论土地征收中的物权保护

土地征收是国家为了公共利益目的,以补偿为条件,通过行政机关强制取得他人土地所有权和他物权的行为.土地征收在增进公共福利的同时,也会因为征收主体的认识原因、立法的不完善、执法中的偏差以及某些组织和个人的故意侵权等原因,给被征收人的土地和地上附着物的所有权、他物权以及他项权利造成损害.对此,应当从征收目的、征收主体、征收程序、征收补偿以及纠纷解决机制等方面,对征收行为加以规制,以切实保护被征收人的利益.     

从征地拆迁看物权法草案的修改

征地拆迁是对他人不动产的强制处分，结果是强行取得或者消灭他人的物权。立法涵义不明导致的“公共利益”被滥用、现行补偿制度导致的利益分配失衡，是造成征地拆迁社会之痛的根源。物权法不应对此视若无睹，保护物权人的利益免受征地拆迁损抑是其天职。从征地拆迁现状出发，本文对物权法草案提出了界定公共利益的范围、确立征收和征用补偿基本原则、创设征收集体土地差额补偿原则、区分并增设营利性建设项目征地拆迁补偿原则、明确用益物权征地拆迁补偿原则等具体修改建议。     

规范房屋征收拆迁行为

今年初国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对公共利益的范围作出明确界定,确立了公众参与、公开透明的征收程序,规定政府作为征收与补偿主体,明确了补偿标准、补助和奖励措施,并取消行政强制拆迁,禁止建设单位参与搬迁。这为进一步做好房屋征收拆迁工作、     

《物权法》颁布后土地承包经营权征收中的若干法律问题

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对《物权法》的贯彻实施提出了进一步的明确要求,但征收过程中对公共利益认定仍存在问题,如是否排斥商业性开发、公共利益类型化、公共利益认定程序保障等。土地承包经营权人作为被征收的主体时,征收部门在征收补偿中应遵循同地同价、足额补偿等原则,并提供相应的社会保障。     

城市拆迁中公众参与机制的功能与立法建议——对“新《条例》”制定困境的思考

公共利益的界定和补偿标准的确定是城市房屋征收与拆迁立法的两大难题。公众参与具有约束公权力、保障私权利之功能,是合理界定公共利益、确定补偿标准的有效途径。因此,将公众参与中的听证和协商机制引入"新《条例》",有助于走出城市房屋征收与拆迁的立法困境。     

论城市房屋拆迁中物权的行政法保护机制

城市房屋拆迁中物权的行政法保护,要求在明确公共利益范围的基础上构建科学的城市房屋拆迁法律体系,以缜密的拆迁程序为主线严格规制拆迁规划、征收、许可等拆迁执法行为,以构建补偿安置制度为核心全方位完善城市房屋拆迁中的行政补偿、行政复议和行政诉讼等救济制度。     

社会各界谈《拆迁条例》

江平:新条例要弥补物权法的遗漏 中国政法大学原校长、物权法专家起草组负责人 到底谁是拆迁的主体?物权法第42条对此的规定并不清晰,征收的主体与拆迁补偿主体是否是同一主体?地方政府认为其是征收的主体,而非拆迁补偿的主体.对此,我们法学界持不同意见,认为征收的主体就应该是拆迁补偿的主体.     

社会各界谈《拆迁条例》

江平：新条例要弥补物权法的遗漏 中国政法大学原校长、物权法专家起草组负责人 到底谁是拆迁的主体？物权法第42条对此的规定并不清晰，征收的主体与拆迁补偿主体是否是同一主体？地方政府认为其是征收的主体，而非拆迁补偿的主体。对此，我们法学界持不同意见，认为征收的主体就应该是拆迁补偿的主体。     

浅论征地房屋拆迁中被拆迁人利益的保护

随着城市化和工业化的不断推进,农村土地被大量征收,征地房屋拆迁不断增加。由于征地房屋拆迁补偿政策混乱,补偿标准偏低,拆迁行为不规范等原因,征地房屋拆迁引发的矛盾日益凸显,被拆迁人利益的保护亟待加强。通过完善征地房屋拆迁法律法规、政策体系,切实将因公共利益征收土地落到实处,切实落实合理补偿,完善相关救济程序。     

浅论征地房屋拆迁中被拆迁人利益的保护

随着城市化和工业化的不断推进，农村土地被大量征收，征地房屋拆迁不断增加。由于征地房屋拆迁补偿政策混乱，补偿标准偏低，拆迁行为不规范等原因，征地房屋拆迁引发的矛盾日益凸显，被拆迁人利益的保护亟待加强。通过完善征地房屋拆迁法律法规、政策体系，切实将因公共利益征收土地落到实处，切实落实合理补偿，完善相关救济程序。     

澳门征收制度的特色

在我国现阶段,土地征收和城市房屋拆迁是激化社会矛盾的根源之一。不言而喻,和谐社会的构建要求改良现行拆迁制度,鉴于此,笔者在本文中简要介绍了澳门特别行政区征收制度的若干特色,尤其是公益征收必须遵守的公正补偿原则与现行补偿原则,以及立法者赋予被征收人的诉权、全部征收权和索还权。就立法技术而言,澳门征收制度具备体系完备统一的优点;就立法精神而言,澳门征收制度追求公共利益与私人利益之间的平衡。这两个方面均可资内地借鉴。     

