德国不动产登记制度简述

一、德国不动产登记的理论及法律依据 德国物权制度的理论基础是物权行为理论。根据该理论，物权变动行为和引起物权变动的债权行为是两个独立的法律行为；无论民事主体因何种原因进行物权变动，他们关于物权变动的意思表示均为独立法律行为，其效力和结果与原因行为没有关联，即使原因行为无效或被撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。因此，不动产物权的变动不仅需要有效的债权合同，还须具备物权变动的合意，而物权变动的合意是对物的交付行为中存在的意思表示的抽象，所以必须有一个公示性的行为来表达或记载这一物的合意，该公示行为可以对抗第三人并且能够起到表明物的合意成立的效力。对于不动产物权，这种公示行为就通过登记来实现。     

行政法视野下的不动产物权登记行为

不动产物权登记行为在性质上是一种公法行为而非私法行为,准确地说是行政行为。不动产物权登记行为在行政行为的类型上属于准法律行为的行政登记行为。作为准法律行为的不动产物权登记并不能直接产生私法效果,需要在已经形成的私法关系基础之上结合登记行为才能产生私法效果,但能直接产生公法效果。对于民事争议与行政争议交织的案件,当事人可直接就民事纠纷提起诉讼,根据民事确权的内容申请登记机关重新登记,无需进行行政诉讼。     

不动产最高额抵押权的变更——兼评指导案例95号

按照指导案例95号,将既有债权转入最高额抵押担保债权范围的,未经登记亦有物权效力,但不得对第三人产生不利影响。该指导案例并非将不动产最高额抵押权变更的模式改变为登记对抗要件主义,而是对概括最高额抵押权之否定立场进行缓和,以便更充分地发挥最高额抵押权的优势。特定债权的转入属于最高额抵押担保的债权范围的变更,其与债权确定期间的变更、债务人基准的变更一样,都不需要后顺位抵押权人等第三人同意,因为不会破坏这类第三人的信赖基础。债权范围的变更遵循实行合同自由原则,其效力与登记无关,只不过当事人不得将非基于正常交易关系产生的债权纳入担保范围,给第三人造成难以预料的损害。这一裁判规则不得类推适用于最高额抵押权的决算期变更、债务人基准变更,为保护不特定第三人对最高额抵押担保债权是否已确定的信赖,这些事项的变更只有在最高额抵押权确定前办理登记,才能产生物权效力。     

预告登记权利人“排除异议”的判定——以《异议复议规定》第30条为中心

《异议复议规定》第30条作为预告登记权利人提出案外人异议的审查依据,因其中"排除异议"及"符合物权登记条件"在解释上易生歧义,致实务适用意见不一。依执行理论,除所有权外,何种权利始可排除强制执行,应依实体法之性质、效力及执行目的或方法确定。经预告登记之权利并非实体权利,其性质应为兼具物权性、债权性及从属性的请求权。目前,我国预告登记在强制执行中的效力,立法未臻明确,但结合我国预告登记实体法之"再处分禁止效力"及"不动产登记簿冻结效力",藉由目的解释,应将《物权法》第20条第1款之"处分"进行扩张,使其效力覆盖强制拍卖、变卖等"处分"性执行措施。而案外人据以《异议复议规定》第30条提出异议的,法院不应适用于商品房预售合同备案登记、网签及受让物权预告登记以外的其他预告登记之情形,其"符合物权登记条件"之确认,应参照预告登记转本登记之理论,采实务通说之标准,具化为满足合法有效的商品房买卖合同,已办理预告登记及支付全部价款或依约定支付价款之要件。     

债权的侵权法保护及其法理构成

侵权法中的权利并不以社会典型公开性为必要,权利属性的界定取决于归属效能与排他功能。以此为判断标准,债权基于其不同的面向,在侵权法中具有双重属性:债权的归属具有权利的属性,其利益内容主要表现为处分及受领;债权的实现利益不属于债权的归属效能,也不具有排他功能,具有利益的属性。后者进一步体现为实现给付利益相关之债务人意志、责任财产、给付客体及债务人人身。无论是作为权利还是利益的债权,不当得利制度、契约制度等法律部门固然能够对第三人侵害债权提供部分救济,但是从法理上及交易需求角度看均不排斥侵权法的救济;而且基于侵权法的救济与制裁功能,债权的侵权法保护有其必要性。从债权的侵权法保护的构成要件角度看,侵害债权归属即可征引违法性,其主观过错并不限于故意;对于债权给付利益的侵害,因债权并不拘束第三人,因此其违法性应以行为不法为判断基准,经由制定法对行为之特别禁令或违反公序良俗完成违法性之判断,而主观要件原则上仍然需要存在致损之故意。     

