Aufl?sung des Bestandvertrages wegen Untergangs des Bestandobjekts – Abbruchauftrag wegen Baugebrechen

Für privilegierte Arbeiten iSd § 3 Abs 3 Z 2 MRG gilt die Wirtschaftlichkeitsgrenze nicht. Zu berücksichtigen ist aber, dass ein Abbruchauftrag wegen Baugebrechen dann endgültig und bindend ist, wenn entweder die Baugebrechen, die zur Bescheiderlassung geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden k?nnen oder wenn der Bestandgeber sie nicht behebt und hiezu auch nicht verpflichtet ist. Ist eine "erhaltende" Sanierung ausgeschlossen (hier: Notwendigkeit einer nachzugründenden Fundamentierung, die ohne Abbruch wesentlicher Teile des Geb?udes nicht m?glich ist) und sind praktisch einem Neubau gleichkommende Ma?nahmen erforderlich, führt dies zum "rechtlichen Untergang" des Mietobjekts iSd § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB.     

Widmungsunabhängige Rücklage nach § 31 WEG 2002, deren Beiträge der Eigentümergemeinschaft ex lege zufließen

Zur Pflicht des WE-Verwalters nach § 20 Abs 2 WEG 2002, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Vorschreibung ausreichender Akonti auf die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten der WE-Liegenschaft zu sorgen. Unabh?ngig davon, dass der Gesetzgeber im WEG 2002 einen unscharfen Begriff der Rücklage pr?gt – für ein engeres Verst?ndnis nach Art eines "Zwangs-Ansparsystems" sprechen laut OGH § 18 Abs 4, § 20 Abs 2, § 31 Abs 1 und § 32 Abs 1 leg cit –, flie?en die Rücklagenbeitr?ge samt den Zinsen aus ihrer fruchtbringenden Anlage widmungsunabh?ngig und ex lege der Eigentümergemeinschaft als gebundenes Verm?gen zu. Daraus folgt, dass die von der bekl Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Gegenforderungen (hier: aus dem Titel des Schadenersatzes und nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche) nicht durch die auf einem v?llig anderen Rechtsgrund beruhenden Ansprüchen aus laufenden Beitragsleistungen durch den kl Wohnungseigentümer beglichen sein k?nnen. Zur Aufrechenbarkeit von Schadenersatzforderungen, die die Eigentümergemeinschaft – aus der gemeinschaftlichen Verwaltung wurzelnd – gegenüber einem Wohnungseigentümer mit dessen Gegenforderungen geltend macht; oder von Forderungen aus dem Rechtsgrund der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, die aus der Behebung ernster Sch?den des Hauses gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 herrühren; oder von Ansprüchen aus notwendiger Abtretung iSd § 1422 ABGB.     

Vertragseintritt im Wege des Erwerbs in Zwangsversteigerung – Kennenmüssen ungew?hnlicher Nebenabreden

Der Begriff des "Kennenmüssens" stellt grunds?tzlich darauf ab, ob etwas bei verkehrsüblicher, objektiv gebotener Sorgfalt erkennbar ist bzw auffallen muss. Von einem Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren kann erwartet werden, dass er versucht, sich über den Inhalt von Mietvertr?gen betreffend das zu erwerbende Objekt zu informieren.     

Haftung des Verkäufers eines WE-Objekts sowie des WE-Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfen für den unrichtig ermittelten laufenden Sanierungsaufwand des Hauses?

Der im Kaufvertrag über ein WE-Objekt verwendete Ausdruck "Lasten" ist in Richtung einer reinen Sachhaftung der WE-Liegenschaft/des Mindestanteils oder zumindest mit einem "dieser Haftung nahekommenden Sachbezug" auszulegen. Deshalb fallen die nach dem Kauf dem Erwerber des WE-Objekts vorgeschriebenen, anteiligen Beitragsleistungen (hier: "§ 18 MRG-Vorschreibungen" als Sanierungsaufwand für das Haus) nicht unter die Gew?hrleistungspflicht des Verk?ufers, sondern stellen vielmehr bei Verschulden eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufkl?rungspflichten ("culpa in contrahendo") gegenüber dem Kaufinteressenten dar. Da den WE-Verwaltervertrag (= Bevollm?chtigungsvertrag iSd §§ 1002ff ABGB) die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsf?higer Machtgeber nach § 18 Abs 1 und 3 iVm § 19 WEG 2002 – und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer! – mit dem WE-Verwalter schlie?t, haftet der Verk?ufer bei Verletzung vorvertraglicher Aufkl?rungspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten nicht aus dem Titel der Erfüllungsgehilfenhaftung gem § 1313a ABGB für das Verschulden des WE-Verwalters. Auch der Immobilienmakler haftet als Verhandlungsgehilfe des Verk?ufers dem Kaufinteressenten nur bei schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufkl?rungspflicht. Zwischen dem K?ufer des WE-Objekts und dem WE-Verwalter besteht kein Vertrag, so dass dieser ihm blo? bei wissentlich (= mit Sch?digungsvorsatz) falsch erteiltem Rat nach § 1300 ABGB aus dem Titel des Schadenersatzes für den nicht bekanntgegebenen künftigen, anteiligen Sanierungsaufwand haftet.     

