Erhaltungsarbeit als ordentliche Verwaltungsmaßnahme für die WE-Liegenschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unter dem Gesichtspunkt "wirtschaftlicher Wiederherstellbarkeit" – Erlöschen des WE infolge Sachuntergangs?

Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, von den übrigen die Wiederherstellung des besch?digten oder zerst?rten WE-Objekts (hier: in einem einsturzgef?hrdeten, baupolizeilich gesperrten Geb?udetrakt, der einen ernsten Schaden des Hauses erlitten hat) als grunds?tzlich ordentliche Verwaltungsma?nahme zu begehren, wenn der Wert der gesamten WE-Liegenschaft diese Erhaltungsarbeit im Verh?ltnis zu den Kosten der Wiederherstellung wirtschaftlich vertretbar erscheinen l?sst. Nur eine dauernde rechtlich oder tats?chlich unm?gliche Wiederherstellung l?sst das WE am zerst?rten WE-Objekt unter den Voraussetzungen des § 35 WEG 2002 erl?schen. Die Notwendigkeit, ernste Sch?den des Hauses im WE-Objekt zu beheben, relativiert den Kostenfaktor der ordentlichen Verwaltungsma?nahme auch in Hinblick auf § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG. Die "wirtschaftliche Wiederherstellbarkeit" entscheidet darüber, ob eine Erhaltungsma?nahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 iVm § 3 MRG als ordentliche Verwaltungsagende oder als au?erordentliche nach § 29 WEG 2002 vorliegt. Hiebei kommt es auch auf die Bewahrung des Hausbestands an. Zum Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung/Erhaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und nach § 833 ABGB. Im Fall des rechtlichen (oder tats?chlichen) WE-Untergangs müssen die Wohnungseigentümer der unbenützbar gewordenen WE-Objekte abgefunden werden, was – wie die Abbruchkosten – in die Wirtschaftlichkeitsprüfung einzubeziehen ist.     

Der Haftrücklass im Bauträgervertrag

Das BMJ hat vor Kurzem den Begutachtungsentwurf für eine Novelle zum Bautr?gervertragsgesetz vorgelegt. Ein zentrales Regelungsanliegen des Entwurfs ist die Einführung eines zwingenden Haftrücklasses zur Sicherung allf?lliger Gew?hrleistungs- und Schadenersatzansprüche des Erwerbers auf Grund mangelhafter Leistung des Bautr?gers. Der vorliegende Beitrag setzt sich mit diesem Vorschlag kritisch auseinander.     

Entzug von Licht – Unterlassungsanspruch setzt Unzumutbarkeit voraus

Nach § 364 Abs 3 ABGB genügt eine blo? wesentliche Beeintr?chtigung nicht; vielmehr muss die Beeintr?chtigung "unzumutbar" sein. Wann eine Beeintr?chtigung schon wesentlich, aber noch nicht unzumutbar ist, kann nicht allgemein gültig beantwortet werden. Vielmehr wird die Beurteilung von der konkreten Interessenabw?gung im Einzelfall abh?ngen. Diese gebotene Interessenabw?gung im Einzelfall hat nach einem objektiven Beurteilungsma?stab zu erfolgen. Es kommt daher nicht auf die besondere Empfindlichkeit der konkret betroffenen Kl an. Für die Beurteilung, sind folgende Beurteilungskriterien wesentlich: Je n?her die Beeintr?chtigung an der Grenze der Ortsüblichkeit liegt, desto weniger wird ihre Unzumutbarkeit anzunehmen sein. Ferner wird Ausma? und Lage der durch Lichteinfall beeintr?chtigten Fl?che zu berücksichtigen und zu fragen sein, welche konkrete Nutzungsm?glichkeit für den Kl eingeschr?nkt oder unm?glich gemacht wird.     

Formpflichtige Abtretung gemeinschaftlicher Schadenersatz- und/oder Gewährleistungsansprüche im WE?

Die Abtretung von aus M?ngeln allgemeiner Teile der WE-Liegenschaft herrührenden Schadenersatz- und/oder Gew?hrleistungsansprüchen im Rahmen eines entgeltlichen "Generalvergleichs" (hier: zwischen den Parteien eines Generalunternehmervertrags) an die Eigentümergemeinschaft/den einzelnen Wohnungseigentümer ist grunds?tzlich formfrei. Dem Gesch?digten kann nur dann eine Verletzung seiner Schadensminderungspflicht (hier: "bislang unterlassene Sanierung" der M?ngel) angelastet werden, wenn entsprechende Ma?nahmen im Einzelfall nach Treu und Glauben erwartet werden durften.     

Rechtsfolgen fehlerhafter Willensbildungsakte der Eigentümergemeinschaft nach dem WEG 2002

Der Wortlaut des § 24 Abs 6 Satz 1 WEG 2002 l?sst die unterschiedlichen Rechtsfolgen fehlerhafter Willensbildungsvorg?nge der Eigentümergemeinschaft nicht erkennen. Der folgende Beitrag versucht, fehlerhafte Willensbildungsvorg?nge im Einklang mit dem allgemeinen Verbandsrecht zu kategorisieren.     

