Subsumtionsautomat oder Ersatzgesetzgeber?

Der Beitrag besch?ftigt sich mit jener Rolle, die der Rechtsprechung bezüglich der Weiterentwicklung des ?sterreichischen Wohnrechts zukommt. Er zeigt ua die praktische Bedeutung auf, die der richterlichen Rechtsanwendung und Rechtsfortbildung in diesem Bereich zukommt, thematisiert die Frage, ob es in der wohnrechtlichen Rechtsprechung zu "Grenzverwischungen" zwischen Rechtsanwendung und Rechtspolitik kommt und analysiert charakteristische St?rken und Schw?chen von richterlicher Rechtsfortbildung im Wohnrecht.     

Anfechtung von Umlaufbeschlüssen betreffend ordentliche und außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen im WE

Die stRsp unterscheidet Verwaltungshandlungen von Verfügungen über die gemeinschaftliche WE-Liegenschaft derart, dass Verwaltungshandlungen darauf abzielen, "gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen, w?hrend eine Verfügung die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ver?ndert". Die Anfechtbarkeit eines Umlaufbeschlusses der Wohnungseigentümer oder eines in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses nach § 24 Abs 6 WEG 2002 setzt – im Gegensatz zu dessen Nichtigkeit, die unbefristet geltend gemacht werden kann – den "Anschein eines Beschlusses" (hier: Anfechtungsgrund der fehlenden Mehrheit) voraus. Zur Abgrenzung der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen über ordentliche und au?erordentliche Verwaltungsma?nahmen nach § 24 Abs 6 mit einmonatiger Anfechtungsfrist wegen formeller Anfechtungsgründe im Gegensatz zur Anfechtbarkeit von Mehrheitsbeschlüssen betreffend nur au?erordentliche Verwaltungsagenden binnen 3 (oder 6) Monaten nach § 29 Abs 1 und 2 WEG 2002 wegen materieller Anfechtungsgründe (hier: Kostenbelastung durch die Umstellung einer ?lbefeuerten gemeinschaftlichen Heizanlage auf Fernw?rme). Ausschlie?lich der Anschlag des Mehrheitsbeschlusses im Hause (hier: im Eingangsbereich, der zwingend durchquert werden muss, um das Stiegenhaus der ASt zu erreichen) l?st die Anfechtungsfristen gem § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 WEG 2002 aus.     

Wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungsgegenst?nde rein verm?gensrechtlicher Natur in Au?erstreitverfahren nach § 52 Abs 1 WEG 2002

Entscheidungsgegenst?nde sowohl nach § 52 Abs 1 WEG 2002 als auch nach § 37 Abs 1 MRG sind rein verm?gensrechtlicher Natur, weshalb in diesen wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren die Wertgrenze für die Vorlage der Rechtssache an den OGH gem § 37 Abs 3 Z 16 MRG € 10.000,– betr?gt.     

Abweichender Aufteilungsschlüssel nach § 19 WEG 1975 – Übergangsrecht zum 3. WÄG

Nach stRsp bezieht sich die Rückwirkung eines Gesetzes nur auf jene Tatbest?nde, für die sie ausdrücklich ausgesprochen wird. Das übergangsrecht des 3. W?G h?lt am Grundsatz fest, dass neues Recht (hier: nach § 19 Abs 2 WEG 1975 einstimmig schriftlich zu vereinbarender, vom Anteilsverh?ltnis abweichender Aufteilungsschlüssel der Liftkosten) nicht auf Sachverhalte anzuwenden ist, die vor Inkrafttreten der neuen Bestimmung endgültig und abschlie?end verwirklicht worden sind (hier: Mehrheitsvereinbarung der Wohnungseigentümer gem § 19 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF § 56 Z 2 MRG). Auch § 56 Abs 9 WEG 2002 ?ndert nichts daran, dass die seinerzeit von den Wohnungseigentümern geschlossene Mehrheitsvereinbarung nach § 19 Abs 1 Z 1 WEG 1975 weiterhin wirksam bleibt.     

Eigentümerpartnerschaft von Ehegatten – Räumungsklage eines Geschiedenen gegen den anderen auf Grund einer Teilungsvereinbarung?

Haben im Rahmen eines niederl?ndischen Scheidungsurteils die Ehegatten zwar rechtsgesch?ftlich vereinbart, auch die Miteigentumsgemeinschaft/Eigentümerpartnerschaft an einem in ?sterreich gelegenen WE-Objekt (samt benachbartem Baugrundstück) aufzuheben, den Erl?s zu teilen und hat sich die Bekl darin verpflichtet, das WE-Objekt dem Erwerber ger?umt zu übergeben, regelt dieses Rechtsgesch?ft zwar die Ausübung des schuldrechtlichen Aufhebungsanspruchs jedes Ehegatten, stellt aber kein nach § 352 EO vollstreckbares Aufhebungsurteil mit Teilungsanordnung dar, das der Kl mittels R?umungsklage gegen die Bekl verfolgen k?nnte. Vielmehr muss der Kl ein Zivilteilungsurteil erwirken, das dann zwangsvollstreckt werden k?nnte. Selbst wenn die Bekl den vereinbarten Verkauf hintertrieben h?tte (was dem Sachverhalt jedoch nicht zu entnehmen ist), h?tte der Kl kein alleiniges Verwertungsrecht, da ihm ja auch nicht der Alleinbesitz am WE-Objekt zusteht, sondern blo? das Recht, die getroffene Teilungsvereinbarung im Klagsweg durchzusetzen. Auch die vertragliche R?umungszusage der Bekl stellt lediglich klar, dass sie kein weiteres Benützungsrecht am WE-Objekt geltend macht und dieses daher an den Erwerber übergeben werde. Soweit sich der Kl auf doloses Zusammenwirken der Bekl mit einem Dritten beruft, l?st dieses Verhalten h?chstens Schadenersatzansprüche gem § 1295 Abs 2 ABGB, jedoch keine R?umungsverpflichtung der Bekl aus.     

