论共有房屋转租中的优先购买权

共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但是我国现行的法律对此规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有“物权化”的债权,其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权;当承租人、次承租人的优先购买权竞合时,次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权;共有人与次承租人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。     

房屋承租人优先购买权问题探析

房屋承租人优先购买权制度存在是合理的，但该制度不符合意思自治原则和破坏交易安全的观点。共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权，应明确房屋承租人先买权行使期限及其法律后果、“同等条件”的内涵和实现方法。     

对房屋承租人优先购买权的思考

本文从房屋承租人优先购买权制度设立的意义出发,通过分析界定了房屋承租人优先购买权的含义,并在此基础上比较评析了理论界关于承租人优先购买权法律性质的几种观点,进而指出了我国有关房屋承租人优先购买权立法的缺陷,并对此立法完善提出了建议。     

论优先购买权

在司法实践中不少遇到承租人的优先购买权与共有人的优先购买权竟合的情形,法又无明文规定,应如何处理?本文就此问题对优先购买权的法律性质、承租人和共有人的优先购买权行使条件及冲突提出解决方案。     

共有人与承租人优先购买权的竞合

无论在客体和范围还是在前提和结果方面 ,处分共有份额与处分共有物均存在根本不同。根据我国现行法律的规定及基本法理分析 ,共有人的优先购买权与承租人优先购买权因客体性质和前提基础不一致而不会发生竞合 ,所谓二者的竞合实质上是一个不存在的问题 ,是人们想当然的思维惯性下的一种误解。在共有人转让共有份额时 ,承租人不享有优先购买权 ,承租人可寻求“买卖不破租赁”原则予以保护 ,当多数共有人要求转让共有物时 ,少数共有人基于对共有份额优先购买权有权收购多数共有人的共有份额。     

承租人优先购买权制度反思——以价值功能为视角

承租人优先购买权制度在我国存续多年,但却争议不断。文章以承租人优先购买权制度的价值功能为角度进行分析,认为承租人优先购买权制度作为特定历史时期的政策催生物,不具有普遍适用性,且在新的经济条件下,其功能价值呈现错位,建议对承租人优先购买权进行限制性保护。     

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提,我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则,缺乏可操作性.应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上,运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件,明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件...     

论我国的房屋优先购买权

房屋优先购买权,是指在同等条件下,特定的当事人所享有的优先购买房屋的权利。在我国,房屋优先购买权主要分为四种:房屋共有人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权、房屋承典人的优先购买权和目前我国住房制度改革中的优先购买权。就房屋优先购买权这一内容,笔者作以下几方面的分析探讨。     

房屋买卖中的优先购买权

房屋优先购买权是一项重要的民事权利,对于房屋优先购买权的权利主体及其权利冲突解决方法的确定,在司法审判实践中具有重要的意义.首先,房屋共有人的优先购买权问题,应按按份共有和共同共有两种情况分别处理.其次,应依法保护房屋承租人的优先购买权.再次,房屋共有人的优先购买权应当优先于房屋承租人的优先购买权.最后,房屋所有权人出售房屋时,其同住未成年人以及非共有人的成年人不享有对该房屋的优先购买权.     

论房屋承租人优先购买权的司法保护——基于实体与程序的双重视角

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖于第三人而承租人事后知悉向法院起诉的,法院除了宣告出租人与第三人之间的租赁房屋买卖合同无效之外,能否应承租人的请求而认定承租人与出租人之间以同等条件成立租赁房屋买卖合同?在优先购买权诉讼中,承租人的请求次数、优先购买权的期限限制、举证责任的承担、诉讼担保的提供、买卖合同的强制执行等等事宜也都需要明确。文章从实体与程序两个方面对于房屋承租人优先购买权的司法保护问题进行了研究。     

承租人房屋优先购买权的制度缺陷及理论重构——从法释（2009）11号司法解释谈起

法释（2009）11号司法解释对承租人房屋优先购买权作了进一步规定,但并未对承租人房屋优先购买权进行定性,也未能实质上保护优先购买权,另外“同等条件”和“合理期限”的规定仍然模糊。承祖人房屋优先购买权应属附延缓条件的能够引起物权变动关系的形成权,且以是否进行了预告登记为标准,或具有物权属性或具有债权属性。同等条件应确定为相对同等的条件,还应该对出租人出卖房屋的通知期限和承租人优先购买权的行使期限进行具体规定。     

