房地产市场规则“软化”及其危害

近年来,我国房价上涨迅猛的一个非常重要助推因素就是房地市场规则的"软化",从而导致市场参与者对未来预期的不稳定,进而对市场本身产生了重大冲击。这一轮中央政府的房地产调控政策能否取得成功,关键在于对市场规则"软化"的克服。反过来讲,本次房地产调控政策的最大风险,也在市场规则"软化"的恢复。因此,调控重点就是要把政策目标校正的市场规则坚决硬化下来。     

外商直接投资对我国住宅价格影响的实证研究

本文利用Johansen协整检验和误差修正模型,对入世以来我国房地产开发外商直接投资、住宅房屋销售价格指数以及住宅土地交易价格指数时间序列数据进行计量分析,实证研究表明外商直接投资一定程度上推高了我国房价但其影响有限,并且外商直接投资对于住宅房屋销售市场的影响较小,对于住宅土地交易市场的影响较大。这与外资房地产企业长期在税收和土地出让等方面享有超国民的优惠待遇的实际情况相吻合,应建立公平透明的房地产市场环境,形成反应房地产市场真实供求关系的房地产价格体系。     

房地产市场博弈中银行行为对宏观调控的影响及对策

近年来,房价持续上涨,房地产市场参与主体的利益博弈格局和博弈程度日趋激烈,市场发展趋势扑朔迷离,我国房地产市场发展正处于一个关键时期。以银行为主体的金融机构既是国家通过货币政策实施宏观经济调控的重要执行者和政策传导者,作为市场中的经济利益主体,又是参与市场利益分配的经济人,银行在与政府、开发商和购房者的博弈中,其经济行为关系着自己作为独立经济利益市场主体的可持续发展也影响着宏观政策的调控实施效果预期。本文运用博弈论和理性预期理论对银行与房地产市场参与主体之间的利益博弈和银行业务模式行为对宏观调控政策的影响进行了分析并提出了政策建议。     

土地即权力:城市化进程中房价与地价的互动机制及其运行逻辑

跨国比较表明,城市化进程中房价与地价存在正相关关系。通过构建人口城市化加速阶段房地产市场模型,对目前房地产市场某些流行观点进行反思,可以看到:房价决定地价,而土地稀缺性之说则系夸大其辞;政府利用对土地的垄断霸权,通过严格限制甚至减少土地供应量的饥饿营销策略与"招拍挂"制度安排,造成中国房地产市场供需失衡,推升地价与房价使得中国房地产市场价格出现扭曲,政府因此而成为高地价与高房价的最大获益者。高地价与高房价推高了生活成本,增大了居民生活压力,透支了未来几代人的利益。     

低贷款利率、高存贷利差与房价

文章研究了我国利率对房价的影响,但与以往研究不同,文章重点考察了贷款利率和存贷款利差与房价的关系。研究表明,我国1998年以来贷款利率持续走低和存贷款利差持续扩大对于房价的上涨有着明显的推动作用。在贷款利率下降的同时,存贷款利差不断扩大,激励金融机构增加对房地产等领域的贷款,从而进一步刺激了房价的上涨。文章发现,缩小存贷款利率差对房价产生的影响要远远大于提高贷款利率的影响,而且模型回归还表明房价变化有着很强的惯性。根据以上分析我们认为,要抑制房价过度上涨需要从两个方面采取措施：一是在提高贷款利率的同时,缩小存贷款利率差;二是坚持调控政策,打破房价上涨的预期。     

住房保障、房地产市场秩序与民生改善

住房作为一种生活必须品和重要投资品,既要保证社会群体的普遍可得,又要有一定的市场活跃度,以保持供求平衡。当前我国房地产市场的表象繁荣,与住房保障不够完善有着很大关系。因为绝大部分居民只有通过在商品房市场上购买住房产权,才能满足自己的居住需求。这在一定程度上强化了公众“人人都要买房、房价只涨不降”的心理预期。房价在已经超出普通居民可支付能力的情况下,依然伴随着买方热情的高涨而快速攀升,这种缺乏经济基本面支撑的表象繁荣,本身就隐含着市场的无序。无序的房地产市场造成了社会财富的不合理分配和居民生活质量的下降。破解这一难题的思路须遵循以下逻辑：实施有效的住房保障政策,稳定消费者预期,平衡市场供求,理顺市场秩序,通过营造健康有序的房地产市场环境提高和改善居民生活水平。     

