审理预售商品房纠纷案件若干问题探讨

预售商品房交易是我国房地产业发展过程中不可缺少的一个重要组成部分,亦是我国房地产业逐步走向成熟的产物。但是,由于规范这一交易行为的法律、法规滞后等原因,预售商品房纠纷时有发生,这给人民法     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

最高人民法院于2003年3月24日通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将惩罚性赔偿制度引入商品房买卖领域,惩罚性赔偿制度的补偿和威慑的功能对于规范房地产市场、惩治恶意欺诈行为起到了很重要的作用。然而该制度在我国的房地产领域适用还不够成熟,仍存在很多争议,因此,本文研究商品房买卖中惩罚性赔偿制度的适用问题具有很重要的现实意义。     

审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

一、起草背景随着我国市场经济体制的建立,房地产业迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化,使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化,商品房买卖纠纷也日益凸现,成为社会矛盾的焦点。针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件,最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》),使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城…     

商品房买卖中欺诈之研究

随着我国住宅商品化政策的推行，购买商品房已经成为大多数城镇居民解决住房问题的重要手段。在我国房地产交易尚不规范的今天，商品房买受人在买房中遭遇欺诈的情形时有发生。为了正确界定欺诈，维护购房者的合法权利，本文拟从商品房及欺诈的基础理论入手，分合同订立和合同履行两个阶段对商品房买卖中的欺诈之构成要件、表现形式、法律效力及民事责任等问题予以分析。一、本文探讨的两个理论前提（一）商品房的概念及商品房买卖的界定在我国，商品房的概念是在上世纪８０年代国家提出“住宅商品化”的口号后出现的。这一名词首先为经济学…     

对商业欺诈行为认定的法律分析

在经济快速发展的今天,商业主体之间的竞争十分的激烈.部分商业主体为牟取高额利润,不惜违反公平竞争和诚实信用原则,以侵犯市场秩序和损害他人利益为代价,进行商业欺诈行为.由于商业欺诈行为愈演愈烈,严重影响到市场经济的健康发展;同时,商业欺诈问题的解决及预防也成为了当今市场经济发展中的一个难点.本文希望通过深入分析商业欺诈的成因与行为特征,找到应对商业欺诈的有效的法律措施,以期对商业欺诈问题的解决提供一种有效的法律解决思路,为实务中对商业欺诈的认定提供有价值的理论支持.     

支票欺诈行为的法律问题探析

如何准确认定并正确处理支票欺诈行为,是我国商品市场和货币市场发展中亟待解决的法律问题。本文拟就这一问题,结合民法通则和有关支票的规定作些探讨。一、支票欺诈行为的构成世界各国在进行支票立法时,都规定了支票欺诈行为。不过,大部分国家或地区多对支票欺诈行为予以分别列举规定,却无一个法定概念。我国还未制定票据法,尚无支票欺诈行为的法定概念,有关支票欺诈行为的规定多散见于其他法律或部门规章或地方性条例、规定之中,如中国人民银行颁发的《银行结算办法》、上海市颁发的《上海市票据暂行规定》及其《实施细则》等。根据我国民法通则及有关支票的规定,结合世界各国支票的立法与实践,笔者认为,支票欺诈行为是指行为人在实施支票行为时,采取不正当手段,欺骗他人,     

小心:商品房预售有陷阱

商品房预售，俗称“楼花”买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展，商品房预售在房产交易中的比重也日益增加。与现房销售相比，在商品房预售交易中，房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态，至最后完工交付，尚须经过一段较长的时间，期间不确定因素较多，困而购房者面临的风险也较大。加之商品房预售在我国尚无一套十分完善的法律法规加以约束，因而，实践中，购房者的合法权益常常困开发商的恶意欺诈而处于十分不利的境…     

律师参与商品房外销的作用及实务

一、随着房地产业的迅速崛起，尤其是越来越多的外商对房地产业情有独钟，外销物业日益为业内人士乃至社会关注。然而律师如何参与商品房外销是摆在律师面前的一个新课题，下面笔者结合自身在国内和香港从事外销物业法律服务的情况，谈三点不成熟的意见，以便与律师同行进行磋商、共同提高。一、律师参与与商品房外销，是中国经济和法律服务与国际接轨的形势所需律师事务所是国际上公认的第三产业高层次的市场中介机构，在香港更是如此，被明确昭示于法定房地产中介服务机构之列。香港市民家喻户晓，房地产交易行为一律由律师楼代理。据香港…     

