格式条款在商品房买卖合同中适用问题

本文辨析了格式条款的本质特征,阐述了该制度在商品房买卖合同中的法律价值,着重明确了格式条款订入商品房买卖合同的条件,揭示了无效格式条款的形态,肯定了商品房消费者在格式条款中享有撤销权的正当性,阐释了商品房买卖合同中格式条款解释规则的适用,并对相关法律的缺陷进行了检讨。     

商品房买卖合同纠纷有法可依

将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称解释)日前公布,对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中,     

商品房竣工验收及交付的法律分析——以商品房买卖中的交付标准为中心

商品房买卖不可回避的一个重要问题是商品房的交付。众所周知,卖方所交付的商品房除应当符合当事人在合同中约定的标准外,还必须要符合一定的法定条件。这一法定条件的确定,对于判断当事人是否妥当履行合同义务及是否应承担违约责任,至关重要。笔者在多年的法律实践中发现,在     

有关商品房预售的若干法律问题

所谓商品房预售是指房地产开发企业即预售方，将正在建造的尚未建成的商品房预先出售给预购方，预购方支付部分房款或者定金的行为。加强对商品房预售的管理及有关法律的制订，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产业和房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。 　　一、商品房预售的法律特征 　　1、商品房预售是一种附期限的交易行为，即商品房买卖双方在预售合同中约定一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据，也就是预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的，而是在预售合同约…     

国家房贷政策调控与商品房买卖合同纠纷之处理——情事变更原则之适用

国家房贷政策调控是政府为加强房地产交易进行的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因国家房贷政策调控而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应继续履行合同的，可适用合同法上之情事变更原则，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。     

房屋面积“缩水”怎么办

编辑同志:2010年,我买了一套商品房,购房合同上面写的房屋面积是135.38平方米。我去领房产证时,却发现上面写的是130.38平方米。请问,房屋面积缩水应该怎么办?读者:张海洋张海洋同志:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,     

论免责条款效力的认定

免责务款作为合同中的重要务款，在实践运用中非常广泛，尤其是在格式合同中。由于免责条款本身的性质特点，国家法律必须对它的制定和就用进行一定的法律干预，以维护合同契约的基本原则和交易的社会秩序。但从《合同法》本身条文来看，其对免责条款的相关问题规定并不多，还很不完善。免责条款效力的认定，应借鉴域外有关免责条款的规定，从免责条款生效的形式要件、实质要件及对免责条款效力的解释等三方面来进行分析。     

吉林省合同格式条款监督办法

吉林省人民政府令第229号《吉林省合同格式条款监督办法》已经2011年7月6日省政府第8次常务会议讨论通过,现予公布,自201 2年2月1日起施行。省长王儒林二○一一年十二月二十六日第一条为了维护市场交易秩序,防止利用合同格式条款获取不正当利益,保护社会公共利益和合同当事人的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。第二条本办法所称合同格式条款(以下简称格式条款),是指为了重复使用而预先拟     

商品房预售合同登记备案制度的再思考

1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。结合纠纷现实,分析我国商品房预售合同登记备案制度相关法律法规的规定以及学者们的观点,并对比我国现行《物权法》的预告制度,重新对商品房预售合同登记备案制度进行制度价值定位,提出完善商品房预售合同登记备案制度的具体措施。     

坚持在契约自由原则下维护契约正义——关于商品房买卖合同纠纷案件中格式条款法律适用问题的调研报告

以美国学者格兰特·吉尔莫为代表的西方法学界哀叹“契约死亡”!果真如此吗？笔者以亲身经历的3个典型案例反映出“个案困境”,以30起1363件商品房买卖系列纠纷案件分析出“整体困局”,由现行法律的基本原则、准入规则和无效规则剥离出“立法困惑”,一个个立法、司法现实。使读者深感我国现行格式条款法律制度的“问题困扰”,契约死亡并非恫吓!如何让沧桑百年①、造尽辉煌,而今却濒临死亡的契约理论再生？包括日本学者内田贵的《契约的再生》在内,迄今尚无满意答案。笔者认为,探明法理根据是规制格式条款的前提,也是契约再生的基础。于是提出格式条款非平等性、非协商性、非特定性的“三非”特征．“格式条款规制说”的性质,契约自由与交易秩序和谐、公平交易与效率经济统一、基本生存与持续发展兼顾的价值取向。契约再生必须有立法、行政和司法的共同给力,体现在格式条款的三条规制路径：立法界定立法定义、确立规制原则、明确条款准入规则、理顺无效原则体系;行政健全审查备案制度和违法禁用制度;司法建立绝对相对无效、免责加责和主要权利判断、提示义务范围和条款解释等规则。     

对格式条款的司法认定——基于两起合同纠纷案例的分析

对格式条款的认定,既应依据形式要件,也要依据实质要件。格式条款不仅会出现在消费合同中,还可能出现在经营者之间签订的合同中。对格式条款的司法认定,要在把握立法者用意的基础上,全面分析格式条款的适用条件,严格依据法律规定和契约正义原则谨慎判定格式条款效力。     

论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景

2010年1月以来,国家加大了对房地产市场实施宏观调控政策的力度.随着"国十条"和新"国四条"的颁行实施,全国各地又出台了许多地方性配套细则.这些政策对商品房买卖合同的订立和履行产生了重大影响,因政策变化而导致的房屋买卖纠纷明显增多.当政府政策变动影响商品房买卖合同履行时,适用情事变更原则有助于矫正合同双方利益的非自愿失衡,保障合同公平.但情事变更原则有其严格的适用条件,需要结合商品房买卖合同的特点对情事变更原则的适用条件和法律后果详加探析.     

