“房住不炒”的租赁法保障——以住房租赁合同的规范构造为中心

大力培育住房租赁市场已然成为我国中心城市实现“住有所居”的重大关切，完善住房租赁法制是落实“房住不炒”政策、调控住房租赁市场的应有之义。住房租赁合同的规范体系构成租赁法制保障的中心。形式规制方面，法定书面形式应当贯彻于住房租赁合同的各个阶段。同时，住房租赁合同网签备案制度既能增益城市人房双控治理模式，亦可协力私法层面“所有权让与不破租赁”的对抗效力。内容调控方面，当前阶段租金管制宜予谦抑，应当允许符合市场规律的租金上涨，在行政阶段和司法阶段规制出租人的恣意涨租。随着出租人企业化、规模化日渐成形，住房租赁合同中的格式条款控制问题不可不察。最后，可以通过出租人的解除权限制、损害赔偿和继受保护来实现住房租赁合同的续约保障。