关于房产抵押登记的若干法律思考

《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第41条规定“当事人以本法第40条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。《担保法》关于财产抵押需进行登记的规定是有其特定意义的。传统民法理论认为抵押权属担保物权,在物权法中,因为物权具有不同于债权的绝对性、优先性、追及性,因此一个物之上物权的存在与第三人乃至一般公众的利益关系甚大,这样为确保社会一般公众能周知某个物之上物权的存在而避免自己的利益因该物权的法律效力受到影响,在物     

论水权许可的私法效力

<正>在水法中,公法与私法规范双管齐下,共同调整水的使用法律关系。与一般的用益物权相比,水权的取得一般须经过行政许可。行政许可是一种公法行为,但其除了具有公法效果外,还具有一定的私法效果,通过许可,被许可人可以获得类似于用益物权的地位,即水权,有学者将其归类为准物权。〔1〕值得进一步思考的是,许可本身具有哪些私法效力?如第三人可否对被许可的设备以及使用行为主张妨害排除请求权或妨害防止请求权?第     

预告登记之性质——从德国法的有关规定说起

预告登记所保障的是针对物权变动的债权请求权;经保障后的此项债权请求权则被赋予了一定的物权效力。这种物权效力在此体现为物权的绝对效力,具体包括权利人所享有的处分或继受保护、诉讼保护以及对抗破产及强制执行的能力。但由于支配性之缺乏及其从属性,预告登记始终保持着债权性。预告登记属于“债权物权化”现象之一种类型。     

“不登记不得对抗第三人”规则中“第三人”范围的界定——以对传统民法形式逻辑的检讨为思路

在债权意思主义的物权变动模式中,登记是对抗第三人的要件,不登记不得对抗第三人。登记公示的对象不仅有物权人和债权人,还有潜在的债权人和利害关系人。对抗的涵义包括不相容权利之间的竞争,也包括某种权利的主张。"对抗"所针对的问题不仅是对物的归属的确定,同时还包括对信赖利益的保护。物权变动当事人以外的第三人包括通过登记才可以对抗的第三人和不经登记也可以对抗的第三人两种类型。确定了哪些第三人是不需要登记也可以对抗的,将这些第三人排除,即可得出必须通过登记来对抗的第三人之范围。     

承租人先买权物权效力之辩--台湾地区经验及大陆借鉴

物权效力之先买权因可以影响第三人之物权得丧,对私法自治干预甚巨,故有赖于法律的明文规定,如台湾地区“土地法”第104条,“民法”第426条之2。在债权合意与物权变动相区分的立法模式下,先买权物权效力之体现应为对第三人的物权取得有所影响而非先买权人可以直接宣告出卖人与第三人的债权契约无效,台湾地区的立法修正与司法实践皆有力地证明了此点。故我国《民通意见》第118条无论是在效力层级还是法律技术上都有值得商榷之处。但在其被废止之后,应承认承租人之先买权仅具有债权效力。大陆学界有观点认为因租赁关系具有一定程度的公示性故承租人之先买权有债权物权化的可能性,但并不符合现有的法律体系,仍需斟酌。     

不动产物权变动登记之实与虚——以我国台湾地区借名登记契约之相关问题为说明

不动产物权变动系以登记作为公示方法,进而产生对抗第三人的效力。我国台湾地区的借名登记契约是经实务长期发展而来,当事人之间自行约定,一方以他方名义登记财产之权利人,但仍保留财产之使用、收益及处分权限。其定约目的游走于合法与非法之间,对于其有效性,司法实务和学说上均有争议。厘清借名登记契约的概念性质、意义和效力对于不动产物权变动的理论丰富和实务发展十分必要。     

特殊动产物权变动的公示方法

关于船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动,可以采取登记或者交付的公示方法。此类特殊动产的物权变动采登记对抗主义,并非意味着交付的效力优先于登记。相反,交付后如未经登记,不得对抗善意的登记权利人。在特殊动产的物权变动中,尤其是在特殊动产一物数卖的情况下,登记应当优先于交付。     

论和解合同

和解合同是当事人约定相互让步,以终止争执或排除法律关系不明确之状态的合同。构成和解合同,第一须有争执或法律关系不明确的状态的存在;第二须有终止争执或排除法律关系不明确状态的意思;第三须有相互让步。和解合同不必定为债权合同,而是有可能为物权合同或准物权合同;和解合同不必定为双务合同;和解合同为不要式合同。和解合同的典型内容为确定效力。     

