Reichweite des Vorzugspfandrechts gem § 27 WEG 2002; keine Unterbrechung wegen Konkurses des Bekl im Verfahren über eine diesbezügliche Klagsanmerkung; kein Kostenersatz im Grundbuchsverfahren über die Streitanmerkung

Das Vorzugspfandrecht gem § 27 Abs 1 WEG 2002 kommt der Eigentümergemeinschaft dann nicht zu, wenn ihr der betroffene Miteigentümer wie ein au?enstehender Dritter gegenübersteht, was etwa bei Abschluss eines Werkvertrages über Arbeiten an der Liegenschaft der Fall ist. Anders verh?lt es sich, wenn der Anspruch aus einem gesetzlichen Schuldverh?ltnis resultiert, welches seine Wurzel in der Verwaltung der Liegenschaft hat. Zur Erwirkung der Streitanmerkung nach § 27 Abs 2 WEG 2002 muss die Klage zumindest die schlüssige Behauptung enthalten, dass die F?lligkeit der Forderung h?chstens sechs Monate vor Klagseinbringung eintrat. Das Verfahren über die Streitanmerkung wird durch die Er?ffnung des Konkurses über das Verm?gen des Bekl gem § 7 Abs 1 KO nicht unterbrochen. Im Grundbuchsverfahren über die Streitanmerkung findet auch nach der Rechtslage nach dem Au?erstreitG 2005 grunds?tzlich kein Kostenersatz statt.     

Zur Pflicht des Verwalters, die Einberufung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen zu unterstützen; Weitergabe von Zustellanschriften

Es geh?rt zum Umfang der einen Hausverwalter nach § 20 Abs 1 WEG 2002 treffenden Verpflichtung, auf Verlangen Wohnungseigentümern die ihm bekannt gegebenen Zustellanschriften zu übermitteln. Diese Verpflichtung findet jedoch dort ihre Grenze, wo der Verwalter durch entgegengesetzte Weisungen von Miteigentümern in einen Interessenkonflikt ger?t (hier: ausdrücklich erkl?rter Wunsch von Wohnungseigentümern, von einem bestimmten anderen Wohnungseigentümer nicht durch Kontaktaufnahmen behelligt zu werden).     

Untrennbare Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und ausschlie?lichem Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers

Da das WE von Gesetzes wegen als untrennbare Verbindung eines ideellen Miteigentums-(Mindest-)anteils an der gemeinschaftlichen Liegenschaft mit einem ausschlie?lichen, einer Dienstbarkeit ?hnlichen Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers an einem bestimmten WE-Objekt konstruiert ist, stellt dieses Recht im Vergleich zum schlichten Miteigentum kein quantitatives "Mehr", sondern ein aliud dar. Daraus folgt, dass die grundbücherliche Eintragung schlichter Miteigentumsanteile, verbunden mit der L?schung des WE an s?mtlichen Mindestanteilen im Rang der angemerkten Rangordnung, nicht bewilligt werden kann. Zur Grundbuchssperre nach § 13 KO.     

Kfz-Abstellplätze im nachträglich begründeten WE – Nutzwert-(neu-)festsetzung auf Grund vertraglicher Widmung

Die Nutzwert-(neu-)festsetzung gem § 9 Abs 2 WEG 2002 als Grundlage für eine nachfolgende erforderliche ?nderung der Mindestanteile schafft keinen eigenen zivilrechtlichen Rechtsgrund/Titel für die Nutzung bestimmter WE-Objekte (hier: wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze, an denen nach dem 30. 6. 2002 WE begründet werden soll). Die Widmung als wohnungseigentumstaugliches Objekt (einschlie?lich des WE-Zubeh?rs) oder als allgemeiner Teil der WE-Liegenschaft setzt vielmehr eine privatrechtliche Einigung (hier: der Wohnungseigentümer mit den schlichten Miteigentümern) voraus, die zwar idR im schriftlichen WE-Vertrag, aber auch schlüssig erfolgen kann. Nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 sind die zwingenden Grunds?tze der Nutzwertberechnung zu beachten, was sowohl die WE-Tauglichkeit als auch die Widmung als selbst?ndiges WE-Objekt voraussetzt, da an allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft WE nicht bestehen kann und somit an diesen kein Nutzwert festgesetzt werden darf. Seit 1. 7. 2002 k?nnen wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze selbst?ndige WE-Objekte sein, w?hrend Zubeh?r-WE an diesen – auch im Fall nachtr?glicher Begründung von WE nach Ma?gabe des § 3 Abs 2 WEG 2002 – nicht mehr begründet werden darf. Für den für die WE-Begründung und den Abverkauf von WE-Objekten "hauptverantwortlichen" WE-Organisator entf?llt nach § 5 Abs 2 Satz 4 WEG 2002 idF WRN 2006 die Reservierungspflicht von Kfz-Abstellpl?tzen.     

