规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

对政府房地产调控的法学透析——以公权力的运行为视角

政府对房地产市场的宏观调控是政府提供的一项＂公共物品＂,是政府各种行政权力运行的结果,合法性是政府房地产调控行为的本质属性;在政府对房地产市场进行调控的过程中,应将政府的权力范围限定在一定的界限内,调控行为不能违背市场经济规律,不能侵害市场主体的合法权益;而目前调控行为中的＂房产税＂、＂限购令＂等措施在合法性、合理性方面都存在问题。     

探析房产税对房价的影响

中国目前因为高房价引发的种种问题,促使政府推进房产税改革。但征收房产税只是地方财政摆脱土地束缚的第一步,房产税并不会让房价大起大落。要遏制过快上涨的房价,一是扩大廉租房、经济适用房等保障性住房供给力度,减少市场恐慌;二是开征房产类资本所得税,打击房产投机,引导房产行业健康有序发展。     

相机型规制的合法性研究——以房产限购令为例

房产限购令是一种同时具备强相机性和强侵扰性的市场干预措施,属于相机型规制。作为一种新型的干预措施,相机型规制的合法性判断标准既不能像传统的宏观调控主要诉诸政策,也不能像传统的市场规制主要诉诸规则,而是应主要地诉诸精心设计的法律原则。然而,任何一种干预措施的合法性判断标准都不是单一的,而是由规则、政策和原则构成的一个＂三体＂结构。     

浅析我国地方政府房屋限购令

我国地方政府房屋限购令具有形式多样性,效力双重性、规范性和强制性的特征,在目的上具有现实合理性。应秉承＂取其精华,保留正当政策,去其糟粕,改进调控手段＂的原则,对地方政府房屋限购令的内容加以完善。     

从法哲学视角反思国家治理的行政“限购令”——以国内六市的“限购令”为例

"限购令"是现代社会发展到新阶段的一种社会治理手段,虽然其直接实据是城市交通堵塞与大气污染,但其隐喻的是实施"限购令"地区风险社会的到来。"限购令"作为一种治理手段,确实存在诸如"限购令"内在质的规定性与外在逻辑的一致性的差距,法律的有效性与伦理的正当性的阙如,现实性与效益性的欠佳等不足。职是之故,"限购令"肇致了其失灵与异化、政府公信力流失等一系列的后果。由此现代社会需要治理上的创新:思维方式随情势的变迁而创新,政府随语境的转换确立延展本质的服务理念与责任理念,不断地扩大民主、平等、积极参与等。     

行政合法性与合理性的二律背反及其消解方式——以房产“限购令”的存废为例

随着大部分城市松绑房产"限购令",限购的合法性、合理性问题,再次成为舆论的热点问题。有学者主张,"限购令"会使楼市走向理性、健康发展之路,并没有违背经济正义精神,应在高房价城市推行。有学者则认为,"限购令"的出台本身是缺乏法律依据的,应当以房地产市场的自我调节为主。从行政合法性原则与合理性原则的角度,对房产"限购令"进行分析,发现房产"限购令"既契合行政合理性原则,亦违背了行政合法性原则,这两个相互矛盾的命题实际上都有立足依据。通过完善保障房政策、完善司法救济体系等方式,或可有效协调这两个命题。     

广州汽车“限购令”的法律分析

2012年6月30日，广州市政府发布通告，规定自7月1日零时起，对全市行政区域范围内中小客车试行增量配额指标管理，成为国内第四个实施“限购”政策的城市。本文梳理整理了国外相关经验，厘清了广州“限购令”的基本内容、法律性质，解析了该“限购令”体现出的央地权力冲突，分析了“限购令”的法律风险及其对公安机关交通管理部门车辆管理的影响。     

论房屋“限购令”与行政法上的比例原则

房屋“限购令”作为抽象行政行为中的其他规范性文件,由于其本身违反了行政法上的比例原则,不能作为房市调控的杀手锏,应取消“限购令”,寻找能遏制过度投资投机,促使房地产市场平稳发展的长效机制.     

合同自由的歧视性限制——房地产“限购令”的民法透视

无论房价高企是否源于投机性购房,借助身份控制的任何限购行为都具有可非难性。商品房买卖合同的缔约权基于户籍而实现,户籍由公共产品的差异性分配机制变成民事权利的取得资格,构成对合同自由的歧视性限制。限购令颁布后,户籍审查成为商品房买卖合同产生物权变动的形式要件,合同当事人因合同目的落空享有法定解除权,而房屋名义所有权人与真实所有权人不一致的情形随之激增;建议未解除买卖合同的被限购对象以保障将来债权为由,申请办理预告登记。