高房价逼出千万套保障房

庞大的保障房计划，正向外界传递着强烈的变革信号：由政府主导的保障房．将挤入被商品房所垄断的住宅市场，“商品房＋保障房”的双轨制时代即将到来。     

特大城市保障性住房空间布局与优化研究——以天津市为例

我国特大城市保障房建设在空间布局上普遍存在选址偏远、集中建设、配套设施建设滞后等问题。国际上保障房空间布局的成功做法包括采用混合布局的建设模式、选址以公共交通为导向以及配套工作岗位与公共服务设施等。天津市保障房建设走在全国前列,相关职能部门对保障房选址进行优化,探索了"大混居、小聚居"模式,且在示范小城镇建设中以"三区联动"为保障房居民提供就业岗位。未来我国特大城市保障房建设应围绕顺应城市发展方向分散布局、倡导采用"大混居、小聚居"布局模式、同步保障房配套设施建设、创造就业机会促进职住平衡、拓展保障范围和保障房筹措方式等方面进行空间布局优化,以提高大城市保障房的建设效益。     

住房保障制度实践中的政府行为与后果

住房保障制度在中央政府的倡导下"自上而下"落实并推进。起始阶段主要采用"数量控制"的方法,以加快保障房建设来保证住房困难群体居有其所。然而,实践过程中数量控制也产生诸多弊端和意外后果。基层政府为了取得任务数量目标与现实保障目标之间的平衡,将保障房任务向社会分解,导致单位福利房、商品房与保障房之间的混淆。随着住房保障的推进,未来的制度设计宜致力于平衡数量控制的刚性与效用控制的弹性,做到因地因时制宜,以满足地方需求并提高居住质量为目标追求,在制度设计上保持中央宏观政策目标与地方实践的有机统一。     

商品房销售代理实务中的若干问题——对一起商品房销售代理纠纷诉讼案的思考

商品房销售代理,是指房地产商将开发的商品房项目委托有销售质资的中介机构代为销售,房地产商支付佣金的行为.商品房销售代理是我国民事法律中代理制度表现形式.商品房销售是实现房地产商最大利益以及售后风险保障的重要环节,房地产商不可避免地对中介机构的销售经验、销售方案、销售过程、销售管理十分关注.而且,商品房销售代理所涉及的法律法规、行业管理以及销售程序十分繁琐,加上市场供求变化以及政府宏观的调控影响,销售代理还将承受着市场和各种法规政策变化的风险.为此,房地产商与中介机构往往因销售的履约过程中种种因素引发矛盾和纠纷,从而背离双方合作的初衷.为保障房地产商以及中介机构资源共享和利益实现,促进房地产交易市场稳定和繁荣.笔者根据承办的商品房销售代理纠纷诉讼案中呈现的普遍性问题进行分析并结合基本的理论谈几点看法.     

基于行政与市场视角的保障房建设分析

保障房建设是既定的国家战略，其实质是政府以支付转移的方式来完成社会收入的再分配，使中低收入人群受益。文章从行政与市场的角度，分析了我国保障房的建设背景、建设模式以及建设的困难和阻力，并对未来进行了展望。     

住房市场“双体系”发展协调程度如何?——基于长三角地区的实证分析

商品房市场和保障房市场共同形成住房市场的"双体系"。本文对长三角地区整体及内部主要省份的住房"双体系"发展水平、协调度和协调发展度进行实证分析,并将分析结果进一步进行内部比较分析和与全国的比较分析。研究发现长三角地区住房市场"双体系"协调发展问题不理想,内部各省市间的协调发展水平也存在较大差异,应采取相关措施鼓励加大保障性住房建设,适当控制商品房市场的非理性发展,相应提高整个住房市场的长期整体规划水平。     

试论典权在保障房产权中的应用

我国的保障房制度是以实现社会保障为目的。与商品房不同,保障房不应随意上市交易,否则将导致国有资产的流失和保障房制度设计初衷的丧失。目前,保障房最大的问题就是产权不明晰。典权制度既可以让国家控制保障房的产权,又可以便利用房主体的使用和收益。典权与保障房的结合,不失为一种解决保障房产权问题的完美选择。     

我国保障房建设的资本支撑分析

保障房建设是国家既定的战略,是＂十二五＂规划的一项重要内容,我国保障房建设的资金来源包括土地出让金、中央财政的划拨和城市的公积金贷款支持三方面,但也存在着资金紧张问题。因此,我国建设保障性住房应当从鼓励保险资金,社保资金参与保障房建设,鼓励银行等金融机构支持保障房建设的融资需求,利用资本市场的融资功能鼓励房地产开发企业参与保障房建设,等等。     

我国保障性住房制度政策的形成、实施效果及对策建议

自我国城镇住房制度改革以来，国家出台了一系列的政策措施，目前已初步形成了以廉租房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房为主要内容的住房保障体系。近年来我国保障房建设规模不断扩大，投资力度不断加大，对解决城镇低收入家庭以及中等偏下收入家庭住房困难问题起到了重要作用。但同时也存在相关法律法规不完善，保障房资金来源不足等问题，需采取措施进一步完善。     

基于行政与市场博弈的保障房建设分析

保障房建设是国家既定的战略,实质是政府以支付转移的方式来完成社会收入的再分配,使中低收入人群受益。本文分析了我国保障房建设过程的建设背景、行政与市场的博弈以及建成后的困难和阻力,并对未来建设进行了展望。     

