集体建设用地使用权设立的难点问题探讨 兼析《民法典》和《土地管理法》有关规则的理解与适用

《民法典》第344-360条对集体建设用地使用权仅得参照适用。集体建设用地使用权包含集体经营性建设用地使用权和集体公益性建设用地使用权。为了弥补部分集体土地所有者主体资格和专业能力的不足,土地所有者可以委托入市实施主体代为入市,但应对受托主体和适用范围作适当限制。集体决议是入市主体设权行为的前提,应明确决议主体、程序和事项。集体建设用地使用权的设立方式包括出让、作价出资(入股)、拨用和抵押,出租虽属入市方式,但不属于集体建设用地使用权设立范畴。集体建设用地使用权的客体应符合规划上的法定要求,但不受"存量"限制,亦不禁止"住宅"用途;设权前土地所有者须先进行土地所有权登记,倡导入市前开展集体建设用地使用权的首次登记。