“小产权”房引发的集体建设用地流转制度的思考

本文通过小产权房现象提出了集体组织建设用地流转制度的问题,主要探讨了集体建设用地制度的变化、未来的发展趋势以及流转模式的设计,并对小产权问题的解决提出了自己的意见。     

集体土地上房屋执行的实践探讨与制度构建——以集体土地有限流转为视角

法院尤其是基层法院在执行过程中涉及集体土地上建筑物时,往往因为立法不明确、土地流转困难以及政策引发的执行障碍等多重困境。实践中,不论是政策流转试点,还是各地法院基于土地流转的实践需要,均已对农村房地产的流转进行相应的探索。在执行农村房地产已具备法律依据、现实基础、实践操作方式等合理性和可行性的前提下,应坚持集体土地有限流转原则,完善现行农村房屋及集体土地使用权执行制度,即通过在立法层面扩大受让主体的范围,在实务层面探索变通执行机制,有利于平衡保护债权人和农房所有权人的利益,以实现法律效果与社会效果的有机统一。     

不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记

【裁判要旨】国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件,土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记,但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力,国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证,否则程序不合法。     

小产权房发展的法规范困境及破解思路——以法构造阐释与法政策考量为视角

小产权房是我国二元制土地制度与市场经济发展的结果。房地产市场过热是其兴起的直接原因。其发展虽然体现了市场对资源的优化整合,但在法规范上,却存在诸多冲突及模糊规定,导致了其合理却不合法这一怪象的发生。如何对法规范进行法构造的内部协调与改造,妥善解决目前的小产权房问题是需要我们认真研究的一个重要问题。     

关于农村宅基地及其地上建筑物在执行过程中的问题探讨

在执行实务中,不动产因其价值较大、转让程序烦琐(甚至难以转让)、转让周期长等特点,往往成为法院执行工作的突破口.但是,我国现行的法律制度在农村房地产这一领域存在大量的法律真空,事实上主要靠国家的政策性文件进行调整.这既给理论界留下了很多争论,也给执行工作带来很多困惑.本文以司法实务为视角,围绕农村宅基地及其地上建筑物在执行过程中遇到的“一户一宅”、宅基地转让、宅基地(地上有房屋或无房屋)拍卖、“房地一体”问题进行分析探讨,以期为解决当前在农村房地产领域执行过程中所遇到的困境提供一些思路与参考.     

中小企业如何捕捉商机——欧洲管理大师赫尔曼·西蒙访谈录

在过去的三十多年里,随着中国经济的高速发展,中国企业也在不断做大、做强。但是,对于绝大多数的中小型企业来说,一味地追大、追强显然并不现实,尤其在当前全球经济低迷徘徊的经济环境下,中小企业更要探寻合身的突破之路。为此,笔者专访了享誉全球"隐形冠军"之父、成长型企业的管理专家、西蒙顾和管理咨询公司主席、合伙人,     

兴化市政协为土地复垦建言献策

兴化既是全国知名的产粮大县,又是"中国河蟹第一县",如何解决好科学发展和合理用地矛盾,是实现又好又快发展的一道难题。日前,根据兴化市政协主席会议专题协商建议,兴化市政府专门召开土地复垦项目实施情况督查交流会,重点督查农村提水养殖土地复垦工作。今年以来,兴化市政协在对全市农村提水养殖业发展情况进行专题调研时发现,部分乡镇盲目扩张提水养殖业,存在着土地流转不规范现象,有的没有签订书面合同,有的缴纳的复垦费标准偏低,甚至未缴纳复垦费。     

小岗村的新焦虑

35年前，小岗人为分地而冒险；35年后，小岗人又开始为土地集中焦虑起来。当下，小岗村最引人注目的，是前所未有的土地流转力度、全村五分之一的连片耕地已经流转给村办企业，剩下大部分的耕地也被纳入各种园区规划。     

土地流转之“沈丘实践”

201 5年2月,中共中央、国务院印发《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》,明确提出:"引导土地经营权规范、有序流转,创新土地流转和规模经营方式,积极发展多种形式的适度规模经营,提高农民组织化程度。"地处豫东南的农业大县沈丘已推行土地流转、发展规模经营6年之久。这项作为加速农业现代化、城镇化和新型工业化的基础性工作现状如何?制约因素何在?在规范操作上有何对策?2014年12月,沈丘县     

论农地流转的非正式制度嵌入性

农地流转是指在不改变农地所有权及农业用途的前提下,在农地承包经营权有效存续期内,农地承包经营权有偿、依法、自愿地从一方农户转让给另一方农户的行为。非正式制度环境制约着农地流转:农本思想及"官本位"思想使农民不愿流转自己的土地;"小富即安"甚至"安于现状"的风险厌恶心理使农民不敢流转自己的土地;以"差序格局"为特征的农村人际关系网络使农地流转失范。实现农地顺畅流转的非正式制度环境重构的路径在于:塑造现代市场经济理念以替代农本思想;塑造现代市场经济理念以替代农民的农本思想和官本位思想;塑造农民的企业家精神以弱化农民的风险厌恶心理;塑造农民诚信理念以完善农村社会"差序格局"式的关系网络结构。