Vom Rechtsvorgänger im Kaufvertrag auf den Wohnungseigentümer übertragener Rechnungslegungsanspruch gegen den (gekündigten) WE-Verwalter

Ein Rechnungslegungsanspruch ist im besonderen Au?erstreitverfahren gem § 52 Abs 1 Z 6 auch gegen den WE-Verwalter durchzusetzen, dessen Verwaltungsvertrag nach § 21 WEG 2002 bereits aufgel?st ist. Auch vor dem 1. 7. 2002 f?llig gewordene Rechnungslegungsansprüche verj?hren nach § 56 Abs 10 WEG 2002 in 3 Jahren, beginnend mit diesem Zeitpunkt. Zum intertemporalen Recht der inhaltlichen überprüfung von "richtigen" Abrechnungen im WE, die vor dem 1. 1. 2000 (= diesbezügliches Inkrafttreten gem Art IX Z 1 der WRN 1999) gelegt worden sind. Den WE-Verwalter trifft die Rechnungslegungspflicht nur gegenüber den in der ma?geblichen Abrechnungsperiode verbücherten einzelnen Wohnungseigentümern. Ein Wohnungseigentümer kann den Rechnungslegungsanspruch als mit dem dinglichen WE verbundenes akzessorisches, aber nicht h?chstpers?nliches Recht im Kaufvertrag auf seinen Einzelrechtsnachfolger übertragen, ihm aber davon losgel?st nicht abtreten, da dieser Anspruch prim?r nicht aus der schuldrechtlichen Beziehung des Wohnungseigentümers zum WE-Verwalter resultiert. Durch die kaufvertragliche (= Titelgesch?ft) übertragung kann der neue verbücherte Wohnungseigentümer auch die au?erstreitrichterliche Prüfung von Abrechnungen für Zeitr?ume vor Einverleibung seines WE beantragen.     

Gültigkeit eines Zessionsverbots in AVB

Ein in Allgemeinen Versicherungsbedingungen vorgesehenes Verbot der Abtretung von Ansprüchen gegen den Versicherer, bevor diese nicht "dem Grunde oder der H?he nach endgültig festgestellt sind", ist nicht gr?blich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Eine dagegen versto?ende Abtretung ist auch dann unwirksam, wenn sie an einen Verband iSv § 29 KSchG erfolgt.     

Kein Ersatz für Schockschaden mit Krankheitswert durch Inhaftierung des Ehegatten

Art 8 MRK ist kein Schutzgesetz iSv § 1311 ABGB, soweit es um die Verletzung der Gesundheit einer Ehefrau durch ungerechtfertigte Verhaftung ihres Ehegatten geht. Die psychische Beeintr?chtigung wegen der Inhaftierung des Ehegatten l?sst sich nicht mit der Intensit?t jenes Schocks, den Angeh?rige erleiden, wenn sie den Tod oder eine schwere Verletzung eines Angeh?rigen miterleben müssen bzw die Nachricht vom Tod eines nahen Angeh?rigen übermittelt bekommen, vergleichen. Der Anwendungsbereich von Schmerzengeldansprüchen "Drittgesch?digter" ist insoweit eingegrenzt, als nur dann Schmerzengeld auf Grund einer psychischen Beeintr?chtigung mit Krankheitswert gebührt, wenn diese durch den Tod eines nahen Angeh?rigen, die schwerste Verletzung eines solchen oder durch das Miterleben des Todes eines Dritten ausgel?st wurde. Eine Ausweitung der Haftung des Sch?digers auf F?lle, in denen nicht der Tod oder eine schwerste Verletzung des unmittelbar Gesch?digten verursacht wurde, würde die Ersatzpflicht des Sch?digers unangemessen und unzumutbar erweitern.     

Drittschadensliquidation

Blo?e Schadensverlagerung auf einen Dritten soll den Sch?diger von seiner Ersatzpflicht nicht befreien. Daher kommt es, soweit der Ersatzanspruch nicht ohnedies durch Legalzession auf den Dritten übergeht, zur Drittschadensliquidation durch den unmittelbar Gesch?digten. Der Beitrag untersucht dies für verschiedene Fallgruppen und hebt die Bedeutung der Schadensverlagerung für die Bemessung des Umfangs des Schadenersatzanspruchs sowie zur Abgrenzung von Drittschadensliquidation und Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter hervor.     

Beschattungsverbot und Überhangrecht

Dass unzumutbarer Entzug von Licht und Luft durch Pflanzen auf fremdem Grund – also eine "negative" Immission – nunmehr nach § 364 Abs 3 ABGB untersagt werden kann, veranlasst den 4. Senat des OGH in der E 4 Ob 196/07p, zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen dem Nachbarn auch einen Unterlassungsanspruch gegen unzumutbare Auswirkungen überh?ngender Pflanzen zu gew?hren. Aus der Sicht des Autors sollte eine derart einschneidende ?nderung der überhangregeln des § 422 ABGB dagegen dem Gesetzgeber vorbehalten bleiben. Die Entscheidung signalisiert aber, dass die Reform des Nachbarrechts nicht in allen ihren Auswirkungen auf das nachbarrechtliche Gesamtsystem hinl?nglich durchdacht wurde; zur Harmonisierung k?nnte es weiterer ?nderungen oder aber einer (teilweisen) Rücknahme der Neuregelung bedürfen.