当前我国领导干部住房现状分析与改革趋势

正领导干部住房问题关系党风廉政建设、政府形象的树立以及党群干群关系,日益成为社会关注的一个焦点。在1998年"房改"以前,我国的领导干部曾长期享受着国家福利分房,"房改"后,官员住房逐步走向市场化,实行货币化供给。在这过程中,产生了一些严重的住房腐败问题。例如,少数领导干部以权谋房,利用手中职权,以明显低于市场的价格购置商品房、限价房等,或者以劣换优、以借为名长期占用单位住房,甚至直接收受住房。领导干部的住房问     

城市政府公共服务生产的市场化改革——上海浦东“名人苑”:城市绿地建设和管理的创新模式

公共服务生产的市场化,就是打破政府对公共服务的垄断性生产模式,创建出一种激励机制,吸引社会资本加入到公共服务的生产行列,提高公共服务生产的质量和效率。上海市住宅发展局在城市公共绿地建设与管理方面推出的“名人苑”模式,探索了社会主义市场经济条件下我国城市政府公共服务生产市场化的新路径。     

美国西部开发对我国的启示

美国早年西部开发的经验是 :坚持市场化原则 ,充分发挥政府的作用 ;重视基础设施建设 ;鼓励移民和人才流动。借鉴这些宝贵的经验 ,我国可从国情出发提出与西部大开发相适应的对策 :规范政府行为 ,强化政府服务功能 ,加快体制创新 ;多元筹集资金 ,加强西部基础设施建设 ;构建新世纪人才战略。     

反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护

商品房预售许可制度是我国政府监管房地产市场的一项重要制度。传统法学一般认为,对商品房预售行为设立行政许可是为了保护弱势购房者的利益,但商品房预售许可制度无法真正达到保护弱势购房者的目的,对商品房预售行为的终极控制——"取消预售行为、实现现房销售"也将给弱势购房者带来较大的不利影响。本文认为从保护弱势购房者的利益出发,应该允许商品房预售行为,取消现行的商品房预售许可制度。     

美国政府公共服务市场化的基本经验教训

美国政府公共服务市场化的基本经验教训可概括为:一、政府非核心职能可市场化,核心职能不可市场化;对"政府固有核心职能"采取负面清单管理,是科学确定公共服务市场化边界的有效方法。二、公共服务市场存在"供给方缺陷"与"需求方缺陷",公共服务市场化并不必然提高经济性、效率性与效能性;政府应针对公共服务市场化供给方缺陷与需求方缺陷的组合状况,针对性地确定公共服务市场化的制度安排。三、政府应提升合作伙伴关系管理能力、政府合同管理能力及控制腐败能力。     

商品房预售资金监管模式探析——一个法经济学的视角

商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式.作为一种期房交易,其直接关系到购房人的切身利益,如果不对商品房预售进行有效监管势必会使相关利益主体承担巨大风险.由于商品房预售资金涉及开发企业的根本利益,所以对预售资金进行监管可作为降低房地产市场风险的最有力的手段.应当从监管成本、监管模式的外部性对监管主体进行研究并对当前我国的监管模式进行评析,以找到一个切实可行的监管模式.     

提高房地产行业政府调控能力的思考

目前房地产行业存在半市场化所导致的效率缺失及历史上的政府政策缺位导致行业目前发展极不和谐,并呈现出诸多与政府调控能力相互矛盾的方面。本文通过对房地产行业政府调控矛盾的揭示,进而对提高房地产行业政府调控能力从坚持行政干预公正性和行政效率至上的原则、保障调控政策执行的有效性两个层面进行深入的思考。     

房贷风险的合理分担探讨——以房地产调控背景下的涉房主体利益影响为视角

房地产宏观调控下,银行业房地产贷款回收面临巨大风险,并波及房地产企业和个人购房者的利益。因政府采取宏观调控措施导致的风险不应认为属于市场风险,市场各方参与主体应公平、合理地分担因调控所导致的损失。政府应检讨房改政策的失误之处,承担政府在住房保障问题上应负的经济和社会责任。应废除商品房预售制度,实行现房销售,改变房地产企业从事房地产开发的资金来源结构,使其承担应负的经营风险。立法、司法应遵循经济运行规律,保持独立性,避免受政策干扰。     

开发区治理中的“政企统合”模式研究

近年来,地方政府在开发区出现了一种"政企统合"的治理模式。所谓"政企统合"模式,即地方政府通过将开发区政府形式的部门与企业形式的部门有机统一起来,通过这样一种特殊的体制来充分发挥政府与企业两大主体在制度创新、区域发展等诸方面的作用,从而提高行政绩效与区域绩效的模式。开发区通过在人、财、事三个维度进行权力扩张,带来了开发区地方政府的优势,从而形塑了"政企统合"模式的管理特点。本文以杭州经济技术开发区为例展开了实证研究,发现政府行政管理企业化、公共服务供给市场化以及地方政府运行公司化三种因素的共同作用促使了"政企统合"模式的自我运作与发展。     

政府和社会资本合作中的政府信用建设

政府与社会资本合作(PPP)实现了公共产品市场化供给的创新,充分利用社会资本的力量、发挥财政杠杆的作用、通过公平的市场竞争实现公共物品的高效率、高收益。在传统政府管理向政府治理现代化转型的过程中,在政府与社会资本的合作治理中,政府的一些失信行为已成为制约合作治理能否顺利开展的"阿基里斯之踵"。加强政府与社会资本中的信用建设,不能头疼医头脚疼医脚,必须站在国家治理现代化的高度,从行政理念到政府治理模式及规章制度建设都要进行必要的更新,才能为政府与社会资本的新型合作关系提供基本保障。