Anforderungen an den Beschlusswortlaut bei der Umlaufabstimmung in einer WE-Anlage

Zum ?u?erungsrecht jedes Wohnungseigentümers – auch bei voraussichtlich chancenloser Gegenposition – als Gültigkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses in einer Umlaufabstimmung, zur Stimmrechtsbindung und zur Bekanntgabepflicht des Abstimmungsergebnisses durch den Initiator des Umlaufbeschlussverfahrens. Auch Umlaufbeschlussentwürfe in Form einer vorgelegten Unterschriftenliste sind grunds?tzlich zul?ssig. Der Beschlussentwurf in der Umlaufabstimmung muss keineswegs neutral formuliert sein, damit der Mehrheitsbeschluss rechtswirksam wird. Rechtswirksamkeit ist etwa auch dann gegeben, wenn die Anteilsmehrheit den Beschlusstext vorlegt und die Wohnungseigentümer ohne weiteres durch einen Beisatz (zB "bin nicht einverstanden") unterschriftlich abstimmen k?nnen, obwohl im vorbereiteten Text blo? "bin einverstanden" steht.     

Grundbücherliche Anmerkung der schriftlichen WE-Zusage setzt beglaubigte Unterfertigung durch den WE-Organisator/Liegenschaftseigentümer voraus

An die schriftliche WE-Zusage des WE-Organisators an den WE-Bewerber gem § 2 Abs 6 Satz 1 WEG 2002 sind nach hA "keine allzu strengen Anforderungen" zu stellen. Ebenso wie § 24a Abs 2 WEG 1975 iVm § 53 Abs 3 (analog) GBG verlangt auch § 40 Abs 2 WEG 2002 für den Grundbuchsantrag, gerichtet auf Anmerkung der Zusage der WE-Begründung, die gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschrift des WE-Organisators; falls dieser nicht Liegenschaftseigentümer ist, die beglaubigte Unterfertigung durch Letzteren. Der nach § 37 Abs 1 und § 40 Abs 2, 1. Satz, WEG 2002 verbesserte Interessenausgleich zwischen dem (den) WE-Organisator(en) und den WE-Bewerbern verst?rkt die Begründung des Beglaubigungserfordernisses.     

Eintragung eines Bestandrechts ins Grundbuch – dingliche Wirkung der "Einverleibung"?

Zwar spricht § 19 GBG von der "Einverleibung oder Vormerkung von Bestandrechten" und § 1095 ABGB beim eingetragenen Bestandvertrag von einem dazu gewordenen "dinglichen Recht". In Wirklichkeit ?hnelt aber die grundbücherliche Eintragung eines Bestandrechts eher einer Anmerkung; ihre Rechtsfolgen beschr?nken sich – und zwar blo? im Verh?ltnis zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer ohne allgemeine dingliche Wirkung gegenüber Dritten! – auf § 1120 und § 1121 ABGB.     

Sachverständigenhaftung des Immobilienmaklers wegen verletzter Aufklärungspflicht über die rechtliche Beschaffenheit eines WE-Objekts

Auch wenn den Immobilienmakler keine einer anwaltlichen Beratungst?tigkeit gleichkommende Aufkl?rungspflicht trifft, hat er gegenüber dem Auftraggeber (hier: Erwerber eines WE-Objekts) die versch?rfte Haftpflicht als Sachverst?ndiger nach § 1299 ABGB zu vertreten, da er eine qualifizierte Interessenwahrungs- und Aufkl?rungspflicht (hier zur Rechtsfrage, ob ein Dachboden WE-Zubeh?r zur Eigentumswohnung oder allgemeiner Teil des WE-Hauses ist) erfüllen muss. Verletzt er diese fahrl?ssig, schuldet er dem Auftraggeber Schadenersatz wegen Nichterfüllung des aufgel?sten Kaufvertrags.     

Aufteilung der gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen gem § 32 Abs 1 WEG 2002 – auch für (noch) nicht errichtete WE-Objekte – nach dem Grundbuchsstand

Nach § 32 Abs 1 WEG 2002 sind die gemeinschaftlichen Aufwendungen für die WE-Liegenschaft einschlie?lich der Beitr?ge zur Rücklage von s?mtlichen Wohnungseigentümern nach dem Verh?ltnis ihrer Miteigentumsanteile – entsprechend dem Grundbuchsstand – zu tragen. Weil ein (noch) nicht errichtetes WE-Objekt (hier: ein Gesch?ftsraum) erst untergeht, wenn dessen unterbliebene Errichtung endgültig feststeht, führt seine blo?e rechtliche Existenz, dh mit einem im Nutzwertverfahren ermittelten und im Grundbuch einverleibten Mindestanteil samt untrennbarer Verbindung mit dem – tats?chlich nicht gebauten – WE-Objekt zur dem entsprechenden Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers nach § 32 Abs 1 WEG 2002. Wollte der WE-Verwalter von seiner gesetzlichen Pflicht abweichen, die gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 allen Wohnungseigentümern vorzuschreiben, bedürfte dieser Akt als Ma?nahme der au?erordentlichen Verwaltung nach § 29 Abs 5 WEG 2002 iVm den §§ 834f ABGB der Zustimmung s?mtlicher Teilhaber. § 32 Abs 2 WEG 2002 (früher: § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 in der Stammfassung) schlie?t mit der zwingenden Schriftform der einstimmigen Vereinbarung eine konkludente ?nderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels aus.