Bewirtschaftungskosten – Nachweis erfolgter Zahlung

Der Vermieter hat bei der Jahrespauschalverrechnung von Bewirtschaftungskosten 12 Monate ab Ablauf des Jahres der F?lligkeit der ihm vorgeschriebenen Betr?ge Zeit, um den Nachweis zu erbringen, die Kosten auch tats?chlich aufgewendet zu haben.     

Rügeobliegenheit bei Unbrauchbarkeit der Wohnung – Übergangsrecht

Der Gesetzgeber hat in Kenntnis der Rsp, auch der darin ge?u?erten Bedenken zur und der Problematik aus der fehlenden Rügeobliegenheit bei Unbrauchbarkeit der Wohnung, etwa – wie hier – infolge schwerster M?ngel der Elektroinstallation, eine Gesetzes?nderung normiert, die Anwendung der neuen Rechtslage allerdings nur für nach dem 30. September 2006 abgeschlossene Mietvertr?ge vorgesehen. Angesichts dieser klaren Gesetzeslage steht es den Gerichten nicht zu, diesem übergangsrecht im Wege der Gesetzesauslegung den Boden zu entziehen und eine generelle Rügeobliegenheit iSd § 15a Abs 2 letzter Satz MRG idF WRN 2006 bereits für vor dem 30. September 2006 abgeschlossene Mietvertr?ge anzunehmen. Die Regeln über die Mietzinsbildung stellen leges speciales zu den allgemeinen Gew?hrleistungsregeln des ABGB dar.     

Vorl?ufige Erh?hung des Hauptmietzinses – F?rderungsmittel

Bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer vorl?ufigen Erh?hung des Hauptmietzinses muss über die Auswirkung des Einsatzes von F?rderungsmitteln auf die H?he des Deckungsfehlbetrages nicht zwingend entschieden werden, vor allem dann nicht, wenn die Grundlagen dafür erst aufwendig ermittelt werden müssten.     

Erhaltungsarbeit als ordentliche Verwaltungsmaßnahme für die WE-Liegenschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unter dem Gesichtspunkt "wirtschaftlicher Wiederherstellbarkeit" – Erlöschen des WE infolge Sachuntergangs?

Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, von den übrigen die Wiederherstellung des besch?digten oder zerst?rten WE-Objekts (hier: in einem einsturzgef?hrdeten, baupolizeilich gesperrten Geb?udetrakt, der einen ernsten Schaden des Hauses erlitten hat) als grunds?tzlich ordentliche Verwaltungsma?nahme zu begehren, wenn der Wert der gesamten WE-Liegenschaft diese Erhaltungsarbeit im Verh?ltnis zu den Kosten der Wiederherstellung wirtschaftlich vertretbar erscheinen l?sst. Nur eine dauernde rechtlich oder tats?chlich unm?gliche Wiederherstellung l?sst das WE am zerst?rten WE-Objekt unter den Voraussetzungen des § 35 WEG 2002 erl?schen. Die Notwendigkeit, ernste Sch?den des Hauses im WE-Objekt zu beheben, relativiert den Kostenfaktor der ordentlichen Verwaltungsma?nahme auch in Hinblick auf § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG. Die "wirtschaftliche Wiederherstellbarkeit" entscheidet darüber, ob eine Erhaltungsma?nahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 iVm § 3 MRG als ordentliche Verwaltungsagende oder als au?erordentliche nach § 29 WEG 2002 vorliegt. Hiebei kommt es auch auf die Bewahrung des Hausbestands an. Zum Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung/Erhaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und nach § 833 ABGB. Im Fall des rechtlichen (oder tats?chlichen) WE-Untergangs müssen die Wohnungseigentümer der unbenützbar gewordenen WE-Objekte abgefunden werden, was – wie die Abbruchkosten – in die Wirtschaftlichkeitsprüfung einzubeziehen ist.     

Rechtswirksamer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Erteilung einer begrenzten,nicht auf Bestellung eines WE-Verwalters lautenden Vollmacht zur teilweisen Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Ist kein – auch nicht ein vorl?ufiger – WE-Verwalter bestellt, vertritt die Anteilsmehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 3 Z 2 lit a WEG 2002. Um die "Selbstverwaltung" der Eigentümergemeinschaft aus Gründen der Praktikabilit?t zu erleichtern, ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gem § 24 Abs 6 WEG 2002 rechtswirksam, durch den einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten eine Vollmacht (hier: Kontovollmacht) zur diesbezüglichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft erteilt wird.     

Präklusion bei (unbedingtem) Staffelmietzins

Bei Vereinbarung eines für unterschiedliche Perioden von vornherein fest vereinbarten Mietzinses unterschiedlicher H?he ("unbedingter Staffelmietzins") beginnt die dreij?hrige Pr?klusivfrist des § 16 Abs 8 MRG auch hinsichtlich aller sp?ter wirksam werdenden Mietzinse mit dem Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung zu laufen.     

Berechnung der Fünfzehntelanhebung nach der durch die MRN 2001 erfolgten Überführung des EVB ins Zinsrecht

Durch die überführung des EVB ins Zinsrecht umfasst der "bisherige Hauptmietzins" der für die Fünfzehntelanhebung nach § 46a Abs 2 MRG ma?geblich ist, auch den (früheren) EVB, worauf (soferne vom Vermieter geltend gemacht) bei der allj?hrlich vorzunehmenden Ermittlung des Anhebungsbetrages Bedacht zu nehmen ist, was zu einer entsprechenden ?nderung der Fünfzehntelschritte führt.     

Die Gemeinschaftsanlage

Seit 1982 erlangt die Frage, ob eine der gemeinsamen Benutzung dienende Anlage, wie eine zentrale W?rmeversorgungsanlage, ein Aufzug, eine mit Ger?ten ausgestattete Waschküche, eine Sauna, ein Schwimmbad aber auch eine technisch ausgestattete Garage denn doch keine Gemeinschaftsanlage sein kann, Bedeutung. Nur wenn es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt, hat der Liegenschaftseigentümer deren Erhaltungskosten zu tragen. Anderenfalls die Nutzer, wenn sie weiterhin nutzen wollen. Denn der Liegenschaftseigentümer kann zur Aufrechterhaltung des Betriebes, wenn es sich um keine Gemeinschaftsanlage handelt, seit 1982 gegen seinen Willen auch nicht verpflichtet werden. Ein Zinsminderungsanspruch bringt dem auf die Benutzung Angewiesenen wenig.     

Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht: Aktuelle Tendenzen in der höchstgerichtlichen Judikatur

Nachdem zuletzt die Problematik der Abgrenzung von Gesch?ftsraummiete und Unternehmenspacht vor allem für den Fall der Inbestandgabe von R?umlichkeiten in Einkaufszentren im rechtswissenschaftlichen Schrifttum gleichsam Hochkonjunktur hatte, liegen nunmehr zwei aktuelle h?chstgerichtliche Entscheidungen zu diesem Themenkomplex vor. Im folgenden Beitrag wird anhand dieser beiden Entscheidungen analysiert, ob und wenn ja, in welchem Umfang, der (ausufernde und zT hochkomplexe) literarische Diskurs bislang in der Lage war, die Entscheidungspraxis des H?chstgerichts zur Abgrenzung von Gesch?ftsraummiete und Unternehmenspacht dogmatisch zu beeinflussen.