Gemeinschaftsteilung durch Begründung von Wohnungseigentum bei "gemischtem" Objekt

§ 35 WEG, dessen Zweck vornehmlich die Sicherung des Bestandes des Wohnungseigentums ist, steht einer Teilung des Miteigentums durch Begründung weiteren Wohnungseigentums in einem "Mischhaus" nicht entgegen. Das bestehende Wohnungseigentum im Mischhaus wird n?mlich nicht tangiert, kommt es auf dem Weg der "unechten" Teilungsklage doch nur zur Wohnungseigentumsbegründung am noch bestehenden schlichten Miteigentum. Einer wirklichen und g?nzlichen Aufhebung der Gemeinschaft durch Zivilteilung nach § 830 ABGB bei gemischten Anlagen, also einer Aufhebung auch des bereits vorhandenen Wohnungseigentums, stünde § 35 Abs 2 WEG allerdings unzweifelhaft entgegen.     

Rectification of the Register – Prospective or Retrospective?

In Gold Harp v MacLeod the Court of Appeal considered paragraph 8 of Schedule 4 of the Land Registration Act 2002 and interpreted this provision to mean that the priority between mistakenly de‐registered interests and registered interests can be altered following rectification. The court can give the de‐registered interest the priority which it ‘would have had’ but for the mistake. In other words, it allows for retrospective rectification. This case note concludes that this is the correct interpretation of paragraph 8 and of the words ‘for the future’. However, it argues that the current range of options available to the court in terms of rectification are producing uncertainty, and that a better approach may be to rely on the priority provisions in sections 28 and 29.     

Im Fall nichtiger WE-Begründung besitzt der schlichte Miteigentümer kein Antragsrecht nach § 32 Abs 5 WEG 2002

Ist an einem Liegenschaftsanteil (hier: 3,36m² gro?er Abstellraum verbunden mit einer Gartenfl?che von 1.124 m² als Zubeh?r) mangels WE-Tauglichkeit der R?umlichkeit nichtiges WE begründet worden, kann der ASt (= ehemaliger WE-Organisator) beim Au?erstreitrichter keinen Antrag nach § 32 Abs 5 WEG 2002, gerichtet auf Festsetzung eines von Abs 1 abweichenden Aufteilungsschlüssels für gemeinschaftliche Liegenschaftsaufwendungen wegen wesentlich ge?nderter Nutzungsm?glichkeit, stellen. Es kommt n?mlich nur Wohnungseigentümern und WE-Bewerbern (die analoge Anwendung des § 37 Abs 5 WEG 2002 scheidet in diesem Fall aus), nicht aber schlichten Miteigentümern die Antragslegitimation zu.     

Bestimmbarer Kaufpreis von Mindestanteilen (zwecks Begründung von WE) mangels Einigung über die Lastenübernahme durch den Erwerber?

Schon aus § 96 GBG folgt, dass im Grundbuchsverfahren als einem reinen Akten- und Urkundsverfahren auf au?erhalb des Urkundenbeweises liegende Tatsachen nicht Rücksicht zu nehmen ist. Einem zu verbüchernden Kaufvertrag muss neben dem bestimmten Kaufgegenstand ein zumindest bestimmbarer Kaufpreis, zB auch durch Angabe des Anteils/der Verh?ltniszahl nach § 839 ABGB vom Gesamtkaufpreis, zugrunde liegen. Der Kaufpreis ist in Hinblick auf die §§ 443 und 928 Satz 1 ABGB dann nicht bestimmbar, wenn sich die Vertragspartner im Innenverh?ltnis über die Lastenübernahme durch den K?ufer oder die Lastenfreistellung (= Depurierung) durch den Verk?ufer nicht geeinigt haben. Auf die blo?e Vertragsbezeichnung (hier: WE- anstelle eines ?ndernden Kaufvertrags) kommt es nicht an, falls die Willenseinigung auf einen verbücherungsf?higen Kaufvertrag gerichtet ist. Zur Nutzwertermittlung durch das Gutachten eines iSd § 9 Abs 1 WEG 2002 einschl?gigen Sachverst?ndigen.     

Solidarhaftung der Miteigentümer auch bei Wohnungseigentum

Wenn der materielle Abgabengesetzgeber den jeweiligen Eigentümer (unter Normierung einer Solidarhaftung von Miteigentümern) als Abgabepflichtigen bezeichnet, so kommt eine Abgabenschuldnerschaft der (Wohnungs-) Eigentümergemeinschaft nicht in Frage.     

Zum Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses im WE-Recht

Auch ein Umlaufbeschluss kommt nach § 24 Abs 1 WEG 2002 erst dann wirksam zustande, wenn allen Wohnungseigentümern – unter der Voraussetzung ausreichend erteilter Informationen, die der Gesetzgeber durch die Festlegung von Verst?ndigungspflichten [des WE-Verwalters oder des Wohnungseigentümers, der das Umlaufverfahren initiert hat] als notwendig erachtet – Gelegenheit zur ?u?erung gegeben worden ist; bis dahin ist kein Wohnungseigentümer an seine bereits abgegebene Erkl?rung gebunden. Nach dieser Bestimmung l?sst die stRsp im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens gem § 24 Abs 6 WEG 2002 Formfehler überhaupt nur dann auf ihre Kausalit?t untersuchen, wenn die Mitwirkungsbefugnisse und ?u?erungsrechte s?mtlicher Wohnungseigentümer gewahrt worden sind. Weil davor ein Umlaufbeschluss nicht rechtswirksam zustande gekommen ist, kann dann auch die Frage auf sich beruhen, ob durch Zugang des Abstimmungsergebnisses an die Adressaten der einzelnen rechtsgesch?ftlichen Erkl?rungen die Bindungswirkung des Beschlusses eingetreten ist.     

Grundsätze der WE-Begründung durch Richterspruch nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002

Das Vorhandensein allgemeiner Teile der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 steht der richterlichen WE-Begründung nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 als Sonderform der Naturalteilung grunds?tzlich nicht entgegen, es sei denn, dass damit eine Wertminderung der Liegenschaft (zB gro?er Schlosspark) verbunden ist. Dasselbe gilt, wenn ein Miteigentümer (hier: der Teilungsbekl) die von ihm benützten Allgemeinfl?chen so vernachl?ssigt hat, dass im Fall der WE-Begründung eine Ausschlussklage gegen ihn gerechtfertigt w?re. Streitigkeiten der Miteigentümer stehen der Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft durch richterliche Begründung von WE nicht entgegen. Wer die WE-Begründung mittels Teilung durch Richterspruch begehrt, hat die M?glichkeit und Tunlichkeit nach den §§ 830, 843 ABGB nachzuweisen.