美国REITs对完善中国房地产信托法律的启示

采用资金型REITs发展模式的美国,经过近50年的发展已经成为全球最成熟的市场.本文在对我国房地产金融市场和初期REITs过程存在问题进行探讨的基础上,分析美国REITs成长性的成功原因,并探讨有利于我国REITs可持续发展的外延式扩张模式.     

中国房地产投资信托(REITs)发展的法律壁垒——以“鹏华前海万科”REITs为视角

房地产投资信托(REITs)是于上世纪60年代在美国问世的一种产业投资基金,其凭借诸多优势发展迅猛,目前在境外成熟市场已发展为紧随现金、债券、股票之后的第四大类金融产品。国际REITs的发展风起云涌,国内对REITs的探索也日渐加快。2015年6月,鹏华前海万科REITs获批发行,成为中国第一单真正意义上的公募型REITs,这无疑是我国在金融信托业与商业地产投资融合道路上的重要尝试。但在金融创新的同时,通过对比国内外REITs产品的交易架构,我们不难发现这只产品在结构上与成熟REITs产品存在差异,许多法律问题仍未获得解决。如果无法及时消除这些法律壁垒,REITs在中国的发展将面临很大的阻碍。     

浅析当前我国发展REITs面临的主要障碍及其对策

REITs(房地产投资信托基金)作为一种证券化的产业投资基金,在20世纪60年代起就在美国、澳大利亚及亚洲新兴国家迅速发展成为运作成熟规范、国际资本市场不可或缺的投融资工具,但在我国对其尚处于探索阶段。引入并发展REITs对推进我国社会主义市场经济的进一步发展具有重大意义。本文就当前我国发展REITs在政策、法规、风险规避和专业人才等方面存在的问题及应对策略试作一些探讨。     

我国房地产投资信托基金（REITs）发展障碍与对策研究

从房地产投资信托基金（REITs）在我国的发展现状出发，阐述了REITs具有扩宽融资渠道、降低银行经营风险、实现资源优化配置、有助解决住房保障问题等功能。同时，分析了REITs发展所面临的法律、税收、以及大环境不完善等障碍。并提出了建立健全相关法律体系，给予税收优惠以及完善REITs运作环境等对策。     

廉租房REITs的住房公积金方案研究——以安顺市为例

廉租房建设存在巨额资金缺口,而廉租房租金微薄,即使加上政府补贴,投资回报率也非常低,对社会资金鲜有吸引力。当前我国住房公积金闲置资金巨大,利用效率极低,如果利用住房公积金闲置资金构建公积金廉租REITs模式,可以在保证住房公积金缴存户状况至少不恶化的前提下,破解当前廉租房建设资金匮乏的困境,使地方政府与低收入家庭状况都可获得帕累托改进。     

康租房供给摸式再造——基于合同外包与凭单制的契合

当前廉租房供给不足问题凸显，政府无力建设充足的廉租房提供给城市低收入住房困难家庭，根源在于廉租房供给中政府角色错位，扮演了直接生产者的角色。应契合合同外包与凭单制两种市场化工具，由政府通过竞争性投标引入若干房地产商进行廉租房建设，而后由城市低收入住房困难家庭使用政府发放的凭单自由选择任一承包商建设的廉租房，从而实现资金有限条件下廉租房建设成本的优化，获取效用最大化，再造廉租房的供给模式。     

廉租房准入与退出制度的法律分析

廉租房制度是我国现行的解决城镇最低收入阶层住房问题的一项社会保障措施,但该制度在具体实施的过程中存在着一些问题.从法律的角度对廉租房准入与退出制度进行相应的分析,并针对这些问题完善相关法律制度,以维护社会利益.     

