房产委托公证的风险防范

一、房产委托公证风险产生的原因近年来．随着房地产业快速发展，与房产有关的委托公证数量大幅攀升．成为公证业务的重要证源和稳定证源。该公证在节省委托当事人时间、提高办事效率的同时，也存在着巨大风险。由于房产这类标的物涉及的财产少则几十万元多则数百万元．具有较大的经济利益．一些当事人为了获取其中利益，无所不用其极：一是提供假产权证、假身份证明、假婚姻证明．安排他人冒名顶替产权所有人等方式骗取公证书；二是受托人与第三人恶意勾结，在委托人不明晰法律权利义务的情况下诱骗委托人授权后．低价、贱价销售房屋，或者私自出售、抵押房屋，一房二卖或者多卖，携款潜逃。这些给公证机构和公证人员带来巨大经济赔偿风险．更重要的是影响了公证机构的形象和信誉。结合实践．笔者认为目前房产委托公证业务存在风险的原因可以归结为以下三个方面：     

对房屋委托书公证几个问题的思考

房屋委托书公证并不太复杂，但极易出现问题，因此在任何时候、任何情况下，公证人员办理房屋委托书公证都要牢固树立责任风险意识．始终绷紧公证质量这根弦，千万不能麻痹大意，始终做到警钟长鸣．确保房屋委托书公证不出问题。     

委托书公证该怎么办——从侵权责任角度谈房屋委托书公证涉诉案件常见问题

最高人民法院2011年修正的《民事案件案由规定》,明确将侵权责任纠纷案由提升为第一级案由,并将公证损害责任纠纷案由列为其项下的第三级案由。在法院立案和审理过程中．明确将涉及公证机构的房屋委托书赔偿案件．按照公证损害责任纠纷立案和审理。从立法和司法实践中可以看出．房屋委托书公证赔偿案件．是作为一种特殊的侵权责任纠纷案件处理的．因此．笔者将从法院审理侵权责任案件的角度．就审理中涉房屋委托书公证赔偿案件常见的问题进行分析．并提出相关建议．以期对公证行业日后业务的开展有所帮助。     

委托书公证实质性审查优先

中国公证协会于2008年4月23日颁布了《办理房屋委托书公证的指导意见》，该意见第5条为房屋委托书公证审查确立了实质性审查和形式性审查两种方式。虽然目前委托书公证并没有严格要求必须采用哪一种审查方式．而是根据当事人的申请和接受委托书的第三人的需要．可以进行形式性审查或实质性审查。但笔者认为．办理委托书公证应当优先采用实质性审查．只有在对委托书的内容或者目的等有疑虑时才向当事人告知采用形式性审查．而在明确有非法的内容存在时则应当拒绝办理。笔者这样考虑主要基于三点原因：一是委托书公证的新动向。在经济快速发展的大时代背景下．因受到利益驱动不法利用公证书的现象时有发生．如委托买卖房产公证书中有些当事人巧妙地设计让受托人凭经公证的委托书即可对房屋进行自由处分．     

浅谈房屋委托书公证的审查

正房屋委托公证又称房屋委托书公证,是公证机构最常办理的公证业务之一,但办理该项业务时公证员多有困惑之处,此种困惑源于对房屋委托书公证的审查。办理房屋委托书公证,公证员的尚方宝剑是中国公证协会于2008年4月23日颁布的《办理房屋委托书公证的指导意见》(下简称《指导意见》),然而法律具有与生俱来的滞后性,《指导意见》逐渐表现出设计初衷的理想化和对发展的不适应,特别是2011年10月1日正式启用新版定式公证书后,《指导意见》如何与新版定式公证书格式更好地融合适用,是摆在公证员面前的一个亟待解决的问题。     

“撬门公证案”拷问公证公信力

在西安，3名公证人员涉嫌在“宝马彩票案”中滥用职权和玩忽职守罪已被拘捕；在郑州，“撬门公证案”以公证处败诉而落下帷幕，公证处主任马海涛、公证员周斌涉嫌滥用职权被取保候审。人们不禁要问，公证为何不“公正”？公证行业到底怎么啦？     

