Dynamischer Erhaltungsbegriff und Verbesserungspflicht des Vermieters im MRG

Im Bereich voller Anwendbarkeit des MRG hat der Vermieter für eine Erhaltung des Mietgegenstandes "im jeweils ortsüblichen Standard" zu sorgen. Der vorliegende Beitrag versucht, dem unbestimmten Gesetzesbegriff der Ortsüblichkeit anhand der bisherigen Rechtsprechung Konturen zu verleihen sowie Kriterien für die bisher unklare Abgrenzung zwischen dem dynamischen Erhaltungsbegriff des § 3 MRG und der Verbesserung nach § 4 MRG herauszuarbeiten.     

Bewuchs einer benachbarten Hauswand durch eine Kletterpflanze als unzulässige unmittelbare Zuleitung nach § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB

Der Bewuchs der Hausmauer durch eine vom Nachbargrundstück herüberwachsende Kletterpflanze ist nach § 364 Abs 2 Satz 2 ABGB eine "unmittelbare Zuleitung", die ohne Rechtstitel jedenfalls unzul?ssig ist, weshalb der beeintr?chtigte Eigentümer vom Nachbarn (hier: von den schlichten Miteigentümern) die verschuldensunabh?ngige Unterlassung und Entfernung des Bewuchses verlangen kann, ohne auf den Anspruch gem § 422 ABGB angewiesen zu sein. Passiv legitimiert sind s?mtliche Miteigentümer der Nachbarliegenschaft und nicht nur jener, dem die ausschlie?liche Benützung des Gartenteils mit der Kletterpflanze auf Grund einer (obligatorischen) Benützungsvereinbarung zusteht. Im Gegensatz zur Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB bilden Miteigentümer im Nachbarrechtsprozess zwar keine einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO, sind aber dann zusammen Bekl, wenn sie den nachbarrechtlichen Anspruch geduldet und diesen durch Nichtuntersagung verursacht haben.     

Gemeinschaftlicher Liegenschaftsverkauf – Miteigentümer als Geschäftsführer ohne Auftrag

Die §§ 351, 352 EO über den Kostenersatz bei Realteilung oder Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft sind bei (freih?ndigem) Verkauf dieser auch nicht analog anzuwenden. Verfolgt ein Miteigentümer ohne Einbeziehung des anderen Teilhabers, wenn auch im beiderseitigen Interesse, den Verkauf der gemeinschaftlichen Liegenschaft, handelt er als Gesch?ftsführer ohne Auftrag iSd §§ 1035ff ABGB. Schaltet er hiezu einen Makler ein, ist darin keine Gesch?ftsführung "im Notfall" gem § 1036 zu erblicken, sondern vielmehr allenfalls eine – hier verneinte – zum "Nutzen des andern" nach § 1037 ABGB zu dessen "klarem, überwiegenden Vorteil". Dieser hat von einer an der Verkehrsauffassung orientierten objektiven Bewertung auszugehen, die auf alle Interessen des Gesch?ftsherrn Bedacht nimmt, und ist vom Gesch?ftsführer zu beweisen. Im vorliegenden Fall wurden die gemeinschaftlichen Kosten einer Dachreparatur gem § 833 ABGB sowie einer verkehrsüblichen Einschaltung von Verkaufs-Inseraten auch in Printmedien unter den Ersatz nützlicher Aufwendungen subsumiert, den der Gesch?ftsherr dem Gesch?ftsführer zu leisten hat.     

Nichtige WE-Begründung an Vitrinen?

Weil Vitrinen keine "sonstigen selbst?ndigen R?umlichkeiten" iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 (§ 1 Abs 1 WEG 1975) sind, kann an diesen weder nach dem WEG 1975 noch nach dem WEG 2002 selbst?ndiges, sondern blo? Zubeh?r-WE begründet werden und bestehen. Ist dennoch nach dem WEG 1975 selbst?ndiges WE an Vitrinen im Grundbuch einverleibt worden, wird deshalb nicht die gesamte Begründung von WE an der Liegenschaft nichtig, da eine rechtskonforme, künftige Gestaltung (hier: der Vitrinen als Zubeh?r-WE) keine ge?nderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. Bis zur vertraglichen Gestaltung (= neuer WE-Vertrag samt Verbücherung des Zubeh?r-WE) ist das "WE" an den Vitrinen als schlichtes Miteigentum anzusehen. Zur Richtigstellung der Parteibezeichnung im Zivilprozess.     

Nachbarrechtliche Unterlassungsansprüche wegen Lärmimmission durch verwaltungsbehördlich bewilligten Militärflugplatz

Das auf § 364 Abs 2 ABGB gestützte Unterlassungsbegehren ist kein Handlungs- sondern ein "Erfolgsverbot": Der Verpflichtete hat dafür zu sorgen, dass sein Nachbar nicht durch Immissionen beeintr?chtigt wird; die Art, wie dies zu geschehen hat, bleibt dem Verpflichteten überlassen. Soweit das Begehren auf sichernde Vorkehrungen gerichtet ist, darf keine bestimmte Einrichtung verlangt werden; die Auswahl der Schutzma?nahmen muss vielmehr dem Bekl überlassen bleiben. Ein dennoch auf bestimmte Vorkehrungen – und sei es auch in Form der Unterlassung der Fortführung eines Betriebs – zielendes Begehren stellt gegenüber dem Begehren auf Unterlassung von Emissionen ein aliud dar, dessen Stattgebung die Bestimmung des § 405 ZPO entgegensteht. Der Standpunkt, die im verwaltungsbeh?rdlichen Verfahren vorgenommene Prüfung und Beurteilung von L?rmimmissionen schlie?e die abermalige Entscheidung derselben Frage durch die Gerichte aus, bedürfte einer eingehenden Prüfung. Gleiches gilt für das Argument, dass es Sache des ?ffentlichen Rechtes sei, festzulegen, in welcher Weise es auf die Interessen des Betroffenen Rücksicht nehme. Eine im Einzelfall gegebene unzureichende Ausgestaltung des beh?rdlichen Verfahrens im Hinblick auf den Rechtsschutz der Nachbarn kann verschiedenste rechtliche Konsequenzen haben, muss aber nicht zwangsl?ufig zum Ergebnis führen, dass jeder einzelne Nachbar das Ergebnis des Verwaltungsverfahrens durch die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs in Frage stellen kann.     

Zum Eintrittsrecht des homosexuellen Lebensgefährten in den Mietvertrag

Kürzlich hat der OGH das Eintrittsrecht des homosexuellen Lebensgef?hrten in den Mietvertrag unter Berufung auf die MRK-konform vorzunehmende Auslegung des § 14 Abs 3 MRG grunds?tzlich anerkannt. Der folgende Beitrag setzt sich n?her mit der aktuellen Entscheidung unter Berücksichtigung der Vorjudikatur und des neueren Schrifttums auseinander und bezieht dazu ausführlich Stellung.     

Wohnungsrückstellung "neu ausgemalt weiß" gebührenschädlich

Die Verpflichtung des Bestandnehmers, bei Beendigung des Bestandverh?ltnisses "die Bestandseinheit neu ausgemalt wei?" zurückzugeben, stellt eine Leistung des Bestandnehmers dar, die zum Wert (mithin zur Gebührenbemessungsgrundlage) hinzuzurechnen ist. Gleiches gilt für die Verpflichtung zum Abschluss eines W?rmeenergiebezugsvertrages.