再论大陆与香港的商品房预售制度

商品房预售制度起源于香港,后被人们纷纷效仿和推崇。但在大陆的房地产开发过程中,出现了不少问题。在这种情况下,一部分人因噎废食,主张取消商品房预售的做法。另一部分人尤其是开发商方面,则力挺将商品预售进行到底。围绕商品房预售制度的存废之争,笔者认为,双方争论的话题不是问题的根本。关键是,比较而言,香港设定的商品房预售条件严密而周详,能快速介入和干预商品房预售中的具体行为,而大陆设定的商品房预售条件过于简单和原则,漏洞多,流程不科学,操作性较差,导致监管部门分工不清,职责不明。在短时间内,笔者更期待商品房预售制度的完善,而不是取消。     

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善

立法应当回应构建和谐社会的政治诉求。房地产立法的目标之一应该是为发展利益均衡社会营造法律环境。本文以商品房预售制度体系的梳理为基础,考察了商品房预售的法律文本和实施现状,分析了该制度的缺陷与缺位,提出了废止商品房预售制度是必然趋势的论断。然而,取消预售制度并不等于解决了房产交易中的一切问题,更不意味着解决了中国房地产业发展大计的问题,由此也提出相应的制度功能替代上的改革思路。     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

关于商品房预售制度的思考(二)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,检讨我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

关于商品房预售制度的思考(一)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,浅析我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

商品房预售的法律调整探讨

《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等相关法律法规的实施,对规范商品房预售活动起了一定的积极作用。但因为其本身固有的属性决定其对预购人的权利保护存在局限性。本文首先论述了我国商品房预售的相关立法及其缺陷,然后从完善预售信息披露制度、商品房预售准入制度等方面论述了相关调整措施。     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

浅析商品房预售中对消费者权益的保护

随着我国住房制度改革的不断深化,商品房已成为居民住房的主要形式。商品房预售是目前房地产市场上最主要的商品房销售方式。本文将从商品房预售制度本身出发,阐明商品房买卖中消费者权益的具体内涵,剖析在商品房买卖中侵害消费者权益的问题及其成因,进而探讨如何完善在商品房预售中对消费者权益的保护。     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

关于商品房预售合同中预售房转让与交付房转让的法理思考

预售商品房转让是否有效?这一模棱两可的法律问题是由于对预售商品房的模糊认识造成的,进而造成了司法实践的混乱。本文认为:预售商品房是一个模糊概念,在法律上应该进一步划分为具有相对独立法律地位的预售房、交付房、产权房;目前的法律框架下预售商品房中的预售房转让合同有效、交付房转让合同无效。本文澄清了预售商品房转让及其效力在理论上的模糊认识,并提出完善预售商品房法律制度的建议。     

浅谈商品房预售许可的必要性

<商品房预售许可证>的审查与颁发,体现了政府对商品房预售制度事前监管.由于近年来政府监管所产生实际效果与预期有着很大的差别,关于行政许可制度存在必要性引发了强烈的争议.而我们应当在肯定商品房预售许可制度存在必要性的同时,通过严格党政控制、具体法律约束等手段,使其在社会生活中的积极效应最大化.     

商品房预售制度的几个法律问题

我国法律允许商品房预售制度的存在,但在理论和实践中对预售制度的存废和商品房预售卖的一系列程序都存在着争论,本文试图解析实践中遇到的一些理论和实践问题。     

论商品房预售法律关系

本文对商品房预售行为中涉及的法律关系分三个方面予以审视和分析,即商品房预售合同法律关系、商品房预售贷款法律关系和商品房预售行政法律关系,进而对涉及商品房预售的一些问题提出了的看法。     

商品房预售的特征及其合同的法律性质

商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售采用"先售后建"的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同。     

我国商品房预售制度的反思与重构——对弱势购房者权利保护的立法完善

商品房预售制度中由于立法不完善和购房者本身弱势,在实践中出现了种种弊端,而全程监督机制则是有效解决的对策。我国现今存在事先监督有效性问题和事后监督缺失的问题。由此,我国商品房预售制度的重构应包括两部分,即以备案登记制为主的事先监督机制,以分期付款和预售款联合监管机制为主的事后监督机制。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

刍议商品房预售陷阱

目前,由于种种原因商品房预售陷阱现象有愈演愈烈之趋势,商品房预售陷阱主要有预售商品房的开发商资质不佳或根本就没有商品房开发资质、预售的商品房不合法等四类,文中提出了相应对策.     

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。     

商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考

市场经济背景下,商品房预售渐渐成为商品房市场销售模式的主导,然而由于预售行为中诸多的不确定因素,交易双方的地位与实力又明显不对称,预购人的合法权益往往遭到侵害,正视商品房预售制度中存在的问题,探析如何有效保护预购人合法权益不仅具有较强的现实意义,对于我国有关法律的完善也具有其理论价值.