从“决定”到“裁决”——论我国房屋征收补偿争议行政处理机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条以房屋征收补偿决定代替旧城市房屋拆迁制度的行政裁决,定性不清,中立性欠缺。以域外征收补偿争议解决机制为鉴,结合我国城市房屋拆迁制度已有机制,房屋征收立法应构建以行政裁决性质的房屋征收补偿争议行政处理机制。     

房屋征收补偿协议纠纷解决机制的完善

《国有土地上房屋征收与补偿条例》从法规层面对公益性征收与商业性拆迁进行了区分,既实现了思路的转变,也进一步完善了相关制度设计。但实践中,房屋征收补偿协议争议纠纷解决机制仍面临诸多困难,并未发挥其应有的作用。因此,应高度重视房屋征收补偿协议争议纠纷解决机制存在的问题,采取"分步走"的战略逐步解决问题,为实现新条例的制度效果与社会效果的有机结合提供重要保障。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之不足与完善

城市房屋拆迁是指为了公共利益的需要,将国有土地上单位、个人的房屋及其附属设施拆除,对房屋所有权人予以货币补偿或者房屋产权调换的现象。目前,我国的城市房屋拆迁制度仍不完善,拆迁问题持续成为社会关注的热点之一。新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽进步不少,但仍存在相当问题,包括"公共利益"扩大化、程序设计存在缺陷、征收补偿和纠纷救济机制不完善等。本文通过对当前城市房屋拆迁制度中存在的问题进行研究,提出完善城市房屋拆迁制度的对策与建议。     

试探社会工作在政府房屋管理中的实践和应用

房屋管理是社会管理的重要领域,事关百姓的住房利益和民生问题。房屋征收、住房保障、物业管理等房管工作,直接面向居民百姓,容易产生各种利益纠纷和社会矛盾。社会工作是社会关系的润滑剂,是推进社会管理的强心针。社会工作要积极介入政府房管领域,开辟房管社会工作这一新天地,为解决房屋征收矛盾、协调物业管理问题、满足弱势群体住房保障需求服务。     

对城市规划中的房屋征收与损失补偿的规制思考

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对城市规划中的房屋征收作出了相关规定，但《城乡规划法》还没有将城市规划与城市房屋征收建立联系。为规制城市规划中的房屋征收与损失补偿，在修改《城乡规划法》时应明确城市规划与房屋征收的关联，在此基础上规定详细的公众参与程序保证城市规划的公益性，并界定能够引发房屋征收的城市规划建设项目的种类。由于我国立法对征收要件规定的不细致或不合理，可参考日本法和判例确定公共利益需要、决定程序和权限、损失补偿范围等。因城市规划中的房屋征收和损失补偿引发纠纷时，还应将城市规划纳入司法审查对象，并可参考日本判例确立的审查方法对征收决定和补偿决定加以审查。     

完善农村宅基地征收补偿制度

我国现行法律对农村宅基地征收补偿规定存在诸多缺陷，主要表现在对宅基地的补偿标准不合理、房屋拆迁补偿标准缺失、补偿程序不规范等问题。为避免征地拆迁纠纷、保持社会和谐稳定，必须对宅基地所有权消失进行市价补偿，并进行少数残存地、相关损害补偿；明确农民应获得宅基地使用权补偿；房屋拆迁补偿应包括房屋建筑物自身价值、安置补助、其他经济损失；加强补偿程序正当性。     

房屋征收中的非常态被征收人分析——在新《征收与补偿条例》语境之下

非常态被征收人是国有土地上房屋征收中相对于常态和中间形态被征收人而言,与政府、拆迁人无法达成一致协议,为获得法外的"额外利益"而阻扰拆迁的被征收人。对非常态被征收人的心理和行为分析是研究房屋征收问题的一个独特视角,从而可以明确制度设计的需求导向与确保房屋征收制度构建的周延完备,同时也可以对房屋征收制度可能的负面效应进行有针对性的防范。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》评析

《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》区分公共利益与非公共利益的需要，将公共利益性质的房屋征收行为定性为行政法律关系，并规范了房屋征收程序，总体上体现了私权保护的立法理念。但在立法权限、公共利益界定、征收对象等方面仍有争议，建议由全国人大或全国人大常委会制定法律，将土地使用权纳入征收补偿对象，通过立法（司法）解释界定公共利益需要的房屋征收具体情形。     

城市房屋征收立法冲突与法律保留

随着我国城市化进程和房地产行业的快速发展,拆迁冲突由社会层面引向法律层面,拆迁条例的立改废问题成为当前的热点问题。城市房屋征收多元立法主体之间的立法存在立法冲突,严重影响法制统一和权力分工监督。法律保留是法治国家的一项基本原则,房屋征收属于法律保留事项,应该由国家立法机关制定征收法律。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）修改建议

房屋征收活动应当符合必要性原则,房屋征收决定系依申请行政行为,具有物权创设特性。根据公正原则,征收人与用地人应当分离。用地人与征收人之间构成安置补偿民事法律关系,其纠纷由征收人居中裁决。《国有土地上房屋征收与补偿条例》应依上述法理予以修改。     

关于完善国有土地上房屋征收与补偿的地方立法建议--基于对济南市的调研

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台使城市房屋征收与补偿制度更加完善。就贯彻实施该条例的情况项目组以济南市为例进行调研,发现由于《条例》本身对某些难点问题的规定较为原则,地方上在房屋征收与补偿工作中仍会面临诸多问题。我们建议,在济南现有规定的基础上,还要对公共利益的界定、征收实施主体、征收补偿程序、补偿的标准等问题做出进一步规定。这对保障公民合法权益、完善土地管理及征地制度以及实现依法征收有很大的现实意义。     