基础设施REITs在厦门保障性住房建设中的应用与探索

保障性住房已成为完善我国住房保障体系的重要部署,目前保障性住房已经纳入基础设施REITs(Real Estate Investment Trusts)试点范围,这拓宽了社会资本大规模参与保障性住房投融资的渠道。本文通过分析我国保障性住房建设融资模式及困境,指出引入基础设施REITs有利于打破现有融资困境,并以厦门为例,探究REITs产品对保障性住房建设的影响,认为基础设施REITs的发行,能够构建稳定的资产盘活通道,形成“投资—融资—建设—运营—退出”的可持续循环,在全国保障性住房市场建设中发挥巨大促进作用。     

美国诊所法律教育精神在中国的本土化解读

诊所法律教育在美国1960年代兴起,发展到现在已深深地扎根于美国的法学教育制度中,并为美国的正义法律事业作出了杰出的贡献,它的精神在于通过法学教育培养合格的法律人和实现法律人的将对人类的苦难不能遏制的同情心转化为帮助苦难人们的法律事业的愿望。20世纪末,中国的部分法学院在美国福特基金会的鼎力资助下,开始了中国的诊所法律教育的事业历程,这一历程既是美国诊所法律教育在中国的本土化,也是对诊所法律教育精神的解读。     

论养老地产REITs的发展障碍及化解策略

养老地产的快速发展形成了对资金的巨大需求,REITs是一种以发行收益凭证快速筹集闲散资金的金融行为。将REITs引入养老地产领域,是化解养老地产资金瓶颈约束的有效手段。论文抛砖引玉地分析了养老地产引入REITs的意义,探讨了养老地产REITs的发展障碍,并提出了相应的化解策略。     

完善廉租住房法律制度及配套措施的探讨

我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，法律制度不健全，也缺乏相应的配套措施，导致地方政府在实施廉租房制度时可操作性不强。本文拟从现行廉租住房制度存在的问题切入，探讨如何完善相关法律制度及配套措施，使廉租住房制度更规范化、细致化、程序化，合理化，确保其保障功能得以实现。     

我国公共租赁房可持续发展的法律监管研究——以重庆市为例

近年来,随着对民生问题的关注,住房保障问题也成了我国政治、经济和法律关注的焦点。廉租房和经济适用房的大力建设,城市低收入人群的住房问题在一定程度上有所改观。但是商品房的价格日渐走高,＂夹心层＂的住房保障问题也日益突出,外来务工人员的住房条件也亟须改善。大力发展公共租赁住房的建设,建立健全公共租赁住房制度的法律监管,是我国城市化进程中的必然需求。     

欧美社会福利立法典范的制度演变与历史规律

2010年是中国社会福利元年,标志中国社会福利、社会福利立法与社会福利财政时代来临。如何建构中国特色现代社会福利制度框架成为国家发展社会政策与战略目标。本文按照历史发展顺序,首次简要描述了英国17-19世纪社会救助立法与济贫制度,英国18-19世纪劳动就业工厂立法与公共健康立法,德国19世纪社会政策、社会立法与社会保险制度,20世纪早期英国社会保险与社会服务体系,20世纪30年代美国社会保障立法与社会保障制度,20世纪中期社会福利立法与福利国家制度,20世纪晚期福利国家改革与福利治理典范,21世纪早期全球社会政策与全球软法福利治理模式,共计八种社会福利立法典范的历史演变轨迹和结构性特征。概括了西方社会福利立法典范变迁的时代特征和发展规律;分析了社会福利法律体系结构性转型的普遍规律;揭示了欧美社会由社会控制、社会行政、社会政策、社会福利到社会治理制度的演进逻辑,发现西方社会福利法律制度由社会救助,经过社会保险与社会保障阶段,发展到社会福利和社会福祉,由民族主权国家福利立法发展为全球社会政策与社会福利立法等发展规律;指出了西方国家政治、法律与福利制度现代化历程与结构转型方向,为法治国家与福利中国建设提供历史借鉴,为中国特色社会福利法律制度建设奠定制度基础。     

高职政法类专业引进诊所式法律教育的可行性

诊所式法律教育兴起于 2 0世纪 6 0年代的美国法学院 ,主要是对于当时的美国法学教育制度中的某些缺陷的一种反应。诊所式法律教育作为一种实践教育 ,它的特殊性不仅仅在于它与传统的法律教育方法不同 ,更在于它从根本上改变了法学教育的模式。目前 ,拉丁美洲、西欧、东欧、澳大利亚、新西兰以及南亚的尼泊尔、印度等许多国家和地区的法律院校已经广泛而成功地应用了这种教育方式。自 2 0 0 0年 9月以来 ,在短短的几年时间里 ,诊所式法律教育模式在中国七所高校已经取得了初步可喜的成绩 ,法律诊所逐步完善。这说明诊所式法律教育在中国法学教育中的可行性。尽管现阶段在中国大量地推行诊所法律教育模式尚有非常大的困难 ,但诊所式法律教育的发展必将对完善我国法学教育体制的改革、法律援助制度的完善、法系学生素质的全面提高 ,起到积极的推动作用。     

