公有住房买卖合同纠纷案件的审理难点及解决思路

引言逐步出售公有住房产权,提高居民住房的自有率是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。然而,随着住房制度改革的深化,住房商品化、社会化的不断普及以及近年来房价的大幅上涨,因公有住房买卖合同引发的纠纷日渐突出,其中多是由其他同住人以公房买受人提供的职工家庭购买公有住房协议书(以下简称家庭协议书)非自己的真实意思表示而要求确认公有住房出售合同(以下简称公房出售合同)无效的案件。由于此类案件发生在家庭成员之间,给法院认定案件事实、确认家     

我国经济适用房产权问题探析

经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,也是住房保障体系的核心内容之一。经济适用房的产权具有特殊性,在交易和售后方面也有诸多限制。从不同角度分析和总结经济适用房产权的概念,结合我国经济适用房产权的状况,归纳当前经济适用房产权存在的问题,并由此提出建立共有产权制度,是为完善我国经济适用房产权制度之正途。     

对我国现行房地产交易中有关产权问题的法律研究

对我国现行房地产交易中有关产权问题的法律研究●程惠瑛房地产交易从其本质上说，是房地产权属的交易。我国目前的房地产特别是城镇居民住房的权属性质呈多元化的状态，除完全产权的私房之外，还有公房出售后的有限产权房和具有使用权的公房，各种权属的房屋其法律性质也...     

关于出售公有住房的暂行办法

为了进一步深化住房制度改革,促进住房商品化和住房建 设的发展,按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定,制定本办法。 第一条 出售公有住房,应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。 第二条 凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归     

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益,制定本办法。 第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内,新建商品住房(包括经济适用住房,以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理,均适用本办法。 本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。     

“部分产权”研究

自八十年代后期以来，国家逐步开始对公有住房制度进行改革，将部分公有住房以补贴优惠价格向居民出售。尽管该房屋已“出售”给了居户，但居户对该房屋享有的权利往往要受到多种限制。因此，国家颂布的法律文件和政策性规定便将依该种方式购买的房屋叫作“部分产权”，而对那些不享受任何形式补贴，依市场价格购买的住房，则称之为“完全产权”。究竟从法律上如何认识“部分产权”的意义，学理界对此争议较大，本文对此作一研究。     

浅议优惠出售公有住房与“国有资产流失”

当前,全国城镇住房制度改革正进一步深化。改革的重点——优惠出售公有住房正积极稳妥地开展。然而,随着优惠售房的全面展开,“国有资产流失”的论点也随之产生了。该论点认为:公房资     

产权式商铺权利类型辨析

上世纪90年代,继传统住宅之后,出现了一种新型的商业投资房产——产权式商业房产,产权式商业房产是一种所有权与经营权相分离的房地产投资产品。其特点在于房地产开发企业将其所有的大型商业物业分割成独立产权的面积较小的单位出售给投资者,投资者取得一定的占有,使用,收益和处分的权利。目前我国产权式商铺投资风险大,纠纷多,其主要原因就在于投资者未能正确预期投资的风险,而且法律对产权式商铺的归属等法律性质也没有明确的规定,学界各说纷纭,当因此而产生法律纠纷时,也没有相关的法律制度加以规范。本文致力于探讨产权式商铺权利类型。     

关于“房改房”产权纠纷审理的深度解析——以一起“离职退房协议”诉讼案为例

出售"公房"是当代中国住房制度实质性改革的破冰之旅。"离职退房协议"纠纷引起的"房改房"产权纠纷,因遭遇法律空白而成为世人关注的焦点和法院审理的难点。本文以实际案例为材料,在考察"房改房"特征及其产权纠纷遭遇法律空白的基础上,论证了公房买卖合同中"离职退房协议"存在的四大法律问题;给出类似案件的处理启示:从降低解纷成本考量,当事人应该尽量选择非讼解纷;就法律适用来说,法理和政策在法律漏洞填补中具有特别的意义;法官进行民事裁决的实质是利益权衡或权利分配。     

如何购买二次上市的“房改房”

问;产权证在售房中的作用是什么?答:根据建设部第69号令的规定,凡城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房,或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房(安居工程住房和集资合作建设的住房也属经济适用住房),并且取得合法产权证书的可以上市出售。已按政策购买的公有住房和经济适用住房尚未取得合法产权证书的上市出售房屋时,建设部69号令规定,产权人可凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。对因各种原因,尚未取得房屋产权证书的,可根据《关于进一步转变工作作风切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》的规定,向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应及时履行有关房改审批等手续,并提供相关材料,积极协助个人办理房屋产权登记工作。当事人取得有关证书后,即可将房屋上市出售。     

