城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究

农村建设用地使用权属于用益物权.国有土地建设用地使用权可以自由进行市场交易,而农村建设用地使用权则受到较为严格的法律制约.土地确权登记应定位于确认证据事实等民事法律行为的具体行政行为.农村集体建设用地的取得包括原始取得和继受取得.因农村集体建设用地使用权所获得的收益,国家可比照国有建设用地使用权流转征收相关税费,直接按照一定比例提取收益似显不妥.要加强土地规划的执行力度,土地规划的实施要着眼于基层.严格进行土地用途管制,以用途引导用地.     

论我国农地的功能

农村社会保障与农用土地的生存保障不具有内在一致性,农地没有社会保障的功能。农地承担社会保障责任是功能越位的表现,导致农地资产资本功能的缺失。剥离农地的社会保障功能回归农地的资产资本功能具有紧迫性和可行性。要建立覆盖农村的社会保障机制、逐步消除农地身份性、实现农地的资产化运作和农地功能的归位。     

平抑城市房价之路径探索——以农村集体建设用地直接入市为视角

我国大规模的城市化促使房地产业得以迅猛发展,然而,房地产市场供地单轨制和农村集体建设用地进入房市间接制已成为房地产业健康发展的主要障碍,尤其成为当前城市房地产价格高企和农村大量闲置建设用地价值无法实现的根源。因此,需要拓展并充实农村集体建设用地直接进入房地产市场的法律空间,进而建立起平等开放、城乡统一的房地产法律制度体系。     

农民土地维权行动方式考察及法律对策研究

在评析国内外农民土地维权三种观点基础上,认为＂日常抵抗＂、＂依法抗争＂、＂以法抗争＂三种理论模型均存在一定的缺陷,认为就农民阶层的行为动力层面考察,相对剥夺理论更具价值与逻辑双向解释力。根据该理论,主张中国乡村地权的残缺以及法律的倾斜,导致失地农民阶层谈判能力缺失或被削弱,当上访与司法救济均呈现为低效应时,失地农民往往倾向于选择群体性维权路径,以追求维权行动的有效性与利益的最大化,在此基础上进而提出农村土地国有化,土地法权模型趋向开放性,简单化方向发展为解决困局的可能之路。     

拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究

抑制房价过快上涨一直是当前宏观调控的重要目标之一。而地价作为组成房价的重要部分,其上涨状况直接关系到房价的调控效果。针对目前地价不断上涨的状况,国家草拟了《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》,已上报国务院审批实施。文件的主要内容是要对当前国有土地出让手段中拍卖和招标的比例进行调整,降低拍卖在土地出让总量中的比例、提高招标的比例,希望通过这一手段起到抑制地价的作用。然而,地价的上涨是一个复杂的过程,拍卖和招标作为两种出让手段,确实在其中发挥了一定的作用,但是其对地价的真正影响仍需要检验。同时,考虑到二者在出让过程中公开性上的差异,笔者认为,不能轻易调整二者比例,而是需要经过详细的比较验证过程。本文拟通过比较拍卖、招标两种土地出让方式在对推动地价上涨的效果、出让过程的公开透明度以及对土地价值实现程度的影响程度,分析推动地价上涨的其他原因,进而客观评价拍卖、招标作为出让手段的利弊,同时对当前政策给出相关建议。     

关于集体建设用地使用权流转的法律思考

农村集体建设用地使用权的流转虽然在法律上受到严格的限制,但现实中其流转的数量和规模之大已使集体建设用地的流转发展成庞大而复杂的隐性市场。本文意在通过探究集体建设用地使用权的流转根源、流转中存在的问题,论证法律应放开集体建设用地使用权的流转,并针对问题进行制度规制方面的思考。     

构建新型农村社会保障体系的困境破解

土地流转制度在我国农村形成了"三类人群":失地农民、农民工、农业劳动者,这"三类人群"是构建新型农村社会保障体系的特有约束。破解土地流转背景下构建新型农村社会保障体系的困境,切实保障农村居民的社会保障利益,是建设覆盖城乡的社会保障体系,构建和谐社会的基本要求。笔者在肯定土地流转制度有效的前提下,借鉴经济学中对弹性的分析思路,构建理论模型,分析土地流转制度下社会保障涉及的三大人群对社会保障制度的需求弹性和供需缺口,并基于制度变迁理论,设计出构建新型农村社会保障体系的"和谐三角"。     

我国土地征收制度的缺陷与对策

集体土地征收中农民权益受损的原因主要在于＂公共利益＂界定不明确、＂集体＂的内涵模糊、忽视了农民的土地承包经营权、国家垄断农地发展权、征地补偿收益分配秩序不明确、＂土地财政＂促使地方政府变相或强行征收集体土地及司法救济途径的缺失等方面。本文从法律的角度提出完善我国现存土地征收制度对策。     

从广州铁路新客站建设看城市化转型期土地资源利用

广州铁路新客站建设导致番禺区钟村镇在急剧的城市化转型中出现了土地规控征用、土地供应短缺、土地使用"破碎化"与拆迁安置等土地资源利用与空间整合问题。要消除目前钟村发展的土地利用问题,有必要在土地征用制度、土地集约利用、经济发展用地的使用等多方面进行改革。     

我国妇女农地权利法律制度运作的实证研究与完善路径

在我国,保护农村妇女土地权益具有重要意义,但调查研究表明,农村妇女土地权益频受侵害,土地承包经营权并未得到充分的保障。造成这种状况的主要原因:一是我国立法上对"男娶女嫁"婚嫁方式可能损害妇女土地权利的认识不足;二是法律、政策的相关规定互相矛盾;三是立法上对妇女权益法律保护的效果适得其反;四是法律规定过于原则,操作性不强;五是当村规民约侵害妇女土地承包权益时,缺乏有效的法律救济途径;为此,应当有效化解政策、法律之间的冲突,完善细化法律规则,在立法和执法过程中引入社会性别视角,加强对村规民约的法律审查,消除制度歧视。