不动产登记的要式契约原则(上)

考察世界各地的不动产登记制度，可以发现多数国家是以司法机关作为统一的登记机构的。如：日本的不动产登记机关是法务局、地方法务局、派出所。日本民法认为：不动产登记机关的职责行为，属于民事司法性质的行为；德国为属于地方普通法院系统的土地登记局；瑞士大多为各州的地方法院。     

不动产登记基本范畴解析

不动产登记法在性质上主要属于登记程序法,应对纳入不动产登记的权利类型、不动产登记的基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序等问题作出规定。可以纳入不动产登记的权利不仅限于《物权法》和其他法律中规定的物权,还包括法律和行政法规规定的可以登记的债权。不动产登记的主要功用是公示不动产上的权利状态,但不动产登记对于不动产权利的变动所起的作用略有不同。不动产登记簿采取物的编成主义,只有权利人、利害关系人以及法律规定的国家机关才能查询不动产登记簿。     

不动产登记中的损害赔偿责任研究

不动产登记中存在当事人和登记机构的损害赔偿责任、民事和行政赔偿责任划分不清的问题。影响不动产登记损害赔偿责任的因素主要有物权变动的模式、登记制度、登记行为的性质等。应当制定《不动产登记法》,对不动产登记中的损害赔偿责任作出统一的规定;以《国家赔偿法》的修改为契机,协调好民事和行政赔偿责任的关系;以《物权法》的登记分类为基础,分清不同的登记错误,明确当事人责任和登记机构责任的区分标准。     

物权登记中公证书的地位和效力

《中华人民共和国物权法》(草案)对物权的登记进行了规定。第十条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第十一条规定:“当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法     

不动产登记机构的选择

我国《物权法》第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法。由法律、行政法规规定。这说明我国关于不动产将实行统一登记的制度已经确立，但具体的法律、法规尚未出台。关于不动产登记机构统一由哪个部门来实施的问题，同样尚未明确。对此，学术界主要存在三种观点：一是以王利民教授为代表的，     

统一设置不动产登记机构的可行性分析

统一设置不动产登记机构已经成为社会各界的共识,不动产登记机构的选择应坚持有可行性原则。从不动产登记的目标和我国一直由行政部门登记的国情出发,先以土地、房产登记为基础设立独立的不动产登记局,再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择。     

不动产登记机构设置探析

不动产登记机构要统一已经成为各界的共识,但如何统一则存在由法院、行政机关、中介机构充任等多种选择方案。不动产登记机构的选择应坚持有效性、可行性和效率原则。从不动产登记的目标和我国一直由行政部门登记的国情出发,先以土地、房产登记为基础设立独立的不动产登记局,再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择。不动产登记局的设立应从登记机构及其人员设置、登记机构的职责、对从登记机构的监管等方面加以明确规定。     

完善我国不动产登记的若干思考

由于我国经济正处于飞速发展的阶段,商品交易方式也呈现出多样性,因此,法律在保护财产静态安全的同时,需要更加注重对动态财产交易的保护。不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件,也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《中华人民共和国物权法》专门对不动产登记的重要问题作出了规定,确立了中国不动产登记的基本结构,为将来不动产登记法的制定,提供了整体架构和思路,标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。然而,我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。并且国内对关不动产登记制度当中存在的各个问题尚有争议与分歧,因此本文认为有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上,从立法体系、登记机关、登记规则等方面提出改进意见,使我国不动产管理真正作到制度健全,有法可依,从而保障不动产真正权利人及利害关系人的权利,维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威,这也正是法律的意义之所在!     

统一不动产登记制之下的土地登记规则——以《土地管理法修订案送审稿》第三章为分析对象

在统一不动产登记的发展趋势之下,《土地管理法》修改应当至少做到土地登记机构的统一,既应修正土地承包经营权登记机构的异化,又要统一各类土地物权的登记机构。对于土地登记的效力,《土地管理法》修改应在《物权法》所确立的登记要件主义和登记对抗主义的混合模式下发展,不能对民事基本法律中关于登记效力的规定作出修正。相关土地登记规则的设计应当着重于土地登记的公示功能,厘清土地登记簿和土地权利证书的关系,强化土地登记簿的基础性地位和作用。     

有关不动产登记簿和不动产权属证书的比较

我国《物权法》明确规定了不动产登记制度，强调了不动产登记簿的效力，对不动产登记簿与不动产权属证书的关系作出了规定。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”     

不动产登记簿之研究

不动产登记薄在不动产登记法中具有极为重要的地位,它是由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的,用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件.就效力而言,不动产登记薄具有推定效力和公信力.不动产登记薄应当分为土地登记薄与建筑物登记薄.它可以采用书面形式与电子形式,其内容包括不动产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分.     

