物业管理与业主自治:物业管理业主委员会资格探析

目前,我国新兴物业管理制度下应运而生的业主委员会所发挥的自治作用并不理想,原因是多方面的。但学界争论最大的是:我国业主委员会作为业主大会中“执行机构”,没有法人资格,不是独立的民事主体,不能独立承担法律责任。又以何种身份“执行”公共物业管理事务,与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实呢?争议的实质焦点有二:一是业主委员会的诉讼主体资格问题,二是业主委员会的民事主体资格及其民事责任的承担问题。由此,有学者建议:在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会制度的基础上,增加业主自治管理的监督机关,引入“业主团体”的概念,建立由全体业主组成的业主团体的自治组织机构。本文重点拟对业主委员会之法律地位及完善物业管理自治组织结构并发挥其自治作用进行探讨。     

透视——业主自治管理现状

《物业管理条例》于2003年9月1日由国务院颁布施行。2004年春节前后，市人大常委会就物业管理若干规定草案公开征求意见，引发热烈讨论，说明物业管理日益受到人们的关注。笔者认为，本市的物业管理总体呈现健康有序的发展态势，同时也存在不少问题，其中一个非常关键的问题就是，以业主自治管理为核心的物     

城市社区机制研究——基于业主自治的若干法律问题

业主自治的法律模式将成为提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济的一种可行的管理模式。但是从目前我国法学实践的角度看，业主自治法律制度还不成熟。为此，本文对业主自治从经济学与法学结合点的角度讨论业主的法律定位、业主大会以及业主委员会等相关问题，以期促进业主自治法律制度的早日完善。     

业主自治小区，业委会能否收取物业费？

由于物业公司服务差、物业服务费贵。目前不少住宅小区尝试、施行业主自治——由业主委员会（简称“业委会”）代表全体业主行使小区的物业管理和服务。我国法律规定了业主的共同利益可由业委会来共同表达和维护。法律法规也并未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，但并未授权业委会收取物业费，也没有对业委会的诉讼主体资格作出明确规定，当业委会欲独立行使诉讼权利催收物业服务费时，却遭遇重重障碍，导致新生的业主自治濒临夭折的危险。     

健全自治管理机制 规范业主自治管理

规范业主自治管理，应当以理清参与物业管理的各方关系并确定其职能为基本出发点，明确物业管理的责任主体，制订以业主行为规则为主要内容的公共契约，健全以业主自我管理为中心的自治管理机制，同时加强行业监督与指导，完善相关的配套制度。     

大理州人大紧贴州情强立法

大理州人大常委会从1982年开始立法至今，全州先后制定了《大理白族自治州自治条例》、《大理白族自治州风景名胜区管理条例》、《大理白族自治州洱海管理条例》、《大理白族自治州禁毒条例》、《大理白族自治州禁止赌博条例》、《大理白族自治州苍山保护管理条例》、《大理白族自治州鸡足山管理区条例》等7个自治条例和单行条例。并对《大理白族自治州洱海管理条例》进行了两次修订。《大理白族自治州自治条例（修订）》也于2005年5月1日起正式施行。《云南省大理白族自治州城镇规划建设管理条例》、《云南省大理白族自治州流动人口计划生育管理条例》已进入党内报批程序，《云南省大理白族自治州大理历史文化名城保护管理条例》已进入调研起草阶段。同时对巍山、南涧、漾濞三个自治县民族立法工作进行了指导，三个县的《自治条例》都作了修订，南涧、漾濞两县的《自治条例（修订）》已公布施行，巍山县的《自治条例（修订）》和《历史文化名城保护管理条例（修订）》已进入党内报批程序。     

业主委员会法律地位探析

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位，均没有做出明晰的界定。按照现有的法律法规来界定业主委员会的法律地位．可以认为业主委员会不是法人，也不是独立的非法人组织．本身不具有民事主体资格，不能独立参与诉讼活动。这种状况不利于城市社区的发展，我们应借鉴国外相关立法．引入“业主团体”概念，理顺业主委员会和相关的业主大会、业主团体等之间的法律关系，科学合理地规范业主委员会的法律地位。     

城市基层民主建设的新形式——对广东“业主委员会”的调查引发的思考

业主委员会是20世纪90年代以后发展起来的城市社区居民自治组织,2003年9月1日国务院《物业管理条例》的颁布和2003年6月26日建设部《业主大会规程》的实施,对这一城市居民自发成立的社区维权和自治组织,给予了应有的法律地位,为其发展奠定了法律基础。     

论业主委员会的制度建设

业主委员会是城市住房私有化的必然产物,也是城市社区治理的重要制度支撑.由于政府管理部门、居民委员会、开发商、物业管理公司、业主之间利益关系复杂,现行法律法规对有关规定的不完善,政府主管部门的行政行为失当,业主普遍缺乏公民意识和责任意识,业主委员会在筹备设立和实际运行方面都存在诸多的问题.我国应尽快出台<业主委员会法>,明确规定业主委员会的法律地位,规范业主委员会各项基本制度;并且进一步调整完善街道办事处、居民委员会与业主自治的关系,在物权法中明确居民的房屋物权;健全行政程序的有关制度.     