房屋承租人优先购买权的法律研究

房屋承租人优先购买权,是指承租人依据相关法律规定或者合约的约定,当房屋所有权人出售此房屋时,在同样的条件下拥有的优先购买的权利.此项权利的性质为一项期待权,需要出租人在15天内将出卖此房屋的通知告知承租方.除承租方享有优先购买权外,次承租人在特定条件下亦享有此权利.同时,享有优先购买权的主体在行使此项权利时,应满足同等条件中的三项必备要素.并且在承租人的权利与第三人利益保护发生冲突时,应从相关的法律规范出发,以妥善解决此冲突.     

论房屋实际承租人优先购买权的法律保护

我国《合同法》及相关司法解释对房屋承租人的优先购买权给予保护已有较为明确的规定.但对转租后优先购买权如何行使的问题未作规定,导致理论的争议和司法实践中的混乱.在承租人将房屋的各个部分转让给多个次承租人以及承租人自己使用部分房屋、又将剩余的部分房屋出租给次承租人的情形下,房屋结构便于分割使用且可以进行房屋产权登记的,各个...     

不动产租赁权与租赁物上他项权利的冲突与协调

本文在确认不动产租赁权具有物权化效力的前提下。论述了不动产租赁权与租赁物所有权、不动产租赁权与抵押权、不动产租赁权人优先购买权与共有人优先购买权之间的冲突,提出协调这种权利冲突的见解：一、解决租赁权与租赁物所有权的冲突应充分考虑承租人取得权利之基础——不动产租赁合同之锭；租赁权与抵押权可以并存,租赁在先则抵押不能破除租赁,抵押在先则租赁不得对抗抵押；三、租赁权人之优先购买权与共有人之优先购买权冲突时,应限制承租人之优先购买权。     

共有人优先购买权研究

优先购买权既非期待权亦非形成权,而是一种具有物权效力的债权。优先购买权的行使在一定情况下要受到权利、同等条件以及期限的限制。同等条件不仅仅是价格条件,还包括付款条件,以及欲转让其份额的共有人提出的影响其利益实现的其他条件。这些条件只要没有明显的不利因素,就可以认为是同等条件,反之具有明显的不利因素,则应认为不具有同等条件。在共有人优先购买权与承租人、典权人的优先购买权发生竞合时,宜认为共有人之优先购买权较为优先。     

房屋承租人优先购买权中的同等条件的认定

正确地认定房屋承租人优先购买权中的同等条件,对保护各方当事人特别是承租人的合法权益非常关键。同等条件只限于价格条件,但同等条件并不一定是相同价格。出租人以合理的让利方式出售出租房时,承租人的市价与出租人的让利价为同等条件;出租人以市价出售出租房时,同等条件就是相同价格。     

论共有人的优先购买权

共有人的优先购买权是当今各国普遍确立的一项民事法律制度,我国的《民法通则》和《物权法》对此也予以规定,但对该权利的法律性质、行使条件及救济方式等均无明确界定,导致理论界众说纷纭,实务界处理不一。本文就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。     

浅议加强对房屋承租人优先购买权的立法保护

《合同法》对房屋承租人的优先购买权作出了规定，但在立法保护上有许多不足。本文结合实际中的典型案例，在分析立法漏洞的基础上，提出了如何弥补的建议     

优先购买权若干法律问题探讨——以房屋承租人为视角

优先购买权制度古已有之,改革开放以来,为了维护交易秩序的稳定,促进社会主义市场经济的发展,我国法律对优先购买权制度也作出了相关规定.随着房地产热成为中国社会的重要话题,房屋承租人依法所享有的优先购买权也日益成为民法学所关注的焦点,然而,当前学界对于这一问题的认识尚不够深入,有必要对此做出进一步探讨.     

论以租抵债

以租抵债是实践中产生的一种新型的债的清偿方式,属于新债清偿的一种形式。以租抵债成立后,新债与旧债并存,债权人应先以新债请求履行,当事人双方受到新旧二债的双重约束。债务人先行履行新债时,应类推适用租赁合同的规定,承认债权人具有承租人的地位,在租赁期间发生租赁物所有权变动时应当允许承租人适用优先购买权和买卖不破租赁规则。