Das neue Sachwalterrecht im Zusammenhang mit Fragen des Wohnrechts

Kann ein Vorsorgebevollm?chtigter einen Mietvertrag abschlie?en? Muss ein Hausverwalter bei einer Eigentümerversammlung die Stimme des Sachwalters berücksichtigen? Dürfen die n?chsten Angeh?rigen einen Mietvertrag für eine behinderte Person aufkündigen? Der folgende Beitrag behandelt Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts in Hinblick auf die aktuellen Neuerungen im Sachwalterrecht. Damit soll dem Praktiker, der mit Sachwaltern, Vorsorgebevollm?chtigten und n?chsten Angeh?rigen zu tun hat, ein überblick verschafft und ein Gespür dafür vermittelt werden, inwieweit diese Personen für den Behinderten t?tig werden k?nnen.     

Subsumtionsautomat oder Ersatzgesetzgeber?

Der Beitrag besch?ftigt sich mit jener Rolle, die der Rechtsprechung bezüglich der Weiterentwicklung des ?sterreichischen Wohnrechts zukommt. Er zeigt ua die praktische Bedeutung auf, die der richterlichen Rechtsanwendung und Rechtsfortbildung in diesem Bereich zukommt, thematisiert die Frage, ob es in der wohnrechtlichen Rechtsprechung zu "Grenzverwischungen" zwischen Rechtsanwendung und Rechtspolitik kommt und analysiert charakteristische St?rken und Schw?chen von richterlicher Rechtsfortbildung im Wohnrecht.     

Anfechtung von Umlaufbeschlüssen betreffend ordentliche und außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen im WE

Die stRsp unterscheidet Verwaltungshandlungen von Verfügungen über die gemeinschaftliche WE-Liegenschaft derart, dass Verwaltungshandlungen darauf abzielen, "gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen, w?hrend eine Verfügung die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ver?ndert". Die Anfechtbarkeit eines Umlaufbeschlusses der Wohnungseigentümer oder eines in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses nach § 24 Abs 6 WEG 2002 setzt – im Gegensatz zu dessen Nichtigkeit, die unbefristet geltend gemacht werden kann – den "Anschein eines Beschlusses" (hier: Anfechtungsgrund der fehlenden Mehrheit) voraus. Zur Abgrenzung der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen über ordentliche und au?erordentliche Verwaltungsma?nahmen nach § 24 Abs 6 mit einmonatiger Anfechtungsfrist wegen formeller Anfechtungsgründe im Gegensatz zur Anfechtbarkeit von Mehrheitsbeschlüssen betreffend nur au?erordentliche Verwaltungsagenden binnen 3 (oder 6) Monaten nach § 29 Abs 1 und 2 WEG 2002 wegen materieller Anfechtungsgründe (hier: Kostenbelastung durch die Umstellung einer ?lbefeuerten gemeinschaftlichen Heizanlage auf Fernw?rme). Ausschlie?lich der Anschlag des Mehrheitsbeschlusses im Hause (hier: im Eingangsbereich, der zwingend durchquert werden muss, um das Stiegenhaus der ASt zu erreichen) l?st die Anfechtungsfristen gem § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 WEG 2002 aus.     

Gutgläubiger Erwerb eines Superädifikates durch den Ersteher einer Liegenschaft

Selbst wenn ein Super?difikat unzul?ssig im Zuge der Realexekution mitversteigert wurde, erwirbt der gutgl?ubige Ersteher durch den Zuschlag daran Eigentum. Nach § 328 ABGB muss der Erwerber nicht seinen guten Glauben nachweisen; die Beweislast trifft denjenigen, der aus der Unredlichkeit Rechte für sich ableiten will. Solange der Eigentümer eines Bauwerkes nicht erfolgreich gegen die Exekution nach § 37 EO Widerspruch erhoben hat, ist ein auf dem zu versteigernden Grundstück errichtetes Geb?ude als Teil der den Gegenstand der Exekution bildenden Liegenschaft anzusehen.     

Rechnungslegungspflicht einer Bank nach Vertragsbeendigung durch Generalvergleich

Angesichts des eindeutigen Wortlauts ist unstrittig, dass Art XLII Abs 1 EGZPO keinen eigenen Anspruch auf Rechnungslegung schafft, sondern eine materiellrechtliche (bürgerlich-rechtliche) Verpflichtung voraussetzt. Eine solche ist auch aus privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien ableitbar, wenn ein Vertragsteil in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder den Umfang des Verm?gens im Ungewissen und der andere unschwer in der Lage ist, Auskunft zu erteilen und die Auskunftserteilung nach den Grunds?tzen von Treu und Glauben zumutbar ist. Ein Generalvergleich, der ein Dauerschuldverh?ltnis beendet, erfasst im Zweifel alle aus diesem Rechtsverh?ltnis entspringenden oder damit zusammenh?ngenden Forderungen. Diese Bereinigungswirkung tritt auch dann ein, wenn in den Vergleich keine Generalklausel aufgenommen wurde. Sie erfasst auch alle Ansprüche, an welche die Parteien zwar nicht gedacht haben, an die sie aber denken konnten. Das Institut der Stufenklage schafft insofern keinen selbstst?ndigen Anspruch auf Rechnungslegung, als ein Hauptanspruch nach Generalvergleich nicht mehr besteht.