Anfechtung einer Vereinbarung über die gemeinsame Verwaltung mehrerer WE-Liegenschaften nur im Rechtsweg – kein liegenschaftsübergreifender Aufteilungsschlüssel iSd § 32 WEG 2002

Liegenschaftsübergreifende Vereinbarungen (hier: betreffend 2 benachbarte WE-Liegenschaften über die Aufteilung und Abrechnung von Bewirtschaftungskosten sowie 2 gesonderte Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten) k?nnen nicht im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 9 iVm § 32 Abs 2, 5 und 6 WEG 2002, sondern nur im streitigen Rechtsweg überprüft werden. Eine von § 32 Abs 1 WEG 2002 abweichende Vereinbarung über den Aufteilungsschlüssel der gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen oder über eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheit bezieht sich n?mlich immer nur auf die konkrete WE-Liegenschaft, keinesfalls aber auf mehrere.     

Trusting in Trust(s): TheFamily Home and Human Rights

In July 2002, the U.K. Law Commission published its Discussion Paper No.287 on home-sharing. The conclusion drawn by the Law Commission was that it would not be possible to devise a statutory scheme for the resolution of family property disputes which is both workable and flexible enough to deal with the wide range of personal relationships that exist. It further took the view that, with appropriate changes to the way in which trusts principles are currently interpreted and applied by the courts, these trusts principles are sufficiently flexible and coherent to deal with the question of ascertaining and quantifying property rights over the family home. The aim of this paper is to examine the implications of these particular conclusions drawn by the Law Commission for both the law of trusts and the resolution of family property disputes between cohabitants. In particular, the paper will consider the extent to which trusts law remains a workable and desirable option and whether any mileage may be gained by drawing on the human rights culture that is emerging in U.K. legal and political discourse. This revised version was published online in July 2006 with corrections to the Cover Date.     

Individualrecht jedes Wohnungseigentümers gegenüber dem WE-Verwalter auf jederzeitige,bloß durch das allgemeine Schikaneverbot begrenzte Einsichtnahme in die Belege des gesonderten Kontos der Eigentümergemeinschaft nach § 20 Abs 6 WEG 2002

Der WE-Verwalter hat, ausgestattet mit allen Rechten und Pflichten eines Machthabers iSd §§ 1002ff ABGB, nach § 20 Abs 6 WEG 2002 jedem Wohnungseigentümer auf dessen Verlangen jederzeit (§ 1012), also ohne Beschr?nkung auf bestimmte Zeitr?ume oder auf das Vorliegen wichtiger Gründe, Einsicht in die Belege des gesonderten Kontos der Eigentümergemeinschaft (oder des Anderkontos des WE-Verwalters) zu erm?glichen. Dieses Individualrecht wird lediglich durch das allgemeine Schikaneverbot gem § 1295 ABGB begrenzt.     

Die Eigentümergemeinschaft nach WEG ist nicht Schuldner der Klagenfurter Kanalgebühr

Nach der Klagenfurter Kanalgebührenverordnung sind es – auch bei Wohnungseigentum – die Miteigentümer, die die Kanalgebühr (zur ungeteilten Hand) schulden.     

Zulässigkeit der auf WE-Begründung gerichteten Teilungsklage beim sog Mischhaus

§ 35 Abs 2 WEG 2002, dessen Zweck vornehmlich die Sicherung des Bestandes des WE ist, steht der Teilung durch weitere WE-Begründung an Wohnh?usern, an denen schlichte Miteigentumsanteile und WE nebeneinander bestehen (sog Mischhaus), nicht entgegen. Das bestehende WE im Mischhaus wird n?mlich nicht tangiert, kommt es auf dem Weg der "unechten" Teilungsklage doch nur zur WE-Begründung am noch bestehenden schlichten Miteigentum. Einer wirklichen und g?nzlichen Aufhebung der Gemeinschaft durch Zivilteilung nach § 830 ABGB, also einer Aufhebung auch des bereits bestehenden WE stünde § 35 Abs 2 WEG 2002 allerdings unzweifelhaft entgegen.     

