不动产抵押物转让规则之检讨与构建——以《物权法》第191条为中心的考察

关于不动产抵押物转让规则,我国立法经历了从严格限制到放松管制再到严格限制的纠结轮回。不动产抵押权追及力更符合抵押权人的利益保护,且与现有民法体系相契合,故应肯定。《物权法》第191条第1款中"抵押权人同意",是指抵押人和抵押权人对转让价款的物上代位达成合意,即抵押权人因同意而获得对转让款的物上代位权,但抵押权追及力不受影响,抵押权人可在物上代位权和抵押权追及力之间自由选择。第2款"转让"专指抵押转让行为,"不得"属于管理型强制性规定,不影响物权效力。抵押权人虽不同意,但买受人仍可取得负抵押权的所有权,此时抵押权人对抵押物具有追及力。另外,抵押人未经抵押权人同意而产生对实现抵押权额外支付的费用,抵押权人对抵押人享有赔偿请求权。