承租人死亡时房屋租赁合同存续问题探究

承租人死亡,房屋租赁合同并不当然终止,通常依两种模式存续:一为继承人中心主义,二为共同居住人优位主义。我国经历了从继承人中心主义到共同居住人中心主义的转变,这有利于保护房屋租赁事实关系。但我国《合同法》第234条的规定过于简约,单一的共同居住人继续承租权制度无法完全应对承租人死亡时房屋租赁合同存续问题的复杂性。为此,一方面应完善共同居住人继续承租权的行使条件,另一方面可增设房屋租赁合同继承制度,填补无共同居住人或共同居住人不行使继续承租权时的制度空隙。