市政府关于批转市住建委南京市商品房认购销售合同网上备案和登记办法的通知

二○一一年十月二十六日宁政发[2011]238号各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:市政府同意市住建委拟定的《南京市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法》,现转发给你们,请认真遵照执行。南京市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法(市住建委2011年10月)第一条为维护房地产市场秩序,规范商品房销售行为,提高商品房交易信息的透明度,保障交易公平公正,依据《城市房地产开发经营管理条例》和《南京市城镇     

国际货物买卖合同要约承诺比较

要约与承诺是国际货物买卖合同有效成立的必经程序.由于各国法律传统不同,有关要约与承诺的法律规定不尽一致.了解这些不同规定,准确把握国际货物买卖合同是否成立、何时成立、何地成立,对迅速达成交易,减少争议,及时处理有关事宜具有重要意义.一、要约及成立条件在合同法上,何为要约,各国法律都没有明文规定.而各国合同法学者在学理上对要约的解释也不尽相同.大陆法系国家一般认为,要约是当事人订立合同的意思表示;英美法系国家一般认为,要约是当事人要做什么事或不做什么事的一种允诺.首次给要约下定义的是1980年《联合国国际货物销售合同公约》(以下简称《公约》).《公约》第十四条第一款规定,     

市国土房管局关于印发关于加强商品房买卖合同备案管理工作的通知

<正>津国土房市[2012]340号各区、县房管局,有关直属单位,各房地产开发企业,房地产经纪机构:《关于加强商品房买卖合同备案管理工作的通知》已超过法定有效期,为了进一步加强商品房买卖合同备案管理工作,经2012年5月18日第14次局长办公会研究决定,现将修订后的《关于加强商品房买卖合同备案管理工作的通知》重新印发给你们,请遵照执行。     

开发商拒绝交房我能要求延期赔偿吗？

编辑同志:2004年6月20日,我与开发商签订了《商品房买卖合同》。合同约定:房屋的交付日期是2005年6月30日,交付条件为,开发商依照国家和地方人民政府的有关规定,并符合本合同约定的商品房交付条件方能交付使用。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延     

营商环境视域下自我交易条款之法律适用研究--以区分组织法逻辑与契约法逻辑为视角

司法实践中常对合同自我交易条款的规范性质产生认识分歧,其根源在于混淆了组织规则与契约规则的属性。在组织法逻辑视角下,对合同自我交易条款规范的目的在于规制利益冲突的交易行为进而追究违信责任,而非否定合同效力;在契约法逻辑视角下,对自我交易合同效力的认定应当运用代理制度中的自我代理行为和代理权滥用规则认定为合同效力待定。结合世界银行营商环境评估报告,对我国公司法上忠实义务的司法审查标准应当采取交易公平性原则,同时赋予程序性法律要件即举证责任移转。组织规则与契约规则区分的目的在于划清法律规则的调整场域,防止越俎代庖,为司法实践中审理合同自我交易条款纠纷案件提供参考。     

格式条款的法价值机理与规制新思路——兼评新《消费者权益保护法》第26条

格式条款因其有助于交易的迅捷而被广泛应用于各种消费领域,但其亦日益沦为经营者侵害消费者利益的工具,并愈演愈烈。因此,此次《消费者权益保护法》着重从防范格式条款滥用的角度对其进行修缮。但是,如果深入剖析格式条款制度所蕴涵的效率与公平法价值及两者间的运行机理,则会发现此次防范和规制格式条款的修改思路依然是旧有规整思路,难以取得法律修改的预期效果。合理而正确的规整思路应当是,区分不同消费领域对公平与效率价值的强弱需求,然后在遵循不同法价值机理的基础上配置相称的规制手段。     

浅论格式条款与消费者权益保护

格式条款的含义依照中国《合同法》的相关规定，可以理解为当事人为了重复使用而提前制定的，而且在订立合同时无需与对方协商的条款。格式条款的大量使用，一方面降低了合同成本，提高了工作效率；另一方面也出现了大量以格式条款形式侵害消费者合法权益的现象。因此，有必要对《合同法》《消费者权益保护法》中关于格式条款（格式合同）的规定加以解读。     

个人住房贷款的风险防范探讨——以预购商品房抵押的法律规制变迁为视角

预购商品房抵押是内地商业银行等金融机构为防范个人住房贷款回收风险而采用的一种担保方式,其模仿香港的房屋按揭贷款方式,但由于两地法律制度的不同而存在巨大差异。通过研究《房地产管理法》、《担保法》、《物权法》及相关行政规章、司法解释对预购商品房抵押问题进行规制的变迁过程,探讨合理防范、分担个人住房贷款风险的法律模式,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。