试论情势变更原则在商品房预售中的具体适用

契约严守原则是合同领域的基础性原则,但由于商品房预售合同的标的是现实不存在或尚不完全存在的,从预售合同成立到合同全部履行有一个较长的周期,国家法律政策的重大调整、国际市场需求的变化、价格的起伏等可能导致商品房市场价格的异常变动或合同不能按约履行,而需要适用情势变更原则.但实践中情势变更与商业风险往往难以区分,需要分析情势变更的适用条件,对情势变更做出界定.     

“群租房”刑法属性的实践分析

“入户”一直作为抢劫罪的加重处罚情节出现在《刑法》第二百六十三条关于抢劫罪的规定中.随着《刑法修正案(八)》的施行,入户盗窃作为一种特殊的盗窃类型被单独予以列举,并取消其入罪时的数额标准.因此“入户”在刑法中的地位越来越重要.但在司法实践中,对于进入“群租房”实施抢劫、盗窃的,是否可以认定为具有入户情节,一直存在争议.“群租房”可以基本分成三种类型,绝大多数“群租房”均符合相关司法解释规定的“户”的功能特征和场所特征.在刑法上将“群租房”区别于一般居民住宅,会在操作中带来一定的混乱.刑事司法中将“群租房”认定为“户”有其可行性和现实必要性.     

物业小区管理的专制特征与社会化服务之路

我国终止单位住房分配制度并实施住房自有化改革之后,小区物业管理行业随之兴起,但业主与物业管理公司之间的冲突与抗争不断加剧.究其原因,是对物业小区实行了区域封闭的专制式管理.城市化发展较早国家的相关经验对我国具有借鉴意义.美国和加拿大已经建立起较为完善的共管式公寓治理体系,物业管理是借助开放的社会化服务实现的.因此,积极发展专业服务机构为物业小区提供技术服务,将是打破我国物业小区封闭式管理模式、减少业主与物业服务公司利益冲突、实现社区利益和谐的基础条件.