中国船舶物权登记对抗主义的实际运行与匡正

对船舶物权变动,《中华人民共和国物权法》仍延续了《中华人民共和国海商法》登记对抗主义立法例,但在登记对抗主义的具体表述上,摒弃了《中华人民共和国海商法》等法律先要求＂应当登记＂,后规定＂未登记,不得第三人＂的做法,同时将第三人明确限定为善意第三人。这一本来更符合登记对抗主义真义的表述,却引发了海事海商实务部门较普遍的疑虑、困惑和担忧。这既暴露了长期以来学界在理解登记对抗主义上的纷争和分歧,也暴露了司法实践中一般理念和做法与登记对抗主义真义的偏离,同时还说明不仅在船舶物权变动,而且在其他采登记对抗主义的物权方面,均缺乏对登记对抗主义真义完整、准确的解读。采用实证分析方法,通过43个样本案例,描述、总结当前中国司法实践中船舶登记对抗主义的实际运行及特点,并在此基础上,通过对登记对抗主义的真义探寻,针对司法实践中涉及登记对抗的典型判断,就如何对其予以匡正提出意见和看法。     

公私法交织中的不动产登记

不动产登记制度体现了公权力对私权利的介入和渗透,不动产登记行为是具有私法效果的行政行为,既具备行政行为的各项要素和效力内容,又有明确的"界定产权,便利交易"的私权效用。为切实体现不动产登记制度的私权保障功能,对有关公权力的行使应予以限制。登记机构因错误登记产生的赔偿责任虽是行政责任,但又常常与当事人之间的民事责任相交织,导致赔偿请求人资格、因果关系、责任的划分、求偿程序等问题错综复杂。在具体的制度安排上,真权利人和善意第三人均可以成为赔偿请求人;应采用相当因果关系理论分析错误登记行为与当事人损害间的因果关系;在混合侵权场合,司法求偿时不能适用行政附带民事诉讼,只能分别进行两种诉讼方式,并由登记机构承担补充赔偿责任。     

信托合同论——来自信托法适用角度的审视

本文认为,只有导致他益信托设立的信托合同才属于第三人利益合同,一些国家的信托法要求信托合同基本条款具备确定性、另一些国家与地区的信托法却无此要求且这一区别涉及到对合同解释制度的适用;一些国家的信托法确认信托合同为诺成合同、另一些国家与地区的信托法则确认这种合同为要物合同;一些国家的信托法有条件地确认信托合同具有强制执行力、另一些国家与地区的信托法却并未作出如此确认且这一区别涉及到是否允许委托人在订立信托合同后反悔。信托合同当事人与第三人的基本权利义务属于由信托法设定并为信托合同接纳的权利义务,受托人违反信托合同的赔偿责任属于向信托财产承担的责任。     

民商事登记改革与法定公证

我国现行民商事登记制度与民法原则多有不合。未来物权法或民法典应当贯彻权利外观自证优先原则,改造现行的权利证明公示机制,设立以民事赔偿为保障的法定公证,充分发挥公证机构的中人作用。对国家为一方当事人的合同实行公证生效登记备案制,合理确定登记错误和公证错误时的赔偿责任,并设立法定公证情况下的国家投保责任。     

论智能合约的私法构造

智能合约是一种通过区块链才能实现的新技术,在技术上是一种可编程的代码程序,在法律上是一种特殊的身份合同。其藉由特定当事人之间形成的共识机制,实现了对当事人身份的识别,促成了智能合约难以逆转的自动执行,并在事实上排除了当事人的合同撤销权,成为跨越合同订立、合同履行两个领域的新型交易机制。智能合约对传统合同法理论带来了巨大冲击和挑战,却不足以支撑"技术自治"或"代码即法律"等学术主张,也不足以否定实定法对智能合约的正当干预。在现行合同法框架下,仍然存在对智能合约及交易作出妥当解释的空间。除此以外,在智能合约的私法构造中,应当引入团体法思想,认可社团主义的自治机能,构建以"信赖保护"为核心的救济机制,实现法律与技术的同步发展。     

中国传统契约中的“契约自由”与“主体平等”——以清水江文书为视角

中国法律传统虽以"公法"为主要特征,强调以身份关系为纽带的"公权力",但在"私法"领域,却并非不重视以自由和平等为基础的"私权利"。在中国传统契约与清水江文书中,均普遍存有关于"契约自由"与"主体平等"这样一种"契约型社会"的私法观念。在契约自由方面,主要通过"二主和同"、"两和立契"等契约语言来体现契约是双方协商一致,达成合意的结果;在主体平等方面,则通过"两共平章"、"平中立约"等用语来表明立约双方具有平等的人格与主体地位。而这样一种注重合意、平等立约的私法观念,以及尊重契约、敬畏契约,通过契约保护自身合法权利的精神,是当今我国法治化建设过程中重要的本土资源与宝贵财富。在提倡尊重契约精神、保护私权利等法治观念的今天,亦能够为我国法治的现代化进程提供历史的和本土的基因。