集体建设用地改革路径

正农村集体有效经营管理建设用地需要从法律上明确集体建设用地使用权登记、颁证的确权制度。还需要从法律上确认和保护集体建设用地使用权的用益物权地位,并确立农民的成员权和集体经济组织的民主管理制度     

土改新生机

农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股,实际上是默认了广大农村集体经济组织自发进行的土地改革,这是一次前所未有的革命,在中国农村土地改革历史上具有划时代意义《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,为中国农村土地改革拉开序幕。《决定》指出,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这标志着中国农村经营性建设用地将与国有土地一样,可以通过市场进行土地使用权的转让。《决定》     

对农村集体建设用地使用权流转试点的思考

农村集体建设用地使用权流转是指在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。针对农村集体建设用地使用权流转的试点与我国现行相关法律相矛盾的,为使这些试点工作取得合法性,全国人大及其常委会应当果断修改法律,并特别授权国务院制定相关行政法规。此外,在明确对于地方政府征收农民集体土地的限制、完善对于失地农民的补偿机制、取消对农村集体建设用地使用权的审批、取消地方政府的“优先购买权”等方面,各地试点工作仍有进一步完善的必要。     

农村集体土地所有权的当代发展

所有权是完善农村集体土地权利体系的基础。考察农村集体土地所有权的运行状况可以发现:在主体方面,农民集体已经更新为成员集体,所谓的主体法人改造主要是指农村集体经济组织而非农民集体的法人化;在客体方面,集体土地所有权证的颁发强化了所有权客体的明确性,但村组合并引发的所有权变动尚待法律规范的健全;在权能方面,经营性集体建设用地使用权和地租扩展了所有权权能,而土地补偿费的比例划分则缩限了所有权的收益权能。概言之,集体土地所有权的当代发展展现了其私权属性的逐渐回归,彰显了对集体成员的社会保障功能,扩展了集体建设用地使用权的创设空间,有力地推进了农村集体土地权利体系的完善与发展。     

征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

集体经营性建设用地入市法律规则释评——《土地管理法》第63条第1款、第2款评注

《土地管理法》第63条第1款规定，集体经营性建设用地入市需符合国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划);该款用途范围应解释为包括商品住宅等经营性用地；“经依法登记”应首先是集体土地所有权登记，也可以是所有权人之集体经营性建设用地使用权登记；集体经营性建设用地入市的形式有出让、出租和入股(作价出资)、宅基地使用权与集体公益性建设用地使用权向集体经营性建设用地使用权的转化等；入市合同为应包括集体经营性建设用地状况的描述、公法强制性内容与交易核心条款的书面合同。《土地管理法》第63条第2款农民集体成员集体决议的表决主体应为集体经济组织法人的成员(成员代表)或者为集体成员(成员代表);表决行为与决议行为均是法律行为，决议于赞成票达到法定的2/3以上多数时成立。集体决议中包含的交易核心要素内容构成农民集体成员集体对外进行意思表示的基础，决定着集体经营性建设用地入市合同的成立与效力。集体经营性建设用地使用权出让、出租等合同可自由缔结。集体经营性建设用地使用权出让合同是以设定建设用地使用权为目的的合同，在该项合同的履行中集体土地所有权人会通过登记方式为受让人设定集体经营性建设用地使用权；集体经营性...     

农村集体建设节约集约用地的法律探讨

农村集体建设用地使用权必须依法确认权属.农用地非法转为建没用地在一些地方呈蔓延之势,必须切实增强农村集体建设用地规划编制的科学性,把农地保护和农民合法权益的维护摆到突出的位置,加快土地管理法律法规体系修改与完善的进程,审查调整各类建设规划和建设用地标准,推进农村集体建设用地节约集约利用,严格执行土地用途管制制度,严格控制农村集体建设用地规模,禁止和严肃查处"以租代征"转用农用地的违法违规行为.     

从沪郊宅基地现状看我国农村宅基地法律的缺失

农村宅基地是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地。当前,我国农村宅基地法律制度与新农村建设的需求和农村经济社会发展的需要仍不相适应,这对改革和完善农村宅基地法律制度提出了迫切要求。本文拟通过阐述沪郊宅基地现状看我国农村宅基地法律的缺失,窥点见豹,提出完善宅基地法律制度的对策建议。     

论农村集体经济组织法人的终止

农村集体经济组织法人能否终止是当前推进农村集体经济组织立法过程中的重点问题,理论界对此存在肯定说与否定说两种截然对立的观点。农村集体经济组织立法应当充分注重其与《民法典》总则编法人终止规范之间的体系衔接问题。农民集体和农村集体经济组织是两个不同的民事主体,后者并非集体资产的当然所有权人,农村集体经济组织法人可以拥有独立的责任财产。因此,允许农村集体经济组织法人通过解散或者宣告破产等方式终止不会损害《宪法》确立的集体所有制,也不会导致农村社区部分公共服务的缺失。农村集体经济组织法人终止产生消灭其法人资格并退出市场之法律效果,农村集体经济组织仍可作为一个组织体继续存在并承担法律所赋予的相应职能。     

