浅谈小产权房的法律问题

近几年我国房价的快速上涨,小产权房在我国迅速发展起来,有关小产权房的法律纠纷也逐步诉诸于了法律程序.由于现行法律在小产权房方面存在着一定的空白,所以小产权房是否合法、小产权房的建设用地一农村宅基地能否流转等问题都存在极大的争议.虽然我国政府目前对小产权房采取的态度是拆除和禁止,并禁止城镇居民到农村购买小产权房.但笔者认为小产权房之所以能在我国产生并快速发展起来,肯定就存在一定的合理性,政府在具体的土地法律规范的设计上,应当兼顾平衡各方的利益,注意保护农民的主动性和应得利益,用合理的方式解决小产权房问题.     

对农村集体土地征收补偿范围的反思

在制定《农村集体土地征收补偿条例》之际,征收补偿范围应与提高补偿标准一样值得关注。宅基地使用权的无期限性意味着宅基地实际上已经演变为近乎农民的私产。宅基地使用权取得的无偿性是基于集体土地所有权产生的历史背景这一深层原因,但并不能成为征收不予补偿的理由。《物权法》第132条原则性规定土地承包经营权人有权获得补偿,这条规定仅具有宣示作用。我国目前的法律实际上并未将土地承包经营权作为独立的征收对象,真正纳入征收补偿范围。这不仅与土地承包经营权的物权性质相悖,而且也严重侵害了农民的合法权益。房屋作为农民惟一可以享有所有权的不动产,其重要性不言而喻,而现有的补偿标准实际上是将农村房屋作为动产进行补偿,根本就没有体现房屋的不动产价值。这是对农民私有财产的极大漠视。农民的房屋不应通过地上附着物的形式进行补偿,而应作为独立的征收对象进行合理补偿。     

携手构筑“同心圆”

既有高档商品房小区,又有外来务工人员居住的宅基地,在徐汇区田林社区爱建园居民区,现代与传统、高档与陈旧、前卫与落伍相互交融。     

解释论视角下宅基地使用权的继承性研究

当前针对宅基地使用权继承性的问题，法律未明确规定、司法裁判存在分歧、各地规定不一且学界争议较大。从坚持“一户一宅”的文义解释和正本清源的“房地一体”原则两个维度，可以驳斥宅基地使用权可继承的观点。从《继承法》的角度分析，宅基地使用权不符合遗产非身份性与个人性的要求。从社会学解释的角度，公平性原则及法政策亦不允许宅基地使用权的继承。在宅基地使用权不可继承的结论之基础上，可实现宅基地的有偿使用，并与农宅有偿退出机制相结合，从源头上解决农村土地闲置的问题。     

宅基地有偿使用的实践探索与法理透视

宅基地有偿使用是宅基地优化配置的重要措施,对于乡村振兴战略和共同富裕目标的实现具有重大意义.为保证宅基地使用权分配环节和保有环节的公平性,各试点地区围绕占地面积、收费模式、计价标准、奖惩措施与优惠政策等方面进行了有益探索.这些探索进一步表明该制度的规范基础是《土地管理法》第62条第1款,其法理基础是土地资源的稀缺性与分配的公平性.同时,各地试点也呈现出适用范围的不确定性、收费标准缺乏科学依据、收费用途的随意性等问题.为进一步把宅基地有偿使用的改革推向深处,各地应在保有环节从适用范围的限定性、收费标准的科学性、费用用途的公共性和惩戒机制的自治性等方面不断完善宅基地有偿使用制度.     

我国“城中村”宅基地使用权流转问题探析

一、＂城中村＂与宅基地使用权法律背景分析 改革开放33年来,伴随着我国经济建设取得举世瞩目的成就,我国城市化进程与其相得益彰,大多数城市的规模较之改革开放初期扩大了3-5倍,有的甚至更大。[1]时至今日,全国很多城市仍在制定进一步扩张与发展规划,首当其冲的就是大城市周边的村镇或＂城市内的农村＂。这些农村在这一历史巨变中,逐渐被卷入了城市化大潮,有些学者形象的称其为＂城市包围农村运动＂。     

办理“非法占地”刑事案件法律适用问题研究

近几年来,随着我国城镇化进程的加快,城乡居民的住房及建设用地需求量逐年扩大,由此带来了大量城市土地、农村宅基地以及农村耕地被非法占用的问题,包括非法占用基本农田、基本农田以外的耕地、宅基地及自留山地违规开发建厂房和用于修建＂小产权房＂等问题,不仅扰乱了土地市场管理秩序,客观上也给检察机关办理此类犯罪案件带来了法律适用上的挑战。为此,重庆市检察院就全市检察机关办理＂非法占用土地＂案件有关情况进行了一次认真调研,发现了法律适用上存在的诸多问题,并提出了对策建议。     

从沪郊宅基地现状看我国农村宅基地法律的缺失

农村宅基地是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地。当前,我国农村宅基地法律制度与新农村建设的需求和农村经济社会发展的需要仍不相适应,这对改革和完善农村宅基地法律制度提出了迫切要求。本文拟通过阐述沪郊宅基地现状看我国农村宅基地法律的缺失,窥点见豹,提出完善宅基地法律制度的对策建议。     

小产权房与集体土地利益归属论

解决小产权房问题的关键在于如何分配小产权房与集体土地利益.本文以农村集体土地权利秩序为出发点,首先确定了集体土地权利归属这一前提,继而主张应废止限制集体土地自由向城市流转的规则,并从两个方面提出了解决小产权房问题的思路,即确定小产权房与集体土地法律关系和存续保护优先.本文认为应允许农民或集体自由出让建设用地与农用土地;统一农村建设用地使用权与城市建设用地使用权,在小产权房与土地之间确立建设用地使用权关系;在小产权房与土地增值收益分配问题上,采取存续保护优先的思路.     

农村宅基地使用权流转问题探析

允许农村宅基地使用权流转,是发展市场经济、进行城乡一体化建设、繁荣农村经济的需要;但农村宅基地使用权流转要同时构建农村社会保障制度,以替代土地在农村的保障功能。农村社会保障体系不能一蹴而就,因此农村宅基地使用权流转的立法改革也要循序渐进。