Vertragseintritt im Wege des Erwerbs in Zwangsversteigerung – Kennenmüssen ungew?hnlicher Nebenabreden

Der Begriff des "Kennenmüssens" stellt grunds?tzlich darauf ab, ob etwas bei verkehrsüblicher, objektiv gebotener Sorgfalt erkennbar ist bzw auffallen muss. Von einem Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren kann erwartet werden, dass er versucht, sich über den Inhalt von Mietvertr?gen betreffend das zu erwerbende Objekt zu informieren.     

Das neue Sachwalterrecht im Zusammenhang mit Fragen des Wohnrechts

Kann ein Vorsorgebevollm?chtigter einen Mietvertrag abschlie?en? Muss ein Hausverwalter bei einer Eigentümerversammlung die Stimme des Sachwalters berücksichtigen? Dürfen die n?chsten Angeh?rigen einen Mietvertrag für eine behinderte Person aufkündigen? Der folgende Beitrag behandelt Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts in Hinblick auf die aktuellen Neuerungen im Sachwalterrecht. Damit soll dem Praktiker, der mit Sachwaltern, Vorsorgebevollm?chtigten und n?chsten Angeh?rigen zu tun hat, ein überblick verschafft und ein Gespür dafür vermittelt werden, inwieweit diese Personen für den Behinderten t?tig werden k?nnen.     

Subsumtionsautomat oder Ersatzgesetzgeber?

Der Beitrag besch?ftigt sich mit jener Rolle, die der Rechtsprechung bezüglich der Weiterentwicklung des ?sterreichischen Wohnrechts zukommt. Er zeigt ua die praktische Bedeutung auf, die der richterlichen Rechtsanwendung und Rechtsfortbildung in diesem Bereich zukommt, thematisiert die Frage, ob es in der wohnrechtlichen Rechtsprechung zu "Grenzverwischungen" zwischen Rechtsanwendung und Rechtspolitik kommt und analysiert charakteristische St?rken und Schw?chen von richterlicher Rechtsfortbildung im Wohnrecht.     

Anfechtung von Umlaufbeschlüssen betreffend ordentliche und außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen im WE

Die stRsp unterscheidet Verwaltungshandlungen von Verfügungen über die gemeinschaftliche WE-Liegenschaft derart, dass Verwaltungshandlungen darauf abzielen, "gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen, w?hrend eine Verfügung die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ver?ndert". Die Anfechtbarkeit eines Umlaufbeschlusses der Wohnungseigentümer oder eines in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses nach § 24 Abs 6 WEG 2002 setzt – im Gegensatz zu dessen Nichtigkeit, die unbefristet geltend gemacht werden kann – den "Anschein eines Beschlusses" (hier: Anfechtungsgrund der fehlenden Mehrheit) voraus. Zur Abgrenzung der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen über ordentliche und au?erordentliche Verwaltungsma?nahmen nach § 24 Abs 6 mit einmonatiger Anfechtungsfrist wegen formeller Anfechtungsgründe im Gegensatz zur Anfechtbarkeit von Mehrheitsbeschlüssen betreffend nur au?erordentliche Verwaltungsagenden binnen 3 (oder 6) Monaten nach § 29 Abs 1 und 2 WEG 2002 wegen materieller Anfechtungsgründe (hier: Kostenbelastung durch die Umstellung einer ?lbefeuerten gemeinschaftlichen Heizanlage auf Fernw?rme). Ausschlie?lich der Anschlag des Mehrheitsbeschlusses im Hause (hier: im Eingangsbereich, der zwingend durchquert werden muss, um das Stiegenhaus der ASt zu erreichen) l?st die Anfechtungsfristen gem § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 WEG 2002 aus.     

Ersatzansprüche zwischen Vor- und Nachmieter

Bei Miet- oder sonstigen Nutzungsverh?ltnissen in einer Baulichkeit, die von einer Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden ist oder auf die die Voraussetzungen des § 20a WGG zutreffen, ist im Verh?ltnis zwischen Vor- und Nachmieter nach § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG § 27 MRG anwendbar. Der Ersatzanspruch ist dabei nicht auf jene Aufwendungen beschr?nkt, die der Vermieter einem ausscheidenden Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen h?tte. Dafür, dass dies im Verh?ltnis zur "Parallelbestimmung" des § 20 Abs 5 WGG anders ist und aus dieser Bestimmung im Anwendungsbereich des WGG ein engeres Verst?ndnis des § 27 Abs 1 Z 1 MRG abzuleiten sein sollte, findet sich im Gesetz keinerlei Anhaltspunkt.     

übergang der Hauptmietrechte bei Ver?u?erung eines nur in Teilen des Mietobjekts betriebenen Unternehmens – Frisiersalon

Die Ver?u?erung eines von mehreren in einheitlichen Mietr?umen geführten selbst?ndigen Betriebes bewirkt wegen der ohne Zustimmung des Vermieters nicht m?glichen Zerlegung der Mietrechte den Rechtsübergang nicht.     

Wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungsgegenst?nde rein verm?gensrechtlicher Natur in Au?erstreitverfahren nach § 52 Abs 1 WEG 2002

Entscheidungsgegenst?nde sowohl nach § 52 Abs 1 WEG 2002 als auch nach § 37 Abs 1 MRG sind rein verm?gensrechtlicher Natur, weshalb in diesen wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren die Wertgrenze für die Vorlage der Rechtssache an den OGH gem § 37 Abs 3 Z 16 MRG € 10.000,– betr?gt.     

Abweichender Aufteilungsschlüssel nach § 19 WEG 1975 – Übergangsrecht zum 3. WÄG

Nach stRsp bezieht sich die Rückwirkung eines Gesetzes nur auf jene Tatbest?nde, für die sie ausdrücklich ausgesprochen wird. Das übergangsrecht des 3. W?G h?lt am Grundsatz fest, dass neues Recht (hier: nach § 19 Abs 2 WEG 1975 einstimmig schriftlich zu vereinbarender, vom Anteilsverh?ltnis abweichender Aufteilungsschlüssel der Liftkosten) nicht auf Sachverhalte anzuwenden ist, die vor Inkrafttreten der neuen Bestimmung endgültig und abschlie?end verwirklicht worden sind (hier: Mehrheitsvereinbarung der Wohnungseigentümer gem § 19 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF § 56 Z 2 MRG). Auch § 56 Abs 9 WEG 2002 ?ndert nichts daran, dass die seinerzeit von den Wohnungseigentümern geschlossene Mehrheitsvereinbarung nach § 19 Abs 1 Z 1 WEG 1975 weiterhin wirksam bleibt.