Verbücherung einer Grunddienstbarkeit als Zubehör-WE zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts?

Falls Objekte zubeh?rtauglich sind (hier: 2 in einer Garage befindliche Kfz-Abstellpl?tze nach § 1 Abs 2 WEG 1975), k?nnen sie – die entsprechende Widmung und Erfassung im Rahmen der Nutzwertfestsetzung (hier durch Au?erstreitrichterbeschluss aus dem Jahr 1995) vorausgesetzt – als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts im Grundbuch einverleibt werden, wodurch die sachenrechtliche Zuordnung zum WE-Objekt erfolgt. Als Rechtsgrund für die Verbücherung des Zubeh?r-WE in Form einer Grunddienstbarkeit scheidet allerdings eine "Amtsbest?tigung" nach § 182 Abs 3 Au?StrG (früher § 178 Au?StrG aF) aus, da hiefür nur zu Lebzeiten des Erblassers bestehende und nicht erst nach seinem Tod zu begründende (beschr?nkte) dingliche Rechte in Frage kommen. Zum grundbücherlichen Zweck der "Amtsbest?tigung". Den Antrag nach § 182 Abs 3 Au?StrG kann nicht der Erbe, sondern nur der Verm?chtnisnehmer mit Zustimmung des/der Erben stellen. An allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft k?nnen entweder alle Wohnungseigentümer gemeinsam oder zumindest mit Zustimmung s?mtlicher Teilhaber zu Gunsten oder zu Lasten der jeweiligen Mindestanteile Grunddienstbarkeiten durch Einverleibung im Grundbuch erwerben. Die Dienstbarkeitsbelastung ist mit dem ausschlie?lichen Nutzungs- und Verfügungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers begrenzt.     

Rechtskonforme Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Auch die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung als gesetzlich bevorzugte Form der Willensbildung wird vom WEG 2002 nur ausschnittsweise geregelt. Die bestehenden Vorschriften sind auslegungsbedürftig, der ungeregelte Bereich verlangt nach Anleihen aus dem Kapitalgesellschafsrecht.     

"Zeitlich eingeschränkte" sofortige Vollziehbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses der ordentlichen Verwaltung im WE

Ist ein Mehrheitsbeschluss über ordentliche Verwaltungsma?nahmen (hier: Erhaltungsarbeiten an der WE-Anlage; Finanzierung durch sofortige Umlage und erh?hte Rücklagenbeitr?ge) wirksam zustande gekommen, weil der WE-Verwalter allen Wohnungseigentümern rechtzeitig Gelegenheit zur ?u?erung gegeben hat, ist aber die Beschlussanfechtungsfrist noch nicht verstrichen oder eine Anfechtung anh?ngig, muss von einer vorl?ufigen, "zeitlich eingeschr?nkten" Vollziehbarkeit des Beschlusses ausgegangen werden. Die Anteilsmehrheit der Wohnungseigentümer kann daher im Bereich der ordentlichen Verwaltung auf diese Weise einen, wenn auch noch anfechtbaren oder angefochtenen Beschluss durchsetzen. Für die "vorl?ufige" Vollziehbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses der ordentlichen Verwaltung l?sst der OGH hier als nicht entscheidungsrelevant offen, ob die Verletzung von Formalvorschriften (hier: Unterlassen des Hausanschlags über die Beschlussfassung und f?lschliche Bezeichnung des Mehrheitsbeschlusses als dem Bekl vorgelegter "Umlaufbeschluss") im Wege der Anfechtung zur Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses führt oder nicht. Die erfolgreiche Anfechtung stellt die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses mit Wirkung ex tunc fest.     

Anfechtung eines Umlaufbeschlusses nach § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 WEG 2002 bei "Seitenwechsel" der Verfahrenspartei oder durch "Beitritt" des AG als ASt?

Im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren ist die Berichtigung der Parteienbezeichnung analog zu § 235 Abs 5 ZPO gro?zügig handzuhaben; aus dem Antragsinhalt muss sich nur zweifelsfrei ergeben, gegen wen sich der Antrag richtet. Da die Beschlussanfechtung nach § 24 Abs 6 WEG 2002 gegen "die übrigen Wohnungseigentümer" zu richten ist, sind AG s?mtliche nicht antragstellenden Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer kann einen Mehrheitsbeschluss auch dann anfechten, wenn er diesem zun?chst zugestimmt hat und nunmehr behauptet, es sei ihm bei der Stimmabgabe ein Irrtum unterlaufen. Ein überstimmter Wohnungseigentümer (= AG) kann im Beschlussanfechtungsverfahren innerhalb der Anfechtungsfrist die "Seite wechseln", indem er dem Verfahren als ASt beitritt.     

