预售房抵押预告登记之优先受偿论

就预售房抵押预告登记是否具有优先受偿效力,既有学说与实务多持否定态度。但否定说未注意到银行于诸多情形无法办理抵押登记,且若开发商完成首次登记后仍承担保证责任,颇为不公。此外,一味要求银行完成抵押登记亦将招致诉累、浪费司法资源。新近《担保解释》第52条转而持肯定立场,可堪赞同。抵押预告登记与抵押登记之利益状态类似,既通过抵押合同体现当事人意思自治,亦经由登记公示保护交易第三人利益,故肯定优先受偿具有正当性。无权处分说可为肯定立场提供教义学支持。预告登记时购房者并无设立抵押之处分权,而作为所有权人之开发商已作出事前同意,从而处分权瑕疵得以补正。基于处分权瑕疵补正之溯及力,此优先受偿效力溯及至预告登记之日。银行如欲基于抵押预告登记优先受偿,应满足开发商完成首次登记之要件,但90日失效期间之限定并无必要。