对贵阳市廉租房社区建设的思考

贵阳市“住有所居”行动计划实施三年来，廉租房建设力度不断加大，在此同时，带来的问题也日益凸显。一方面是廉租房建设制度的完善，如房源、融资渠道、退出机制、补贴形式、建设规模、租赁资格、租金标准等方面的问题；另一方面是廉租房社区的建设问题。目前，政府的关注多放在前者上。通过具体调查，文章提出了贵阳市廉租房社区建设的对策。     

浅谈法律经济学理论在我国司法实践中的应用空间

法律经济学是20世纪中期在美国法学领域出现的一个新的流派，它将经济学的原理和概念引入法学研究领域，运用经济学的尤其是运用“成本—效益”这一分析方法，对各种法律制度进行分析。我国在近20年来也将视角转向了这一新兴的学科。然而这一在西方理论世界和司法实践引人注目的法学理论在应用到我国的法律实践当中时却碰到了各种各样的困难，这不但与它自身的局限性有关，还直接受我国文化的制度因素和法律传统的制约。我们在将它应用到我国司法实践的时候必须将它很好地与我国制度特征和其他社会的因素结合起来，以最大地发挥其应有的效用。     

从香港“公屋”看廉租房政策的几个问题

近年来,各地区、各有关部门把解决城市低收入家庭住房困难作为改善民生的重要内容,不断完善政策,健全制度,加大投入,全国各市、县基本建立了以廉租住房为主要内容的住房保障制度,解决城市低收入家庭住房困难工作取得了积极成效。但从总体上看,廉租住房建设还处于起步阶段,在廉租房的建设中还存在着种种问题。本文旨在通过对香港公屋和我国廉租房制度进行比较分析,梳理香港公屋建设的成功经验,进而为我国的廉租房制度寻求可借鉴的对策。     

中国古代驿站军事交通法律制度考论

中国古代驿站起源于秦汉时期军事用途的驿骑,而驿站军事交通法律制度也源于驿骑的法律规范。魏晋时期,随着驿站独立发展成为国家主要军事交通机构,驿站军事交通法律制度开始出现。在继承前代基础上,唐代形成比较完善的驿站军事交通法律制度,同时也定型了古代驿站军事交通法律制度的基本内容,并一直沿用到清末。唐代所定型的中国古代驿站军事交通法律制度具有优先保障国家军政事务、重视军民融合式发展、法律形式多样、管理机构繁杂等特点,对当前军事交通法律制度的完善同样具有一定的启示作用。     

廉租房制度建设:问题与对策探析——基于青岛市的经验分析

廉租房制度的实施切实解决了部分困难群体的住房需求。但在全国经济迅速发展,移民城市加快推进的情况下,强大的保障房需求与有限供给之间的矛盾暴露了廉租房制度运行的一系列问题和困境:覆盖面不足,资金缺口大,进入退出机制不健全,地方政府参与不够等。本文基于对青岛市的实证调研,汲取青岛市的成功经验,从政策理念、政策制定和政策执行等角度出发,在政府认识、融资机制创新、动态管理的建立和法律规范的健全等方面就完善廉租房制度进行多维探讨。     

美国军人退伍安置法律制度研究（三）：比较视野下的制度特征

比较研究美国军人退伍安置法律制度的发展历程,会发现：在立法模式上,美国的军人退伍安置法律制度很好地适应了市场经济发展的需要;在立法方法上,美国的退伍军人法律制度坚持了法的稳定性、连续性与适时变动相结合;从立法内容上看,美国退伍军人安置法律制度将退伍军人可以享受的福利待遇与其服役时的表现密切联系;从立法技术看,美国军人退伍安置法律制度注意法的结构营造的严密性和可操作性。但实践发展中,这种制度仍然面临诸多问题,如雇佣意识严重与爱国主义思想间的矛盾,频繁战事与军人身心健康间的矛盾,经济不景气与法律制度实施间的矛盾,等等。美国退伍军人安置法律制度的经验与不足,能为我国退役军人权利保障提供有益借鉴。