浅谈完善我国不动产登记制度

《物权法》的颁布,确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动的一种模式,在因法律行为引起的物权变动方面,主要包括动产交付和不动产登记两个内容。动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种,其物权变动模式相对较为简单;而在不动产的登记方面,首先,关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物,在理论上,还包括添附于土地和建筑物的物。其次,不动产的变动表现为登记。     

登记对抗主义废止论 以物权变动模式二元并置的内在矛盾为中心

公示(登记)对抗主义与公示生效主义,两种模式并存于同一法律体系,是不合理的立法举措。原因在于,在立法论的角度,为不同物权变动模式提出匹配标准相当困难;在解释论的层面,又存在难以解决的制度困境与逻辑冲突,动产抵押制度以及《民法典》第414条集中凸显了这一困境。单论这两种物权变动模式,二者可谓难分高下,各有优劣;但若将我国登记制度以及登记机构的管理成本纳入考量,那么放弃登记对抗主义堪称最优选择。我国应当考虑借助解释论来实现登记对抗主义的废除。采用分类处理的方法,机动车等特殊动产的登记应被解释为行政管理措施,动产的登记则不被解释为登记对抗主义,而被解释为动产交付的例外保障机制;不动产一旦登记,则此后权利之流转均应扩张适用《民法典》第385条采登记生效;而未登记之不动产,则通过排除第577条和第154条之失权后果作为反面激励。     

不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究

《土地管理法》等法律规定的土地总登记是人民政府对土地权属的行政确认行为,而《物权法》上的不动产登记是不动产物权的公示方式,既非行政管理行为,更非行政确权行为。不动产权属确认的实体依据是不动产物权变动规则,而非不动产登记,但由于《物权法》赋予不动产登记以权利移转效力、权利推定效力和善意保护效力,故不动产登记在不动产权属确认中亦具有重要地位和作用。国家参与不动产登记在法律性质上属非讼事件,因而不动产登记程序应属非讼民事程序,自应适用非讼程序规则。基于不动产登记簿的形式拘束力,当事人不能就登记机构作出的登记决定提起行政复议或行政诉讼,而只能通过更正登记制度对错误的不动产登记进行救济。因此,不动产权属争议只能通过民事诉讼予以解决。     

论动产抵押权的登记对抗与顺位确定

如果说，动产抵押权在《担保法》上的地位还不甚清晰的话，那么，《物权法》已然把它作为整个抵押权制度中的重要一翼，与不动产抵押权已成并驾齐驱之势。在《物权法》中，动产抵押权与不动产抵押权最大的不同在于设立规则的不同，前者采取合同设立的原则，即该抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（第一百八十八、一百八十九条）；后者采取登记设立的原则，即该抵押权自登记时设立，未登记即为不成立（第一百八十七条）。因此，登记对抗是动产抵押权的重要特征，     

我国《物权法》登记对抗与登记生效模式并存思考

作为公示的一种重要方式,登记规则在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。我国在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记生效模式并存的做法,但其立法理由经不起推敲。登记对抗模式与登记生效模式共存的问题在本质上是物权变动的意思主义和形式主义共存的问题。而登记对抗模式及其背后所反映的意思主义物权变动模式与物债二分的五编制民法体系不相协调。未来立法终将并且必须贯彻登记生效模式以与现有物债二分的民法体系相协调。     

登记对抗主义之下的动产抵押登记制度——兼及《企业动产抵押物登记管理办法》的修改

动产抵押改变了传统民法上"不动产抵押权-动产质权"的二元化担保物权格局,给传统物权公示方法提出了挑战,占有(交付)在其中已无法起到公示的作用,动产抵押登记制度遂之而生.合理的动产抵押登记制度由以下要素构成:在登记生效主义与登记对抗主义之间采纳登记对抗主义;建立统一的动产登记机关;登记内容与登记事项简单明了;在双方申请主义和单方申请主义之间采纳登记单方申请主义;在实质审查和形式审查之间采取形式审查.     

不动产登记基本范畴解析

不动产登记法在性质上主要属于登记程序法,应对纳入不动产登记的权利类型、不动产登记的基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序等问题作出规定。可以纳入不动产登记的权利不仅限于《物权法》和其他法律中规定的物权,还包括法律和行政法规规定的可以登记的债权。不动产登记的主要功用是公示不动产上的权利状态,但不动产登记对于不动产权利的变动所起的作用略有不同。不动产登记簿采取物的编成主义,只有权利人、利害关系人以及法律规定的国家机关才能查询不动产登记簿。     

预告登记的性质、效力和范围探索

本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权;预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为;可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权,或者该请求权附有条件或期限,或者该不动产物权指向的物为未来的不动产,飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。     

论动产抵押权的设定及其公示效力

多数大陆法系国家认为动产抵押是一种特殊的抵押权,其设定规则有许多不同于不动产抵押的地方,而其公示制度则是整个动产抵押制度的核心。关于动产抵押公示方式,各国通行的做法是书面成立——登记对抗主义,其效力适用不同规则。     

完善我国不动产登记的若干思考

由于我国经济正处于飞速发展的阶段,商品交易方式也呈现出多样性,因此,法律在保护财产静态安全的同时,需要更加注重对动态财产交易的保护。不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件,也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《中华人民共和国物权法》专门对不动产登记的重要问题作出了规定,确立了中国不动产登记的基本结构,为将来不动产登记法的制定,提供了整体架构和思路,标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。然而,我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。并且国内对关不动产登记制度当中存在的各个问题尚有争议与分歧,因此本文认为有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上,从立法体系、登记机关、登记规则等方面提出改进意见,使我国不动产管理真正作到制度健全,有法可依,从而保障不动产真正权利人及利害关系人的权利,维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威,这也正是法律的意义之所在!     