央行政策偏好:承诺还是相机抉择——动态新凯恩斯主义的视角

通过央行福利损失函数的引入,在动态新凯恩斯主义框架内考察了央行的政策机制偏好。模型贝叶斯极大似然估计的结果表明,无论在何种政策机制下,央行均偏向稳定经济增长;并且央行在其政策决策过程中并未将用工成本上升这一因素考虑在内。基于事后优势比、边际似然值以及贝叶斯信息准则的模型选择检验则表明央行偏好于相机抉择,二阶矩匹配的结果证实了这一结论。央行偏好相机抉择的原因主要与当前我国的现实需要有关。最后,产出的贝叶斯冲击分解显示出相机抉择机制较好的拟合了现实产出的波动,尤其是2008至2010年金融危机期间需求冲击对于产出波动的影响。     

住宅价格如何影响城镇居民消费——基于状态空间模型的研究

基于时变参数状态空间模型,利用1999年到2016年的季度数据测算了我国住宅价格对城镇居民消费影响的时变特征。结果表明,我国住宅价格对消费的影响整体上呈现微弱的财富效应,住宅价格的MPC位于0.0543到0.1155之间。2004年之前住宅价格上升对消费的影响波动剧烈,2004年后大致呈现先上升,2013年后开始下降的“倒U”型趋势。这说明近年来房价上升对消费的挤出效应迅速增强。鉴于此,从挤出效应传导机制入手,政府应该谨慎平稳调整房价、增加保障性住房供给,并提高城镇化进行中外来人口收入。     

对于我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考

当前中国房地产市场过热,迫切需要政府通过宏观调控予以调节控制。但利率调控房价失效,土地储备制度调节房价难度高、效果差,期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”,进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。     

地价与房价关系的理论与实证探讨

地价与房价的关系争论由来已久,其研究不仅是房地产市场的基础与源头,而且是推进房地产市场健康、有序与协调发展的关键。土地作为房地产不可分割的关键部分,地价与房价的关系存在依附和承载的特殊关系,不能脱离出来单独分析。在短期,对住房的需求在一定程度会促进对土地的需求,在长期,地价与房价相互作用、相互影响,但不能说完全循环相关。在全球金融危机肆虐背景下,要建立更科学合理的土地供给机制,土地出让金管理要透明化、公开化及长期化,加强房地产市场管理、优化市场供应结构,以促进房地产市场的可持续发展和我国社会和谐与稳定。     

略论我国当前城镇住房商品化的几个问题

我国住房商品化改革符合构建和谐社会的方向，取得了显著的成绩，也存在不少问题。政府宏观调控对于解决房地产市场中的问题产生了一定效果，应继续加强调控。住房市场化与住房保障之间存在互补和互替关系．地方政府应在土地、资金等方面给住房保障以大力支持。保持房价基本稳定对我国经济、社会的健康发展十分重要，今后的房价趋势将呈现稳中有调的格局。     

资产组合调整成本、金融冲击与失业波动

基于包含资产组合调整成本与金融冲击的NKMP-DSGE模型,文章考察了金融冲击的宏观经济效应。金融冲击的贝叶斯脉冲响应函数表明,积极的金融冲击引起产出与就业的上升并降低了失业。通过贝叶斯脉冲响应函数的比较发现,资产组合调整成本在一定程度上阻碍了金融冲击作用的发挥。进一步,失业的贝叶斯冲击分解表明,货币政策冲击是推动失业波动的主要动力,而金融冲击则次之。因此,扩宽融资渠道,降低资产组合调整成本,将有利于金融冲击积极作用的发挥。并且,本文研究支持了在遭遇大的逆向外部冲击时政府采用非常规货币政策,进而形成积极的金融冲击影响劳动力市场。     

房地产泡沫预警指标选取研究

在我国房地产行业快速发展和房价快速上涨的背景下,研究房地产泡沫的性质、危害和防范措施有着十分重要的意义。为此,以价格为中心选择对房地产市场有较强代表性的静态和动态两组指标进行比对研究,为加强对房地产行业的有效监控提供支持和建议。     

小产权房法律问题探析

小产权房的问题由来已久,在最近几年,由于小产权房对房地产市场产生冲击,引起了政府和社会各界的注意.小产权房的出现在一定程度上能缓解城市住房拥挤的状况、平抑城市房价并带动农村经济的发展.但是,我国的土地管理制度并没有对小产权房作出规定,小产权房的所有者不能获得房产证,其所有者的权益无法得到保护.我国可以通过修改《土地管理法》创设一套系统全面的法律规定,来从根本上解决小产权房问题.     