试论行政补偿

行政补偿的实质在于调和私有财产权与公共利益的关系;它不应属于行政法责任,而是一种具体行政行为。判断公共利益应考虑国家发展目标、事业的公益性、受益对象数量、效益与损害的比较、正当法律程序等因素。城市房屋拆迁分为行政拆迁和商业拆迁,行政拆迁是政府对城市土地的征收或者征用,商业拆迁是拆迁人通过自由买卖而收购土地使用权的行为。目前应严格区分行政拆迁和商业拆迁,分别适用不同的调整方法和补偿规则,寻求相应的救济途径。     

当物权遭遇公共利益——兼论对私有产权的合理保护

政府常常以公共利益为名,征收征用公民一方的私有财产,但是往往难以给予被征收征用方以合理补偿,从而引发政府与公民双方的对立。本文分析指出清晰界分公共利益一词,同时完善法律救济途径是解决目前这一普遍困局、更好保护私有产权的有效方法。     

补偿博弈与第三方评估

从对公共利益、公众参与、公平补偿的强调来看,《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比《城市房屋拆迁管理条例》进步显著。然而,引入经济学中博弈论概念工具对该征收条例的解读表明,公平补偿能否实现在很大程度上取决于评估机构。该征收条例中一些模糊的规定,以及《国有土地上房屋征收评估办法》赋予评估机构以垄断地位的制度设计,为政府和评估机构的机会主义行为留下了极大的空间。由此,构建有效的第三方评估市场,并在政府报价之后赋予被征收人以真正的自由选择评估机构的权利,是构建法治社会中和谐的征收关系的关键。     

土地征收补偿制度研究

征地补偿已成为当今城市化进程中重要的社会问题之一。我国现阶段土地征收补偿主要存在着土地征收条件不明确、补偿标准制定不合理、补偿款分配不到位、补偿救济制度不完善等问题。本文从征地主体的利益矛盾、补偿标准的构成、征地补偿的成本和效益三个角度分析了上述问题的原因。主张通过明确"公共利益"的范围,设立土地发展权、建立土地债券化机制及土地裁决机构等方式完善我国土地补偿制度,从而更好的保障农民利益。     

新条例下被征收房屋承租人的权利分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)相比原有的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)无论是对公共利益范围的界定还是对强制执行征收的限制均有明显的进步.但在亮点背后,《征收补偿条例》并没有明确被征收房屋承租人的法律地位.为此,本文拟在比较新旧条例差异的基础上对被征收房屋承租人的权利进行分析,进而充分保护承租人的合法权益.     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁行改变了《城市房屋拆迁管理条例》实施期间的法律关系主体结构,政府作为征收一方直接与被征收人发生法律联系。该条例第25条所规定的房屋征收补偿协议宜认定为行政合同,该条第2款有关规定实质上设立了一种新的行政合同履行纠纷的解决方式。不过,该条规定的实施受到了现行《行政诉讼法》的限制。新的行政合同履行纠纷解决方式是否真正建立,有待进一步论证。     

不动产征收拆迁补偿若干法律问题探讨——兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则

当前不动产征收拆迁补偿实务中遇到了诸多制度或体制问题,如征收工作缺乏具体明确的法律指引、征收与拆迁补偿缺少衔接程序,强制拆迁或变相强制买卖中被拆迁人完全被动,更有个别地方官员滥用政府强制权力、侵犯被拆迁人的合法利益、民权无所保证。因此,本文提出不动产征收拆迁补偿立法应以保障民权为核心,既要考虑法律的内在秩序,也要考虑法规政策在实务中的可行性,在制度上做若干安排：征收必须事先听取利害关系人意见;取消强制拆迁制度;引入＂征收决定＂程序,区分征收决定和征收执行,征收执行阶段应明确＂补偿＂在＂拆迁＂之前;同时引入《拆迁授权证书》以提高法律的实效性。     

论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护

在我国城市房屋拆迁过程中,公民私有财产权主要包括土地使用权、房屋及附属物所有权、预期收益权和其他相关权利。公民的上述财产权能否得到全面合理的补偿,是确保城市房屋拆迁平稳实施的关键因素。而现行拆迁立法没有区分商业拆迁与公共利益拆迁,实际上已经违反了《宪法》有关公民财产权保护的条款及征收征用条款。目前,备受关注并引起广泛争议的新拆迁条例,即《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,公开征求社会各界意见,但在各方利益的博奕过程中,改法阻力依然很大。目前很多地方仍在大规模实施强制拆迁行为,由此引发的公民私有财产权的保护问题仍极为突出。     

论土地资源生态补偿

生态补偿包括国家通过征收环境资源税以保证政府提供土地资源生态产品的公共服务职能;亦包括对因公共利益(生态保护)的需要而受到损失或者付出经济代价的人给予公正的补偿。土地资源生态补偿必须贯彻一种整体主义的生态补偿观。就我国现行的土地资源生态补偿立法和制度运作而言,其现实可行的模式只能是政府主导型。土地资源环境资源税收以生态受益者对国家所进行的环境经济行为机会成本进行补偿为征收标准;土地资源公益征收性质的生态补偿应当贯彻以被征收人生活水平不低于征收前为补偿标准,其补偿范围包括法律规范所规定并予以救济的维生上的财产性不利益和非财产性不利益。