Erhaltungsarbeit als ordentliche Verwaltungsmaßnahme für die WE-Liegenschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unter dem Gesichtspunkt "wirtschaftlicher Wiederherstellbarkeit" – Erlöschen des WE infolge Sachuntergangs?

Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, von den übrigen die Wiederherstellung des besch?digten oder zerst?rten WE-Objekts (hier: in einem einsturzgef?hrdeten, baupolizeilich gesperrten Geb?udetrakt, der einen ernsten Schaden des Hauses erlitten hat) als grunds?tzlich ordentliche Verwaltungsma?nahme zu begehren, wenn der Wert der gesamten WE-Liegenschaft diese Erhaltungsarbeit im Verh?ltnis zu den Kosten der Wiederherstellung wirtschaftlich vertretbar erscheinen l?sst. Nur eine dauernde rechtlich oder tats?chlich unm?gliche Wiederherstellung l?sst das WE am zerst?rten WE-Objekt unter den Voraussetzungen des § 35 WEG 2002 erl?schen. Die Notwendigkeit, ernste Sch?den des Hauses im WE-Objekt zu beheben, relativiert den Kostenfaktor der ordentlichen Verwaltungsma?nahme auch in Hinblick auf § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG. Die "wirtschaftliche Wiederherstellbarkeit" entscheidet darüber, ob eine Erhaltungsma?nahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 iVm § 3 MRG als ordentliche Verwaltungsagende oder als au?erordentliche nach § 29 WEG 2002 vorliegt. Hiebei kommt es auch auf die Bewahrung des Hausbestands an. Zum Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung/Erhaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und nach § 833 ABGB. Im Fall des rechtlichen (oder tats?chlichen) WE-Untergangs müssen die Wohnungseigentümer der unbenützbar gewordenen WE-Objekte abgefunden werden, was – wie die Abbruchkosten – in die Wirtschaftlichkeitsprüfung einzubeziehen ist.     

Der Haftrücklass im Bauträgervertrag

Das BMJ hat vor Kurzem den Begutachtungsentwurf für eine Novelle zum Bautr?gervertragsgesetz vorgelegt. Ein zentrales Regelungsanliegen des Entwurfs ist die Einführung eines zwingenden Haftrücklasses zur Sicherung allf?lliger Gew?hrleistungs- und Schadenersatzansprüche des Erwerbers auf Grund mangelhafter Leistung des Bautr?gers. Der vorliegende Beitrag setzt sich mit diesem Vorschlag kritisch auseinander.     

Sofortige Abberufung des WE-Verwalters wegen grober Pflichtverletzung durch Außerstreitrichterbeschluss

Ein Wohnungseigentümer kann beim Au?erstreitrichter die sofortige Abberufung des WE-Verwalters wegen grober Pflichtverletzung nur dann erfolgreich beantragen, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue- und Interessenwahrungspflicht bestehen. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung müssen diese Gründe so gewichtig sein, dass die Interessenwahrung s?mtlicher Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert ist. Wiederholte Eigenm?chtigkeiten des WE-Verwalters, wie zB Versicherungsabschlüsse oder – wie im vorliegenden Fall – versp?tete und/oder grob fehlerhafte, praktisch unüberprüfbare Jahresabrechnungen im Zusammenhang mit einem § 18 MRG-Verfahren, k?nnen auch summarisch, also in einer Gesamtschau gesehen, grobe Pflichtverletzungen darstellen. Bei der Prüfung von Aufl?sungsgründen des WE-Verwaltervertrags ist jeweils eine "Zukunftsprognose" anzustellen.     

Rechtswirksamer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Erteilung einer begrenzten,nicht auf Bestellung eines WE-Verwalters lautenden Vollmacht zur teilweisen Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Ist kein – auch nicht ein vorl?ufiger – WE-Verwalter bestellt, vertritt die Anteilsmehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs 3 Z 2 lit a WEG 2002. Um die "Selbstverwaltung" der Eigentümergemeinschaft aus Gründen der Praktikabilit?t zu erleichtern, ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gem § 24 Abs 6 WEG 2002 rechtswirksam, durch den einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten eine Vollmacht (hier: Kontovollmacht) zur diesbezüglichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft erteilt wird.