对民法典物权编中不动产登记制度的完善探讨

目前,立法机关正在加紧推进民法典各分编的编纂工作,力争在2020年全部完成民法典编纂工作。在《民法典物权编(草案)》中,除了继承原有《物权法》之外,还存在很多值得研究和关注的问题,例如就不动产登记这一分支问题,就需要把握好两点:一是关于不动产登记行为的性质与法律效力,学者通常习惯认为《物权法》已经认可不动产登记的公信力,但也有很多学者持不同的观点,不动产登记公信力之有无完全是立法政策选择的结果,其实《物权法》所规定的善意取得制度和预告登记制度可以说明不动产登记就具有公信力功能;二是我国《物权法》与《担保法》在抵押登记效力问题上存在不一致,因此在民法典分编编纂过程中,需要进一步明确不动产抵押登记的有关条款,处理好担保法部分和物权编的关系。在分析以上两个问题的基础上,文章建议建立并完善不动产的统一登记制度,《民法典物权编》应当在承袭《物权法》的基础上,开宗明义地赋予不动产登记以公信力,并详细规定不动产登记的实质审查制度和错误登记的国家赔偿制度等内容,以解决和完善目前研究理论和实务中理解不一、新旧法条文之间存在冲突的问题。     

我国不动产物权登记制度的反思与构建

我国现行的不动产登记制度,存在着没有统一的不动产登记立法、没有统一的不动产登记机关、权属证书不统一、登记种类不健全、登记法律效力不明确等问题;在不动产登记制度完善时,应建立不动产物权登记的统一规则、制定统一的不动产登记法,建立统一的不动产登记机关,采纳登记要件主义的立法模式,确立登记的公信力,建立登记机关的赔偿责任制度。     

论我国不动产登记制度在民事执行中的适用

本文针对现行不动产登记制度在民事执行适用中存在的问题,提出了完善我国不动产登记制度在民事执行中适用的构想：建议尽快制定不动产登记法,建立全国范围内统一的不动产登记制度;提出应当明确不动产登记对象,实现不动产登记与民事执行的衔接;明确不动产登记机关协助执行义务的内容,明确不动产登记机关的职权与法律责任。     

我国不动产登记制度若干问题探讨

我国没有统一的不动产登记制度 ,其表现为不动产登记机关呈分散状态 ,且对登记机关无责任约束、登记官员素质低、收费高等重大缺陷。结合我国目前实际 ,应当以原土地登记部门为基础 ,在土地管理部门内部建立起统一规范的不动产登记局 ,配备同质化的登记官员 ,严格登记机关的责任。我国还应建立不动产资料信息公开制度     

不动产登记机关登记错误赔偿案件的法律适用

我国关于不动产登记机关承担责任的立法,先后呈现了不同阶段与时期的变化与发展。登记机关的错误登记行为承担民事赔偿责任还是行政赔偿责任,不同的法有不同的规定。《物权法》的实施,再次将民事责任与行政责任的交叉适用纳入公众视线。在法律制度没有改变不动产登记行为行政性质的前提下,在我国不动产登记法、新的法律法规、司法解释出台之前,涉及不动产登记业务而引发的赔偿案件,仍应适用现有的法律法规及司法解释来判定不动产登记机关的赔偿责任。     

不动产登记条例立法进程全面解读

公众千呼万唤的《不动产统一登记条例》“难产”了!早在立法酝酿之初《不动产统一登记条例》就引起社会各界的关注和热议。遗憾的是，进展缓慢的不动产登记制度再度“难产”，令无数对其寄予厚望的公众大失所望。早在2013年3月，有关部门就曾明确提出2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》。     

不动产登记制度是一把“反腐刀”

2014年12月22日,国务院公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自2015年3月1日起施行。《条例》规定,国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。实行不动产统一登记,目的到底是为什么?《条例》开宗明义地指出:为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益。有关专家和分析人士也有总结:一是有利于摸清家底,     

瑞士不动产担保权制度研究

1907年<瑞士民法典>制定公布以前,瑞士各地存在着60多种不动产担保权形态.但经<瑞士民法典>的起草者欧根·胡贝尔的"统一",最后颁布的<瑞士民法典>仅规定了地租证券、抵押债务证券和登记担保权(土地抵押证券)三种不动产担保权形态.它们实行公示原则、特定原则、顺位确定原则、独立原则及流通性之确保原则.<瑞士民法典>规定的这三种不动产担保权类型及所采行的原则,对于完善我国不动产担保物权制度具有重要的意义.     

论我国不动产预告登记制度

预告登记制度是不动产登记制度中最为重要的内容之一,这一制度的目的是为了保护不动产交易之后,将来的债权请求权可以顺利实现。该制度确定于《德国民法典》,在经过多年发展后日渐成熟,进而被众多国家所接受并引用。我国于2007年出台的《物权法》实施至今仍有很大的不足。文章认为登记程序不完备、效力不足、适用范围有局限等一系列问题很突出,并结合我国国情,给出一些完善建议,比如统一法律和登记机构、扩大适用范围、完善程序等相关措施。