Widmungsunabhängige Rücklage nach § 31 WEG 2002, deren Beiträge der Eigentümergemeinschaft ex lege zufließen

Zur Pflicht des WE-Verwalters nach § 20 Abs 2 WEG 2002, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Vorschreibung ausreichender Akonti auf die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten der WE-Liegenschaft zu sorgen. Unabh?ngig davon, dass der Gesetzgeber im WEG 2002 einen unscharfen Begriff der Rücklage pr?gt – für ein engeres Verst?ndnis nach Art eines "Zwangs-Ansparsystems" sprechen laut OGH § 18 Abs 4, § 20 Abs 2, § 31 Abs 1 und § 32 Abs 1 leg cit –, flie?en die Rücklagenbeitr?ge samt den Zinsen aus ihrer fruchtbringenden Anlage widmungsunabh?ngig und ex lege der Eigentümergemeinschaft als gebundenes Verm?gen zu. Daraus folgt, dass die von der bekl Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Gegenforderungen (hier: aus dem Titel des Schadenersatzes und nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche) nicht durch die auf einem v?llig anderen Rechtsgrund beruhenden Ansprüchen aus laufenden Beitragsleistungen durch den kl Wohnungseigentümer beglichen sein k?nnen. Zur Aufrechenbarkeit von Schadenersatzforderungen, die die Eigentümergemeinschaft – aus der gemeinschaftlichen Verwaltung wurzelnd – gegenüber einem Wohnungseigentümer mit dessen Gegenforderungen geltend macht; oder von Forderungen aus dem Rechtsgrund der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, die aus der Behebung ernster Sch?den des Hauses gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 herrühren; oder von Ansprüchen aus notwendiger Abtretung iSd § 1422 ABGB.     

Haftung des Verkäufers eines WE-Objekts sowie des WE-Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfen für den unrichtig ermittelten laufenden Sanierungsaufwand des Hauses?

Der im Kaufvertrag über ein WE-Objekt verwendete Ausdruck "Lasten" ist in Richtung einer reinen Sachhaftung der WE-Liegenschaft/des Mindestanteils oder zumindest mit einem "dieser Haftung nahekommenden Sachbezug" auszulegen. Deshalb fallen die nach dem Kauf dem Erwerber des WE-Objekts vorgeschriebenen, anteiligen Beitragsleistungen (hier: "§ 18 MRG-Vorschreibungen" als Sanierungsaufwand für das Haus) nicht unter die Gew?hrleistungspflicht des Verk?ufers, sondern stellen vielmehr bei Verschulden eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufkl?rungspflichten ("culpa in contrahendo") gegenüber dem Kaufinteressenten dar. Da den WE-Verwaltervertrag (= Bevollm?chtigungsvertrag iSd §§ 1002ff ABGB) die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsf?higer Machtgeber nach § 18 Abs 1 und 3 iVm § 19 WEG 2002 – und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer! – mit dem WE-Verwalter schlie?t, haftet der Verk?ufer bei Verletzung vorvertraglicher Aufkl?rungspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten nicht aus dem Titel der Erfüllungsgehilfenhaftung gem § 1313a ABGB für das Verschulden des WE-Verwalters. Auch der Immobilienmakler haftet als Verhandlungsgehilfe des Verk?ufers dem Kaufinteressenten nur bei schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufkl?rungspflicht. Zwischen dem K?ufer des WE-Objekts und dem WE-Verwalter besteht kein Vertrag, so dass dieser ihm blo? bei wissentlich (= mit Sch?digungsvorsatz) falsch erteiltem Rat nach § 1300 ABGB aus dem Titel des Schadenersatzes für den nicht bekanntgegebenen künftigen, anteiligen Sanierungsaufwand haftet.