房地产买卖中如何看待土地使用权与房屋所有权的关系

近日，笔者在审理一起商品房买卖合同纠纷案件中，遇到这样一个问题，即当事人双方在签订房屋买卖合同时只约定买卖房产，而对该房屋占用范围内的土地使用权的转让情况没有约定。因此，在合同的实际履行过程中，双方对是否一并转让土地使用权发生争议，买方认为土地使用权与房屋所有权应一并转让，而卖方则认为土地使用权不是该合同标的，不同意办理转让手续。该案实际上是一个关于房地产买卖中如何看待土地使用权与房屋所有权的关系的问题。目前，我国物权法尚未出台，对房屋所有权与土地使用权的关系的规定，仅散见于几部法律、法规的相关…     

瑞士预约制度研究

我国司法实务就预约制度重建提出迫切要求，体系完备的瑞士预约制度颇具特色，可为重要参考。瑞士债法及学说有效回应了对预约容许性和必要性的质疑。依其通说，在本约要素上，预约应符合确定性要求；在本约形式要求上，应通过限缩解释排除非保障私法权益的形式要求；在实体法效果上，以实际履行和履行利益赔偿为原则；在程序法效果上，反对诉讼叠加，支持直接诉讼。晚近学说以尊重当事人“真意”的名义，放松预约标的、内容确定性尺度，质疑当然的实际履行。     

预约效力及其违约责任探析

预约的本质是合同,乃约定将来订立一定契约的契约。关于预约的效力有必须磋商说、必须缔约说、区分说三种学说,它们各有利弊。从外国立法例、提醒和警示当事人谨慎签订预约以及加大对恶意预约人的法律制裁、提高司法效率等方面认为应采必须缔约说。预约与本约为两个独立的合同,预约从合同内容、标的等方面有别于本约。预约的违约责任包括继续履行、赔偿损失、违约金等。     

我国合同法强制履行规定的法经济学分析

强制履行是主要的违约救济措施之一，与损害赔偿等救济措施具有同等地位。法经济学主张强制履行的选择与否应着重突出其效率性。强制履行在促进合同投资和实现当事人收益最大化方面效率性明显。与其它违约救济方式相比，在特定案例中更有利于实现合同目的。我国合同法对强制履行的规定体现了合同自由原则，充分尊重了当事人的选择权。     

合同预约研究

合同预约在我国合同订立实务中广泛存在 ,但我国民法通则和合同法中并未对预约进行规定 ,笔者探讨了预约的概念 ,分类、适用范围并介绍了当今各国有关预约的规定。合同预约法律责任有其特殊性 ,对预约不能适用实际履行责任形式 ,仅得适用损害赔偿责任形式     

《联合国国际货物买卖合同公约》与英国《1979年货物买卖法》违约救济手段比较分析——从强制实际履行和宽限期内履行制度说开去

通过对《联合国国际货物买卖合同公约》和英国《1979年货物买卖法》中违约救济手段的比较分析,我们可以看出与英国《1979年货物买卖法》以损害赔偿为主要救济手段的规定相比,《联合国国际货物买卖合同公约》中的强制实际履行和宽限期内履行的规定为国际货物买卖合同当事人中的守约方提供了更多的救济选择,能够最大限度地维持合同效力,确保当事人根本订约目的的实现,减少因废止合同而造成的交易成本损失。因此,前者比后者在制度设计上更加符合国际货物买卖交易的实际,更为合理可取。     

浅析城镇私房买卖“过户登记”的法律性质

在审判实践中，城镇私房买卖纠纷的起因和争议的焦点往往表现为：当事人订立了买卖合同，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。关于城镇私房买卖“过记登记”的法律性质，理论界有要式合同说，广义要式合同说，物上债契约说等。笔者认为城镇私房买卖过户登记是履行买卖合同的方式，是一种物权行为。     

论诉讼时效期间的起算

我国民法通则关于诉讼时效期间的起算规定得过于简单,实践中关于未约定履行期限的债权、无效合同所生请求权、分期履行之债、合同解除后所生请求权等权利的诉讼时效期间的起算却是十分复杂的,理论界争议颇多,实务界做法不一,确有明确之必要。     

论国际货物买卖合同中的实际履行制度——以CISG第46条为基础

在国际货物买卖中,双方当事人订立合同的目的在于合同履行,然而实践中,合同违约现象却时有发生。实际履行制度作为一项救济手段对实现合同目的有重要意义,并为《联合国国际货物销售合同公约》（CISG）明确规定。以其中最具代表性的第46条为研究对象进行分析发现,该条项下有不同的实际履行方式及限制该条适用的因素,应根据这些限制提出完善公约实际履行制度的构想,以使实际履行制度在国际贸易纠纷解决中发挥更大的作用。     