法律信箱

离婚时房改房如何分割房改房,即已售公房,是在原有住房基础上的政策性住房,如购房的是已婚职工,公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》规定:“对夫妻共同出资而取得部分产权的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋产权的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关     

公房使用权有偿转让的法律问题探讨

现阶段公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制特别是住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为及公房动迁时货币安置等做法，无不涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为…     

严肃查处房改中的违纪问题──安化县清理出售公有住房侧记

1994年8月至1995年10月，湖南省安化县委县政府对已出售的公有住房进行了一次全面清理，清理的效果怎样？先请看下面的一组数字，也许你自然会有一个结论。——对1993年、1994年出售的公房超过控制标准面积的970户10362平方米，按市场价补交价款376.11万元；——对用公款超标准装修住房的58个单位2060户，按照据实付款的原则，清退115万元，上交国库；——对多计工龄的9人，已退交工龄优惠款10725元；——对用虚假的高职务、高职称、高职级购房的3人，已补交购房款2060元；——对夫妻双方两处购房的6户，已收回多购的公房6套，建筑面积386.7…     

经济适用房“共有产权制度”的法律思考

经济适用房＂共有产权问题＂是我国在社会住房保障改革进程中出现的一种新的法律现象,随着国家住房制度改革的深入,这一现象将在相当长的期间内存在。2007年至今,经济适用房＂共有产权制度＂已在各地进行试点,起初这一政策在住房保障方面起到了积极地作用,但随之反映出了一系列法律方面的问题。本文在此对经济适用房＂共有产权制度＂与现行经济适用房制度之间的差异以及这一制度在实际操作过程中所存在的法律问题进行探讨。     

廉租房产权现私有化倾向

今年全国1000万套的保障性住房建没任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金．一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。     

单位售房纠纷的法律思考

住房制度改革实施后,许多大中小城市都陆续出现了单位售房的情况,由于公房的出售尚属首次,不可避免地出现许多纠纷,由于我国尚无公房出售的立法,便造成人民法院对这类案件的受理难及审理难。有感于此,笔者拟对单位售房纠纷的几个问题谈点浅见。 一、单位售房纠纷的性质。     

涉及同住人权利的有关公证事项的探讨

我国公房制度正在进行中的变革对包括公证、审判、仲裁在内的司法、执法实践都带来了全新的挑战。 由于公证是一种预防性的司法制度,因而,随着公房制度变革步伐的加快,近年来,越来越多的当事人为防止纠纷的发生,申请办理与公房有关的各种类型的公证呈不断增长之势。按照不同的划分方法,这方面的公证大致可以分为以下两大类： （一）根据公房权属来划分,可以分为未出售公房类公证和售后公房类公证。前者如公房购买人与出资人并非同一主体时,双方就确认出资事实达成的协议申办公证;后者如售后公房所有权人就房屋出租给他人所订立的租…     

经济适用房“共有产权制度”的法律思考

经济适用房"共有产权问题"是我国在社会住房保障改革进程中出现的一种新的法律现象,随着国家住房制度改革的深入,这一现象将在相当长的期间内存在.2007年至今,经济适用房"共有产权制度"已在各地进行试点,起初这一政策在住房保障方面起到了积极地作用,但随之反映出了一系列法律方面的问题.本文在此对经济适用房"共有产权制度"与现行经济适用房制度之间的差异以及这一制度在实际操作过程中所存在的法律问题进行探讨.     

公有住房拆迁补偿的法律问题研究

当前国内还未形成统一的拆迁公有住房的补偿标准,各地的规定也不相同。本文试图思考拆迁公有住房补偿 的法律问题,提出应采用与私有住房相同的拆迁补偿额度和利益分配方法,但是公有住房占用范围内的土地不应得到与私有住 房所占用土地相同的补偿,并且公有住房的产权人不应享有土地升值的土地收益。另外,我国法律过度保护公房承租人,建议 从立法上明确承租人无权享受房屋区位补偿,应由公房的产权人实际享有补偿。     

公有住房承租权上市的经济、法律分析

随着上海房地产市场进入以“消化吸纳 ,调整盘活”为基调的相对消沉时期 ,公有住房承租权上市交易逐步成为房地产市场新的热点。上海市房地局于1 998年 3月制定了《不可售公有住房差价交换使用试行办法》、《不可售公有住房换购商品住宅或私有住房试行办法》两个规范性文件 ,在长宁、徐汇、静安三个区直管公房范围内进行差价换房试点。试点取得了一定的成效和经验 ,但也带来了一系列问题 ,如有偿购得的公有住房承租权是否可以继承、被拆迁时如何补偿、是否适用不断提高的租金标准、是否可以抵押等等。由于差价换房行为是旧的住房制度向市场…