当在坚持物权平等原则、提高土地利用效率原则以及保护公民私有财产权原则的基础上,明确农村宅基地使用权继承的条件以及行使方式,并建立健全与宅基地使用权继承相适应的配套设施。     

我国农村宅基地使用权流转的现状考察

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。     

宅基地使用权流转障碍之克服

禁止宅基地使用权流转制度已不适应我国市场经济发展的内在要求,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的"隐形市场",给日后交易双方引发纠纷留下了隐患,严重影响了社会的稳定。法律与现实的脱节,凸显了现行制度的内在矛盾,并导致了司法的困境。宅基地集体所有制是宅基地使用权流转的最大制度障碍,我国农村集体所有制本身存在着诸多不合时宜,成为了农村经济社会发展的阻碍之一,改革势在必行。通过集体土地国有化方式,使宅基地使用权流转的制度障碍得以克服。     

我国农村宅基地使用权流转制度的法律重构

农村宅基地使用是我国特有的一种用益物权.我国的农村宅基地管理制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面临着不少矛盾和问题.实现农村宅基地使用权流转制度创新,促进农民增收,扩大农村消费需求,必须更新农村宅基地制度的立法理念、构建农村宅基地流转的法律支撑、探索农村宅基地使用权流转的制度设计.     

论农村住房与宅基地使用权转让的立法构建

农村住房所有人如何行使住房处分权,完全取决于宅基地使用权的立法构建.但就宅基地使用权转让方式而言,我国应该坚持宅基地使用权单独转让和宅基地使用权随房转让并重的原则.而农村住房转让要受宅基地使用权转让的限制,但是这种限制要保持在合理限度内,否则将会构成对农民合法财产的剥夺.     

对农村宅基地使用权制度改革的探讨

农村宅基地使用权制度改革势在必行。本文分析了当前农村宅基地使用权制度存在的问题,明确了允许农村宅基地使用权合理流转的意义,并提出了改革农村宅基地使用权制度的对策建议。     

农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望

农村宅基地制度改革是新时代城乡土地制度改革的难点和重点问题,其目的旨在通过制度创新降低协调成本、提高资源配置效率和为实现乡村振兴提供体制机制保障。在农村土地集体所有制和城市土地国家所有制这一特色社会主义土地公有制度锁定前提下,农村宅基地制度改革所要探索完成的主要任务是集体所有制的多种实现形式。反思新中国成立以来近70年农村宅基地制度变迁的基本路径,可以发现宅基地所有权与使用权分离过程具有明显的阶段性特征,正式制度约束显著决定着宅基地的权利关系构成,也对宅基地制度变革中的国家、集体、农户和其他市场主体间利益博弈产生重要影响。2013年底的十八届三中全会明确了农民住房财产权抵押、担保和转让的制度演进方向,2018年初中央"一号文件"提出实施乡村振兴战略进一步明确了宅基地制度改革的顶层设计架构。未来时期,紧紧围绕科学处理地方政府和集体农户在土地增值收益上的利益关系,不断增强农村土地制度改革的系统性、整体性和协同性,实现宅基地制度改革与城乡发展一体化制度体系建设的系统集成,就必须加快完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"的有效形式,真正落实宅基地集体所有权、切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,全面促进农村宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市与农村土地"三权分置"制度改革实现协同创新。     

建立科学的宅基地流转制度

由于我国现行的城乡二元体制和法律规定,严格限制城市居民到农村购买房屋,阻碍了宅基地使用权的自由流转。这种做法是计划经济体制的延续,与我国市场经济的基本原则不符,造成农民与城市居民的不公平境遇。应打破身份的限制,建立科学合理的农村宅基地流转制度。     

农村宅基地使用权流转的理论与实践探析

宅基地使用权自由流转具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润,符合"卡尔多-希克斯"效率标准.实践证明,"以宅基地换房"改革实践模式在目前我国县乡财政紧张及集体收入不足的状况下能达到中央政府、地方政府、集体、农民等各参与主体的一致性同意,具有较强的生命力和适应性;而"宅基地入市流转"模式适用于经济发达地区,是长久之计.应进一步从开放集体建设用地、完善宅基地使用权的创设、理顺流转的收益分配、建立价格机制等方面推进农村宅基地使用权流转的改革.     

论宅基地使用权性质

宅基地使用权是宅基地使用权人依法享有的占有、使用农村集体土地建造住宅和附属设施并长期保有的权利。国内对宅基地使用权性质的认识有着不同学说,但要结合我国土地政策和现实农村经济社会发展之现实进行认识。宅基地使用权是一种准所有权,是物权效力十分强大的他物权,其类似于自物权。尽管《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权,但是我国立法文本中的用益物权与大陆法系立法上的用益物权存在本质的差异。公共利益对土地及相关权利结构的设计不具有决定性,不能否定宅基地使用权的私权属性。