特殊动产物权变动的公示方法

关于船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动,可以采取登记或者交付的公示方法。此类特殊动产的物权变动采登记对抗主义,并非意味着交付的效力优先于登记。相反,交付后如未经登记,不得对抗善意的登记权利人。在特殊动产的物权变动中,尤其是在特殊动产一物数卖的情况下,登记应当优先于交付。     

中国土地承包经营权设立登记评析

土地承包经营权是中国特有的不动产用益物权,其设立的公示方式实际上采用了动产的公示方式。土地承包经营权的设立登记无法归入任何一种现有物权登记模式,本质上属于一种行政管理登记。由于涉及土地承包经营权互换、转让的变更登记属于典型的物权登记,中国《物权法》中的登记概念并不具有同一性。     

论不动产登记和我国不动产登记制度的完善

分析不动产登记制度的历史沿革、立法例及不动产登记的性质、原则、内容、效力等问题,并提出了完善我国不动产登记制度的建议。     

信托登记制度比较研究

信托财产对信托业务中产生的对外债务原则上承担独立的有限责任.登记制度则使第三人能知悉上述责任范围,所以将信托财产予以登记成为该责任方式确立的前提条件.登记的范围应限于易于确定的财产.登记的效力以登记对抗要件主义为通行做法.考虑到已登记财产的变动和信托业务的具体特点,某些未经登记的财产具有与已登记财产同样的法律地位.     

民法中的财产权竞合规范以优先规范为中心

作为多重财产权并存的一种，民法中的财产权竞合以债权竞合、物权竞合和债权物权竞合为基本形态，其基本规范要素是管制强弱和时间先后，其规范不同于其他财产权并存规范，但又有相当的关联性。作为核心规范的优先规范以公示为基础，并引申出法定顺位规则，而权利人的意思自治能改变优先规范，由此产生顺位意定规则。     

产权式酒店运营中的产权信托分析

产权式酒店是投资者购买酒店客房产权,依分时度假方式与酒店管理者签订委托管理协议,获得限定的使用权限和经营收益的旅游房地产经营模式。产权式酒店之产权是一种弱化所有权属性的有期产权,在运营中存在"经济上"的所有权与"法律上"的所有权的分离,具有信托制度上的转换权能,本质上是一种不动产使用信托受益权。因此,应当完善信托登记制度,将产权式酒店的委托经营合同定性为信托合同,构建和完善产权式酒店的典型信托制度。     

Title by Registration: Rectification,Indemnity and Mistake and the Land Registration Act 2002

Our understanding of the system of registered title is crucial to our understanding of real property in general but there is no consensus as to the best way to interpret ‘correcting a mistake’ in Schedule 4 LRA 2002. This provision should be interpreted to mean that subsequent registrations following a ‘mistaken’ registration are not in themselves a mistake. Section 58 means that the subsequent transferee is relying on good title and a valid transfer and this ought to protect them from rectification. Where an original registered proprietor loses out as a result of this interpretation, they should be entitled to an indemnity however and this requires a change of approach to the interpretation of Schedule 8 LRA 2002. This approach best accords with the logic of the principle of title by registration whilst also avoiding a clash with Article 1, Protocol 1 ECHR.     

试评韩国《集合建筑物法》第三次修订

虽然韩国《民法》中的土地和建筑物属于不同的所有权客体,但两者基本上适用相同的物权变动法理。然而,就部分所有权而言,土地和建筑物之间存在一定差异。土地可仅依当事人的意思及分割登记而实现对其一部分之所有。相比之下,建筑物却不能仅凭当事人的意思对其一部分进行分割和所有。只有当建筑物的相应部分具备独立性时,才能在将该建筑物的一部分登记为独立所有权的客体后,实现受法律保护的区分所有。上述内容所涉及的规定建筑物部分所有权的韩国法律,即为《关于集合建筑物的所有及管理的法律》。但由于韩国法院担心区分所有权的泛滥可能造成不动产所有权秩序的混乱,因此对《集合建筑物法》项下建筑物之一部分的独立性要件采严格审核原则,其结果导致区分所有权不会轻易得到认定。但是,综观区分所有的具体事例,从平衡性和比例性的角度来看,则会产生法院拒绝提供保护是否正确的疑问。正是基于对这种情况提供保护之必要性的考虑,遂有《集合建筑物法》第1条之2的新设,以便将此等情形中的一部分作为法律所保护的对象。但即使在法律修订后,韩国法院基本上仍对区分所有权的认定持消极态度。对此,试将区分所有权的保护问题与因韩国不动产物权变动登记主义造成的事实所有权的保护问题相联系,提出扩大保护之必要。     

不动产占有人在交易中的权益保护

在不动产一物数卖的多重买卖纠纷中,如何评价不动产占有的法律效力,保护不动产占有人的合法权益,在学理上尚缺乏系统的考察。这既囿于传统物权债权的二分财产权体系思维的困境,又陷于占有、登记法定二元公示方式的窠臼,导致法官在处理该类案件时,常陷入法律适用的两难境地。实证考察当前我国不动产权属登记等现实状况,不动产登记制度仍存在缺乏公信力等问题。而考虑到司法实践已一定程度上认可不动产占有的法律效力,学理上应适度转变物权债权严格二分、占有登记严格二分的传统思维方式,确认不动产占有所包含的实体权益。在实践中强调以相对人知悉为中心的信赖保护,辅之以善意要件证明程序来构建不动产交易秩序。