城市小区业主自治的法律困境及对策研究

业主自治是城市小区业主的一项法定权利,也是我国基层社会治理现代化的重要基石。主体平等地位的法律假设、业主大会"高参与""高通过"的制度设计以及业主组织的"利他主义"设定表明当前城市小区自治立法以形式正义为立法价值导向。以形式正义为价值导向的城市小区业主自治立法强化了业主的"弱者"地位,业主自治权利在实践中遭受"国家和市场的双重挤压",业主自治权益实现困难重重。推动业主自治法律规制从形式正义走向实质正义,需要以党建引领聚合业主自治资源力量,在承认差异基础上倾斜性配置业主权利,完善业主自治运行机制并进一步强化政府作为义务。     

住宅专项维修资金增值探微

实现住宅专项维修资金的增值,有其必要性和可能性,它既关系业主个人利益,也关系社会稳定。国家要积极创建相应的市场机制,并通过法律进行规范管理。建立这一机制,首先要解决的是管理主体问题,政府代管与业主自治都有明显的弊端,基金公司应当是保障住宅专项维修资金增值的最佳选择。     

树立新理念 探索新方法 进一步做好自治州民族立法工作

民族立法工作是一项政治性强、综合性广、灵敏度高、成本较大的系统工作。根据《中华人民共和国宪法》第116条“民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省或自治区的人民代表大会常务委员会批准后生效，并报全国人民代表大会常务委员会备案”的规定和《民族区域自治法》、《立法法》的相关规定，大理州人大常委会忠实履行宪法和法律赋予的立法权，在州委的领导下，依靠各族人民的智慧和力量，先后制定了自治条例、单行条例10个，修订3个，指导三个民族自治县制定了自治条例（含修订）和单行条例6个，对全面推进依法治州进程，促进经济社会发展，提供了强有力的保障。然而，无论从贯彻实施的效果还是从立法的质量上看，还不同程度地存在着立法理念还跟不上形势发展需要，立法宗旨与各族人民的愿望和需求尚有差距，立法技术还不完全适应民族法制建设要求等问题。为此，必须与时俱进地对民族立法中存在的问题从理论上加以思考，在实践中不断加以调整、充实和完善。     

关于城市社区居民自治权的调查研究

居民自治权是社区居民自治中的重要范畴,也是人们认知居民自治的核心概念。城市住宅小区的业主自治,是近些年来我国房改的重要成果,更是经济自由化、政治民主化的产物。本文通过对长沙市A、B两个社区居民自治权的调查研究发现存在诸如业主权益维护现状不佳、业主委员会成立选举工作宣传不到位、业主委员会成立选举程序有违公平合理原则、没有建立完善的业主委员会工作监督管理机制、小区业主自身对公共事务管理热情不高等诸多问题,提出需要扩大业主自治纠纷的行政救济途径、制定业主自治规范、加强法制宣传、提高业主民主参与意识、建立监督体系、有效监督业主自治权等建议。     

空置房的物业费该不该全额缴纳？

2011年1月1日起，海南省正式实施《海南经济特区物业管理条例》。条例规定：“物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳”。尽管这一新规出台并施行近两个月，     

《物业管理条例》力克六大疑难

居民小区物业管理的相关问题最终由准决定?新入住住宅发现质量问题由谁负责?公用设施如何保证其使用与维护?以往，面对物业管理中出现的种种问题。业主与物业管理公司各执一词，争论不下，谁是谁非，难有定论?6月19日，我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》正式颁布条例的颁布实施，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障。     

自治条例修改应坚持四个原则

阿克塞哈萨克族自治县人大常委会主任哈乃撰文说, 民族自治地方在传统计划经济体制背景下制定的自治条例已不能完全适应加快改革开放和新形势发展的需要, 自治条例的修改工作势在必行。笔者认为,在自治条例修改工作中应坚持四个原则。一是坚持党的领导的原则。要把自治条例修改工作置于党委的领导之下。修改过程中要及时汇报进展情况, 使修订后的自治条例更有利于巩固和完善党的执政地位, 有利于党的民族政策的贯彻实施, 保证民族自治地方的自治权力。二是坚持充分发扬民主的原则。要运用听证会、电视公告、召开座谈会等多种方式, 保障人民…     

对业主员会自治管理认识误区的剖析

《上海市居住物业管理条例》颁发实施已满四年，条例对规范物业管理公司、业主委员会、政府相关部门的行为、维护相关主体的合法权益、创造与保持优良的居住环境等方面都起到了积极作用，为居住物业管理的法制化、民主化、科学化创造了有利的条件，本市居住物业管理的发展总体上讲是健康有序的。     

居委会自治性质的重新探讨——居民委员会与业主委员会的自治性比较

伴随《物业管理条例》的出台,居民委员会是否“居民自治组织”的探讨摆在了人们的面前。解读居委会组织法和物业管理条例,比较居委会和业委会在组织产生、委员代表性、工作内容以及社会进程中的差异,可以发现居委会本质上是基层政府派出的具有自治性质的机构,而非实然意义上的群众自治组织,为此重新审视居民委员会组织法,重新审视“社区居民自治组织”的建构,成为推进社区建设和居委会发展之必要。     

大理州民族立法工作回眸

大理白族自治州人大常委会自开始民族立法以来，从州情出发，制定或修订了自治条例以及系列单行条例，对巩固和发展平等、团结、互助、和谐的社会主义民族关系，促进民族自治地方经济和社会事业全面进步发挥了重要作用。     

贯彻落实自治条例促进西双版纳又好又快发展——纪念《云南省西双版纳傣族自治州自治条例（修订）》颁布一周年

《云南省西双版纳傣族自治州自治条例（修订）》（以下统称条例）颁布实施已经整整一周年了在此之际,笔者谨就该条例的法律地位、重要内容以及进一步贯彻条例作了一些阐述。