Zwangsverwaltung des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung

Ist ob der mit WE verbundenen Mindestanteile des Verpflichteten (= Wohnungseigentümer einer Wohnung und einer Garage) ein nicht eingeschr?nktes, ausdrücklich so bezeichnetes Wohnungsgebrauchsrecht (hier: zugunsten der Mutter des Verpflichteten) im Grundbuch einverleibt, ist die Zwangsverwaltung dieses Gebrauchsrechts gem § 97 Abs 1 EO iVm § 508 ABGB zu bewilligen, falls der Gebrauchsberechtigte w?hrend l?ngerer Dauer am Gebrauch verhindert ist. Dem (Wohnungs-)Eigentümer stehen – anders als beim Fruchtgenussrecht! – n?mlich alle Nutzungen zu, "die sich ohne St?rung des Gebrauchsberechtigten aus der Sache sch?pfen lassen". Die Erfolgsaussichten einer Exekution sind bei deren Bewilligung nicht zu prüfen, es sei denn, dass schon im Entscheidungszeitpunkt die Unm?glichkeit der Ertragserzielung nach der Aktenlage feststeht; diesfalls ist die Zwangsverwaltung nach § 129 Abs 2 EO einzustellen. Die Sach- und Rechtslage ist zum Zeitpunkt der Erlassung der erstinstanzlichen exekutiven Entscheidung (hier: Bewilligung der Zwangsverwaltung) ma?gebend.     

Die Genossenschaftswohnung in der Exekution

Nachdem der OGH bereits in zwei Entscheidungen die Verwertung eines Kleingartenhauses und einer Genossenschaftswohnung im Konkurs trotz § 5 Abs 4 KO gebilligt hatte, hat er nunmehr in einer neuen Entscheidung die Verwertung einer Genossenschaftswohnung im Exekutionsverfahren – wenn auch mit Einschr?nkungen – für zul?ssig erkl?rt. Der vorliegende Beitrag stellt die Entscheidung vor und untersucht einige sich hier stellende Folgeprobleme.     

Rückständiger Sanierungsaufwand keine "Last"

Eine Klausel, wonach Wohnungseigentum "frei von bücherlichen und au?erbücherlichen Lasten" zu übergeben sei, kann vertretbarerweise dahin ausgelegt werden, dass davon rückst?ndiger Sanierungsaufwand für die Wohnungsanlage nicht erfasst ist. Der Verwaltervertrag ist nach Lehre und Judikatur ein Bevollm?chtigungsvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft als Machtgeber und dem Verwalter. Der Hausverwalter ist aber nicht bevollm?chtigter Vertreter des einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers.     

十七大后我国环境资源立法走向研究

由于我国现阶段所面临的环境资源形势比以往更加严峻,我国将在十七大之后实行更加紧缩的环境资源政策,利用自然资源和环境的价格将更加昂贵,程序将更加严格;在充分利用行政管理手段的同时,市场手段和经济手段也将发挥更大的作用。与此同时,我国的环境资源立法工作必将进一步加强,环境资源法理论研究工作与立法的实际工作必须紧密结合,以共同完成"十七大后环境资源立法"这样一个重大的时代课题。     

Bestellung eines Fremdverwalters durch das Gericht nur bei Untunlichkeit der von der WE-Mehrheit beschlossenen Selbstverwaltung

Die Selbstverwaltung der Miteigentümer, die in § 833 ABGB geregelt ist, gilt grunds?tzlich auch für die Eigentümergemeinschaft und ist sogar als Normalfall der Verwaltung konzipiert. Wenn bei Selbstverwaltung einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Ausschnitte von Verwaltungsaufgaben wahrnehmen, werden sie dadurch nicht zu "Verwaltern" iSd §§ 19 ff WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG nicht erfasst. Selbstverwaltung liegt vor, solange die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern wahrgenommen werden. Der erkennende Senat h?lt an seiner zum WEG 1975 ergangenen Rsp fest, dass die rechtsgestaltende Entscheidung des Au?erstreitrichters darüber, ob auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers (anstelle der bisherigen Selbstverwaltung) ein Verwalter zu bestellen ist, von der Dartuung der Untunlichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung abh?ngt.     

Gebührt dem WE-Verwalter im Zuge der Auflösung des WE-Verwaltungsvertrags eine "Kündigungsentschädigung"?

Enth?lt der WE-Verwaltungsvertrag im Rahmen der Honorarvereinbarung keine Bestimmung über die Pflicht der Wohnungseigentümer, im Zuge der Vertragsaufl?sung an den WE-Verwalter anteilig eine "Kündigungsentsch?digung" zu entrichten, kommt es auf die Branchenüblichkeit eines derartigen "angemessenen Entgelts" an, die der OGH hier verneint. Der blo?e Bezug im Anwartschaftsvertrag zum WE-Vertrag auf die "Honorarrichtlinien" der Immobilienverwalter und Verm?genstreuh?nder vermag eine wirksam vereinbarte Klausel im WE-Verwaltungsvertrag nicht zu ersetzen. Das Verwaltungshonorar z?hlt zu den gemeinschaftlichen Aufwendungen für die WE-Liegenschaft, über das der WE-Verwalter auch inhaltlich richtig abzurechnen hat. Eine vereinbarte Genehmigung der Abrechnung mangels Widerspruchs (hier: binnen einer Frist von 8 Wochen nach Rechnungslegung) widerspricht zwingendem Recht, n?mlich § 20 Abs 3 iVm § 34 Abs 1 und 3 WEG 2002. Um die Liquidit?t der Eigentümergemeinschaft für die Bewirtschaftung der WE-Liegenschaft sicherzustellen, bleiben zwar die anteiligen Zahlungen der Wohnungseigentümer unabh?ngig von der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung f?llig; ihre Zahlungen bewirken per se aber kein Anerkenntnis der Abrechnung.