意思表示真实在公证实践中的应用

正一、问题的提出委托公证是公证机构极为常见的公证事项。目前的公证实践中,公证机构在办理涉及房屋买卖、抵押等内容的委托公证时极少采用《公证书格式》中的第一式,即委托公证格式出具公证书,普遍都是采用第三十四式,即证明文书上签名(印鉴)属实的格式。究其原因,一方面是因为根据中公协《关于办理房屋委托书公证的指导意见》第5条的规定,公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第38条的规定,仅对委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期进行证明,不对委托书的内容进行证明。但最根本的原因是不少人认为,根据《民法通则》第55条     

办理委托公证应进行目的审查

近来年，经公证的委托书被用于实现委托人、受托人不法目的的情况屡屡发生，例如房屋中介通过经公证的售房委托书变相逃避税收来进行“抬房”。这些不正当使用公证书的行为已经使委托书脱离了其传统的委托人与受托人之间基于信赖而产生的委托关系．成为当事人谋取不法利益的手段和工具．为此．在办理委托书公证时．必须要审查当事人办理委托书公证之目的．     

公证赔偿引出的不动产登记赔偿责任法律思考

公证从性质上说，是一种准司法活动。公证书是对民事法律行为真实性、合法性的证明。我国不动产登记审查机构对公证机构出具的公证书所证明的内容不进行实质审查，也不承担因公证书内容错误而造成的登记错误的赔偿责任。在我国司法实践中，有公证机构承担补充赔偿责任，登记机构不承担任何责任的案例。但依据《物权法》第21条第2款规定：“不动产登记因登记错误，给他人造成损害的，     

质量 从一起委托公证的诉讼说起

这是一个委托售房的公证事项.20063月,产权人王力委托他的朋友赵小华全权处理其在昆明的一处房产,包括提前偿还银行贷款、查房屋档案、有转委托权等.因王力人在厦门,厦门的公证处出了一份委托公证书,公证的内容为王力在<委托书>上签字.其后,赵小华根据委托公证书把王力委托的事项转委托给了杨勇.云南省昆明市明信公证处出具了转委托公证书,公证内容为赵小华在<转委托书>上签字、捺印.     

委托书公证该怎么办

从侵权责任角度谈房屋委托书公证涉诉案件常见问题 卢秋 北京市海淀区人民法院 最高人民法院2011年修正的《民事案件案由规定》,明确将侵权责任纠纷案由提升为第一级案由,并将公证损害责任纠纷案由列为其项下的第三级案由.在法院立案和审理过程中,明确将涉及公证机构的房屋委托书赔偿案件,按照公证损害责任纠纷立案和审理.从立法和司法实践中可以看出,房屋委托书公证赔偿案件,是作为一种特殊的侵权责任纠纷案件处理的,因此,笔者将从法院审理侵权责任案件的角度,就审理中涉房屋委托书公证赔偿案件常见的问题进行分析,并提出相关建议,以期对公证行业日后业务的开展有所帮助.     

公证证明在非刑事诉讼证明制度中的法律地位

“公证证明”一词有两种词性，动词词性的“公证证明”是指“公证人在当事人的参加下，运用证据查明有关公证事项是否具有真实性、合法性的一种非诉讼活动”，即公证行为。名词词性的公证证明“是指公证机构按照法定程序，运用所掌握的证据，证明既存的或正在发生的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性而依法出1具的公证文书”，即公证书。由于公证行为以公证书为其表现载体，公证书的效力也就是公证行为的效力。     

2010年8月：公证行业集中宣传活动

为树立公证行业良好形象．提升公证公信力．推进“三项重点工作”深入开展．增强民众的公证法律意识，中国公证防会于2010年8月《公证法》颁布五周年之际，组织全国公证行业围绕“8．28”《公证法》颁布日集中开展了一次公证宣传活动．各地方公证协会高度重视、精心组织．基层公证机构和公证人员积极响应．活动取得良好的社会效果。     

论公证证据保全

当事人向公证处提供的或是公证人员在职权范围内收集的对于出证对象和事实具有证明效力的各种材料是为公证证据材料,依照此说法公证书的效力来源于公证证据材料,在公证工作中经过公证人员对材料的类型区分、形式要素分析和公证人员对于材料的认证、鉴别,是公证人员证据采集的整体架构。本文简要分析了公证证据保全办法。     