公民社会是推动社会主义政治文明发展的重要动力

在我国房地产行业快速发展和房价快速上涨的背景下,研究房地产泡沫的性质、危害和防范措施有着十分重要的意义.为此,以价格为中心选择对房地产市场有较强代表性的静态和动态两组指标进行比对研究,为加强对房地产行业的有效监控提供支持和建议.     

房地产违法交易行为犯罪化研究

提要从房地产违法交易行为的危害性、民法和行政法对房地产违法交易行为规制的局限性、国外立法对市场相关违法交易行为的规制、我国现行刑事法律对于证券市场违法交易行为的相关犯罪规定等方面来看,房地产违法交易行为应予犯罪化。在将房地产违法交易行为入罪的时候,可以考虑参照证券犯罪行为的相关刑法规定,增设编造并传播房地产交易虚假信息罪、操纵房地产市场罪两种罪名。     

关于房地产市场实行规范化管理的对策建议

本人认为房地产市场仍要实行政府指导价格的调控措施,限制房地产开发商的价格泡沫和暴利行为,使我国的房地产市场重新回到规范化的发展轨道上来。具体有以下几条建议:第一,规范政府行为。现阶段我国房地产市场具有不完全市场经济的特点,政府行为不规范、房地产开发商不守信用,是房地产市场扭曲的主要原因。规范政府行为,尤其是规范土地管理部门、城市规划管理部门的行为,督促开发商建立诚信机制,合理合法地利用土地资源,是规范我国房地产市场走向正规发展的先决条件。政府不能一味追求收益,要以普通市民的工薪收入来衡量与调控房地产市场的…     

房价上涨的途径——财政、人口与预期的再验证

在国家“六稳”、“六保”的政策目标下，稳定房价具有较大现实意义。基于中国267个地级市2006-2018年的面板数据，通过联立方程模型实证研究地方财政支出、人口迁移以及预期对房价的影响。结果显示，市场对房价上涨的预期是推升房价上涨的主要因素，此外，全国层面的房价受到地方财政支出资本化的正向作用，东、中部地区房价受到人口迁移数量的显著影响，西部地区房价受到第三产业占比的支撑。因此，稳定房价的关键途径是维持购房者的市场信心，确保人口流入有助稳定东、中部地区房价?确保第三产业发展则是 稳定西部房价的重要途径。     

当前畸高房价下的诚信缺失及刑罚规制

近几年，全国大中城市房价暴涨，引起社会各界广泛关注。为有效遏制房价飞涨，中央政府密集出台楼市调控政策。在空前严厉的“新国十条”出台后，中央政府将利刃指向了以炒房客为首的投机需求。这为畸高的房价走向理性，实现软着陆，提供了政策上的保障。楼市调控是一个复杂漫长的过程，不可能一蹴而就，政府必须明确调控目标，保持政策调控的连续性。针对房产投机和投资及骗购经济适用房这些问题，结合“新国十条”的相关内容，提出完善我国房地产市场调控的刑罚规制，以期促进房地产市场的诚信健康发展。     

耐用品、部门通胀与货币政策

耐用品消费份额不断增长是我国居民消费呈现的现实特征。考虑这一特征,构建包含耐用品与非耐用品的异质性部门动态新凯恩斯主义模型以考察货币政策的动态效应。研究发现,相对非耐用品部门而言,扩张性货币政策引起耐用品部门名义工资、耐用品消费以及耐用品部门通胀更大幅度地上升,即扩张性货币政策引致了耐用品部门更快的规模扩张。在此基础上,结合我国货币政策以稳定增长为目标的现实特征考察了这一目标下最优货币政策盯住目标选择。研究结果表明,如果耐用品寿命足够长,货币政策当局以稳定增长为目标,那么无论是基于产出波动性、通胀波动性还是社会福利损失的角度,货币政策均应该盯住耐用品部门通胀。