关于完善国有土地上房屋征收与补偿的地方立法建议——基于对济南市的调研

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台使城市房屋征收与补偿制度更加完善。就贯彻实施该条例的情况项目组以济南市为例进行调研,发现由于《条例》本身对某些难点问题的规定较为原则,地方上在房屋征收与补偿工作中仍会面临诸多问题。我们建议,在济南现有规定的基础上,还要对公共利益的界定、征收实施主体、征收补偿程序、补偿的标准等问题做出进一步规定。这对保障公民合法权益、完善土地管理及征地制度以及实现依法征收有很大的现实意义。     

旧城改建征收活动的合宪性疑问

《国有土地上房屋征收与补偿条例》把一些情形下旧城改建作为可以进行房屋征收的公共利益,但现实中的旧城改建主要不是用于公共目的,而是为获得建设用地对低矮房屋进行的拆迁。从作为旧城改建理由的形象问题、发展问题和增益问题等方面分析,都存在公共利益性质疑,旧城改建征收活动因为失去了公共利益根据存在合宪性疑问,也必然使征收条例的相关规定罩上违宪嫌疑。     

城市房屋所有权人的权利保护一从《拆迁条例》到《征收条例》

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称（（拆迁条例》）实施以来,对城镇化建设起到_『巨大的推动作用。特别是《物权法》实施后,各地不时出现的“暴力拆迁”和“钉子户”现象,使得拆迁问题一次次成为舆论的焦点,也使《拆迁条例））几近沦为“恶法”的代名词。因此,2011年1月21日“国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台将征收限定在基于公共利益的需要,并彻底抛弃“拆迁”这一非法律语词。但寄希望于名称的改变就能一劳永逸地解决征收所带来的问题,显然不切实际。从实践反映的情况来看,房屋所有权人与其说是关注征收（拆迁）是否是基于公共利益这一上游问题,不如说更多关注的是能否对被拆除的房屋进行“足额”补偿这一下游问题。因此,房屋征收中如何保护房屋所有权人的合法权益、不因为征收而降低被征收人的实际收益,就显得十分必要。以下以一起行政案件为例,通过《拆迁条例》与《征收条例》中的“变”与“不变”,来分析被拆迁人房屋被拆迁（征收）时的权利保护问题。     

和谐社会群体性行政纠纷解决机制的评价及完善

进入社会转型期，因城市房屋拆迁等问题引发的群体性行政争议成为影响社会稳定与和谐的重大原因，应根据新的社会实际和矛盾特点，建构立体多元的群体性行政纠纷解决机制。     

城市房屋征收行政权力滥用及限制

城市房屋征收中,行政权力不当扩张和滥用,表现为,信息公开不充分、补偿标准裁量权过大、征收程序不规范、甚至产生征收权力"蛀虫"。对此,应明确房屋征收与补偿行为的性质、充分信息公开、合理全面补偿被征收人及推行"自主拆迁"等,以限制行政权力,平衡征收中的"权力-权利"关系。     

谁为百姓埋单? ——公私法交叉视野下征收征用的几个问题简析

在国家法治化的进程中,尤其是在我国民法典物权法制定的过程中,征收征用作为一种非依民事法律行为而导致的不动产物权变更制度,在人们普遍关注的保护私人财产权的问题中成为焦点之一.土地征收作为一项依靠行政权力强制取得相对人的房地产财产的制度,在各国的法律制度中都有体现,在我国房地产征收的对象有房、地及房地三种形式,对集体土地的征收表现为土地征收,而在城市国有土地上的征收多表现为房屋拆迁(房屋拆迁属于土地征收性质).本文以房屋拆迁这种征收的形式为例展开论述,对征收征用的几个问题作比较分析.     

房屋征收补偿协议的性质及其司法救济途径

房屋征收补偿协议的性质及其司法救济途径在我国法律中并没有明确的规定,由此可能带来诉讼管辖上的混乱。更有甚者,房屋征收补偿协议作为一种民主化的行政方式,可能因缺乏明确的诉讼救济渠道而萎缩。因此,应明确房屋征收补偿协议的性质,根据我国的诉讼体制,确定其纠纷解决的途径。     

关于农村房屋拆迁问题的对策研究

近年来,随着农村工业化、城市化进程的不断加快,大量的城郊农村集体土地被征收,大量的农村集体土地上的农民房屋(以下简称农房)被拆迁。伴随拆迁量的连年攀升,农房拆迁引发的矛盾日趋尖锐,对抗性越来越明显,也有了农房拆迁是“天下第一难”的说法。因此,农房拆迁问题已严重危及农村社会的和谐稳定,直接影响工业化和城市化的进程及当地社会经济发展的水平,成为一个严峻的社会问题。本文试图通过对农房拆迁存在问题及原因的具体分析,积极探讨解决农房拆迁问题的对策措施。一、农房拆迁存在的主要问题从总体上来说,几年来,全国各地在土地征收、…     

城市房屋拆迁中政府行为的法律研究

城市房屋拆迁一直是社会关注的焦点。在我国城市房屋拆迁制度的探讨中,更多关注拆迁过程中的土地征收和征用、补偿安置、被拆迁人合法权益的维护、公共利益的界定等内容,而对拆迁过程中政府的行为讨论较少。事实上,我国目前的城市房屋拆迁工作,政府扮演着非常重要的角色。城市房屋拆迁中的政府行为,包括行政行为和行政相关行为,存在诸多问题,需要在法律层面认真研究并加以完善。