商品房买卖面积争议处理

商品房买卖面积争议是商品房买卖合同纠纷的表现形式,对其进行分析和探讨,有利于商品房买卖面积争议处理更为科学合理并保证当事人权利救济途径更加顺畅。     

预约合同认定的理论难题与实践破解

最典型的预约合同约定当事人均承担将来缔约的义务,其实质是当事人自我设定强制缔约义务,即当事人基于契约自由限制将来的契约自由。预约合同规则的重点是构成要件和缔约义务的效力强度。《民法典》第495条规定的是双务预约合同,但也可适用于其他预约合同类型。合同编司法解释第6条增设了预约合同本身须为合同的要件,既与司法解释第3条相呼应,也符合合同拘束力来源的现代理论。预约合同约定的将来缔约期限应为合理期限。双方仅约定将来一定期限内磋商谈判的,也可能构成预约合同,双方均承担基于诚信原则合理磋商的义务。意向书等缔约阶段性文件是否构成预约合同,取决于约定的具体内容。订立认购书等文件的原因若为标的物尚不存在或依法无法出售,双方已对标的、数量等主要内容达成合意时,可认定双方之间成立正式合同。预约合同的内容再详尽,也不能直接被认定为本约。     

违约金在国际货物买卖合同中的适用

英美法系拒绝承认惩罚性违约金具有担保合同履行的功能,认为合同救济的目的在于补偿而非惩罚,大陆法系原则上认为违约金的根本属性为补偿性,但并不禁止当事人就违约订立惩罚性质的违约金。违约金制度在国际货物买卖中的适用有不同情形。     

商品房预租合同的法律思考

商品房预租是合法、有效的。预租合同的实质当为本约。商品房预租合同的法律特性有二点，其一是本约，其二是远期交易合同。     

诱使他人违约及其法律规制

诱使他人违约 ,又称为引诱违约 ,系指第三人故意且不当采用说服、劝告等引诱手段 ,诱使合同一方当事人违反合同规定 ,从而致使合同不能履行或者不能适当履行 ,依法应对损害后果承担民事责任的侵害债权行为。这种行为应受侵权法调整。诱使他人违约 ,侵害了合同债权人的债权 ,严重影响了交易安全 ,有必要从我国现行立法现状出发 ,借鉴外国立法经验 ,对诱使他人违约予以规制。     

简议违约对买卖合同中风险负担的影响——从国内外法的比较视角谈起

买卖合同多采用交付主义的风险转移原则,但是在买方或卖方违约的情况下,交付主义原则有时并不适用。合同当事人的违约行为会对买卖合同中的风险负担产生重大影响。我国《合同法》对于买方和卖方违约时的风险负担规定得不够详细,存在不少漏洞,应该借鉴《联合国国际销售合同公约》和《美国统一商法典》的有关规定,对其进行完善。     

预约合同初论

预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中 ,后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定 ;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益 ,应承担违约责任。我国立法上应补充预约合同的规定 ,完善合同法。     

预约若干法律问题探析

预约是与本约相对应的,其本身具有合同的拘束力,对于本约的达成更有重要的促成作用.然而我国法律并未明文规定预约以及违反预约的责任,使实践中大量存在的预约合同游离于法律之外,解决预约纠纷也往往无法可循.我国立法应补充预约的规定,将其纳入合同法的调整范围,从而使当事人在订立合同过程中各个阶段的利益得到保护,最大限度地实现当事人的意思自治.     

论伪劣种子损害赔偿责任的性质及法律适用——兼同英美法比较

伪劣种子导致农作物减产或绝收,该损害赔偿责任的定性在理论和实务上有较大争议,国内外司法实践存在违约损害赔偿责任和侵权损害赔偿责任两种责任定性。英美法国家几乎都采用前一种定性方案,适用违约责任的救济规则。我国存在两种责任定性的立法和司法实践,适用合同救济规则还是侵权救济规则不甚明确。种子损害赔偿责任应定性为违约损害赔偿责任,适用违约救济的相关规则。     

商品房预售合同登记备案制度的完善路径

商品房预售合同登记备案已经成为商品房交易的必经环节,但相关制度并未将其纳入不动产登记范畴,预售合同登记备案的性质、效力、功能亦无明确界定,登记备案是否可诉以及一房多卖情况下买受人权利顺位等纠纷,理论界存在争议,实务中裁判不一。应完善制度顶层设计,将登记备案主管部门归口到不动产登记部门,明确登记备案的性质及适用范围,规范法律程序。     

试论我国《合同法》对第三人利益合同的规定——对我国《合同法》第64条的解释

学界和司法实践中对我国《合同法》第64条的理解和适用存在着争议。否定说认为该条文没有对第三人利益合同做出规定,第三人不享有直接请求权;宽泛肯定说认为《合同法》第64条规定了"第三人利益合同"以及"债务人依照约定而为交付"两种情况;不足肯定说认为该条文实际上规定了第三人利益合同,第三人可依据该条的规定享有履行请求权,只是该规定尚不明确,在我国尚未形成第三人利益制度。经过比较分析,宽泛肯定说更具合理性和现实意义。