公证过程的性质和意义

也许人们会想．任何公证人都会认为可以很容易地描述他沿袭了成千上万次的公证的过程．实际上并非如此。公证人在日复一日、年复一年的公证工作中都在做些什么？他追求的目标是什么？当事人在申请公证时．他所追求的目标又是什么？这两个目标是一致的还是分离的？有人认为。公证过程的结果——公证书．仅仅是一种证据。一种法律效力比较强的证据．公证的过程仅仅是出具这样一份作为证据的公证书。公证人在公证过程中只是一个被动的旁观者、记录者，公证处则仅仅作为一个“公共登记处”。①当事人申请公证的目的似乎只是要得到这样的一份公证书。从表面上看．确是如此。当事人向公证处提出申请，公证人对公证事项进行审查．真实、合法且符合程序规定便出具公证书。当事人将公证书作为证据或进行诉讼．或办理产权过户．或办理出国手续等。如把公证机构看作一个“工厂”。其所生产的“产品”似乎仅仅是公证书。但是，如果对公证人在公证过程中的思维进行分析，对当事人申请公证的动机进行分析．我们不难看出这种理解的片面性。那么，公证过程还产生了什么呢？     

四“对话”巧防公证错证发生

一、与公证当事人对话。察言观色水落石出 良好的沟通能力是公证人员业务素质的集中体现。公证人员在公证受理阶段与当事人建立良好的对话关系，才能及时发现办证疑点。近日，笔者所在公证处识破了一场“石某携假妻办委托”的案件。当事人“夫妇”申请办理房屋出售委托书公证．本处工作人员依法审查申请人石某所提供的各项材料时．发现其妻子身份材料中的照片与石某身边自称其妻子的女子相貌有些许出入。于是．工作人员提高警惕。询问该女子与其身份相关的基本信息．涉及结婚时间、原籍地点等，该女子均无法正确回答。     

从‘保证”、“可行”谈公证

法律明确规定公证证明真实合法，但有这样一种观点．即公证确认的权利能保证实现，公证要确认“可行性”。“保证实现”的观点认为，公证机构对民事法律行为、有法律意义的事实和文书进行公证．确认了当事人的权利，出具了公证书，该权利就能保证实现。比如合同公证，确认了合同当事人的权利，应得的利益就可保证实现，否则，公证机构应承担法律责任。“可行陛”的观点认为，公证不仅要确认公证事项真实、合法，而且要确认可行．即公证要证明真实性、合法性和可行性。对公证的这种认识，我们在一些教科书上及公证宣传媒介上即可见到。中国政法大学出版社出版的高等政法院校规划教材《律师与公证制度教程》对公证的表述是：“公证，是……证明其真实性、合法性和可行性的一种非诉讼活动。”“公证的目的是确认公证对象的真实性、合法性和可行性。”     

改变公证服务模式是我国公证行业生存发展的必由之路

目前,社会上对公证的一些认识需要公证行业加以深思.首先,公证就是盖章收费的.这是社会上对公证的一种较为普遍的认识.笔者认为,存在这种认识是因为有一部分公证业务,公证人员只要在当事人提供的文本后加上一份盖了章的公证词,就成为公证书,且当天就可以取证.     

继承类要素式公证书内容的表述

继承类要素式公证书已在全国范围内推行施行。它是深化公证文书改革的一项重要内容，也是对传统定式公证书的全面突破。它不仅能够满足社会对继承公证的要求．而且更加符合公证书作为“认定事实的根据”的标准．有利于公证工作更好地取信于社会．取信于百姓。同时，它对公证人员在办理继承公证中的分析判断能力、写作和表述能力，以及办证程序的严谨性等都提出了更高要求。     

如何营造公证“零度干扰”氛围

随着国家法制建设的日臻完善和人们法律意识的普遍增强．主动到公证处申请办理公证事项或咨询有关公证业务的当事人越来越多。公证处门庭若市，公证员应接不暇．这使公证生机盎然．但也使个别公证人员对当事人的接待不耐烦了．解答不细致了。态度不热情了，语言语气不讲究了。其结果是损害了公证的形象．甚至“逐”跑了当事人．砸了公证的“饭碗”。