保障房地产经济健康发展政策研究

房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业。近年来,我国房地产市场持续高速发展,改革开放以后,进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天,同样也暴露了不少问题,如房价收入偏高,投资性购房比例偏大,供求结构的矛盾等。因此,有必要在借鉴国外相关经验的基础上,认真分析我国房地产业的发展历程,制定符合我国国情的房地产宏观调控政策,以保证实现我国房地产业的健康有序发展。     

关于商品房预售制度的思考(二)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,检讨我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

略论公证在建设市场信用体系中的作用

改革开放以来,我国经济建设取得举世瞩目的成就,市场经济体制也得到逐步确立和发展;然而,我国市场上的交易欺诈、市场主体诚信度下降等现象并未杜绝,甚至有蔓延之势.鉴于市场经济的本质是信用经济、法制经济,其具有自主性、契约性、竞争性等特征,故市场经济必须建立在市场信用体系基础上.于是,人们逐渐形成共识:建设市场信用体系,①属于社会主义市场经济的基础工程,是进一步深化我国经济体制改革的必由之路,党和政府也高度重视.②     

关于商品房预售制度的思考(一)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,浅析我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

试论我国房地产企业垄断协议行为的法律规制

随着我国经济的不断发展,房地产业也逐渐成为国民经济的支柱性产业,企业为了获取最大利润,采用各种方式进行竞争甚至垄断,本文认为我国房地产企业之间的确存在垄断协议行为,建议此种行为应当纳入反垄断法的调整范围,创造社会主义房地产市场有序,良好竞争环境.     

审理预售商品房纠纷中的几个问题

近年来,随着我国房地产业的兴起和发展,预售商品房成为一大热门话题,而预售商品房纠纷也随之出现。对这种新型的案件如何处理,目前我国尚无专门的法律规定,只有地方性规定和政策性解释。笔者现就审判实践中的一些问题谈谈看法。     

房地产开发经营中商品房包销法律问题

在房地产开发经营中，房地产开发商为了尽快筹集资金，收回投资利润，在以预售方式销售房屋的同时，借鉴香港、台湾等地区地产销售的经验，出现了一种新的商品房促销方式——商品房包销。这一促销方式的出现，对刺激房地产业的发展，搞活房地产市场，发挥房产包销商的特长，无疑有十分重要的意义。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

完善我国房地产税制的几点思考

在市场经济体制下，房地产税收法律制度不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件，而且是维护市场公平竞争，实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。自1994年税制改革以来，我国房地产税制渐成体系，在一定的程度上促进了房地产业的健康发展。然而，笔者认为，比鉴国外立法，结合房地产业的自身特点，我国房地产税制尚有待完善之处。一、我国现行房地产税制及其缺陷我国房地产税收法律制度是伴随税制的多次改革而逐步形成的。同时，其发展演变又与我国房地产业的兴衰息息相关。50年代初期，我国初步确立了房地产税收法律制度。19…     

谈商品房列入《消法》调整范围的合理性

房地产市场蓬勃发展,但房地产开发企业误导、欺诈、违约等行为层出不穷,投诉与诉讼数量众多,但因《消法》未将商品房列入其调整范围,使消费者不能有效地维护自身的合法权益。立法背景、商品房的特殊性及公平性等是《消法》未将商品房列入调整范围的主要原因。但从《消法》的立法宗旨、所调整的法律主体的性质上以及从商品房的属性上来看,应把商品房列入消法调整范围,才能有更加有效地维护消费者的合法权益。     

利用税收杠杆加强房地产调控

随着我国经济的快速发展,我国房地产市场发展的步伐也不断加快。为了加强对房地产的监督和管理,以税收手段参与房地产业宏观调控,加强税收政策的执行力,也在逐渐地深化。因此,完善房地产税收制度,加强房地产税收征管,有利于更好地推进房地产业一体化纳税工作,有利于充分发挥税收杠杆宏观调控功能,促进房地产业健康有序地发展。