论农村集体经济组织的经营管理权——基于信托理论的阐释

农民集体不同于农村集体经济组织,农民集体是农村土地的所有权主体,农村集体经济组织仅享有经营管理权,其与农民集体之间不是代表关系,也不是委托代理关系,而是法定信托关系,即其应以农民集体成员受益为目的,经营管理集体财产。在这种信托关系中,无须也没有必要将土地所有权转移给农村集体经济组织。应区分公法上的管理与私法上的管理,农村集体经济组织对集体财产的经营管理权是私权,来自于集体所有权上的法定信托关系,既是法律赋予的权利,亦是法定的职责和义务。该经营管理权的权利义务内容受集体所有权权能和信托关系的双重约束。     

我国农村集体建设用地使用权市场化改革法律探讨

当前,农村集体建设用地使用权市场化改革,已经成为农村市场经济制度和农村消费市场转型的焦点性问题,直接影响到农村的发展与稳定.本文从改革开放特别是邓小平同志南巡讲话二十年以来我国农村集体建设用地制度改革的演进入手,分析了城乡二元体制下我国农村建设用地使用权改革中存在的问题,提出了确立农村集体和农民个体土地所有权和使用权主体地位,保障性功能和效率性功能相融合的农村集体建设用地使用权入市流转,完善公益性土地征用制度和集体建设用地入市这两种方式相融合的建议.以期寻求农村集体建设用地市场化改革的路径和空闻.     

征用土地公告办法

第一条 为规范征用土地公告工作,保护农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益,保障经济建设用地,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地     

试论我国农村集体建设用地使用权的流转

农村集体建设用地使用权的流转是理论界和实务界长期关注的焦点问题,本文从农村集体建设用地使用权流转的现状入手,简要分析了我国现行法律禁止农村集体建设用地使用权进入土地交易一级市场流转的弊端,最后结合民法价值判断问题的实体性论证规则论证了允许农村集体建设用地使用权依法自由流转的正当性。     

On Circulation of China Rural Collective Construction Land Riaht of Use

农村集体建设用地使用权的流转是理论界和实务界长期关注的焦点问题,本文从农村集体建设用地使用权流转的现状入手,简要分析了我国现行法律禁止农村集体建设用地使用权进入土地交易一级市场流转的弊端,最后结合民法价值判断问题的实体性论证规则论证了允许农村集体建设用地使用权依法自由流转的正当性。     

集体建设用地流转的法律思考

虽然我国法律限制集体建设用地流转,但在实践中各地都大量存在集体建设用地“隐形市场”。集体建设用地流转有利于盘活农村存量建设用地,保护耕地,有利于小城镇建设和乡镇企业的发展,有利于增加农民收入。现实中集体建设用地流转存在诸多问题,应该从明确农村集体土地所有权主体,合理分配流转收益,加强政府在集体建设用地流转中的管理作用和制定全国性《集体建设用地流转管理办法》等方面予以完善。     

我国农村集体建设用地法律问题研究

近年来,我国一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非法批准建设用地等问题,并且大有蔓延上升之势。要从根本上认识集体建设用地诸问题,必须结合我国农村集体建设用地法律制度变革过程和农村土地制度变革的大背景来理解,认识到集体建设用地流转一定程度上的合法性,主张对"土地黑洞""理"而非"堵",坚持"统一地权"原则,探索建立农村集体建设用地交易市场。     

对农村集体土地问题的理解与评析——以集体建设用地隐形入市为视角

随着城市化的发展,土地的利用越来越频繁。我国集体建设用地隐形入市有着深刻的背景。在我国城乡二元模式的格局下,中国农村的集体建设用地受到种种限制,其只有在征收为国有土地时才能进入市场。然而,集体土地的所有者和利用者却迫切地为自己应当拥有的权利追求更大的利益,致使各种集体建设用地隐形入市的交易。当今社会,国有土地和集体土地同权同利将是一种合理趋势,反映了物权法的基本原则。因此,鉴于集体建设用地隐形入市这种合理不合法的行为,应该有序的开放集体建设用地的交易市场,允许其与国有土地一样流转,同时加以必要的规制。在最大限度的满足广大集体组织或农民利益的同时,保障国家的农业安全。     

农村集体所有建设用地流转法律问题

我国土地管理采取两权分离模式,法律规定农村集体所有建设用地不能直接进入土地流转的一级市场。实践中已经出现大量集体建设用地进入市场流转的事实,与现行法律规定存在矛盾冲突。应深入分析我国农村集体建设用地流转的现状,结合国内各地区的已有经验,构建我国农村集体建设用地流转的法律制度。     

我国农村集体建设用地流转的现状、问题及对策

当前农村集体建设用地流转已成为土地市场交易的一种普遍现象,不仅一定程度上缓解了城市建设用地严重不足的局面,进一步推动了城市化的进程,而且使闲置的集体建设用地得到了合理利用,提高了农民收入。但目前的农村集体建设用地流转中还存在着诸多问题,即法律法规不完善,产权主体不明确,缺少专门的流转市场,收益分配不规范等。针对这些问题本文提出了相应的对策。     

重启集体建设用地市场化改革的意义和制度需求

集体建设用地入市随着20世纪80年代我国土地利用体制改革而开启,但随后因《土地管理法》1998年的修改而被关闭,党的十八届三中全会提出的允许农村集体经营性建设用地入市是之前集体建设用地市场化改革的重启。在全面推行市场经济的今天,这一重启具有更加深刻含义,它不仅意味着城乡土地物权平等目的的实现,而且对开启农村自主城镇化,并通过城镇化实现城乡一体化也具有重大意义。不过,经营性建设用地入市面临农民集体所有权私法定位、土地征收制度改革和城乡统一的建设用地分类体系建立三大制度障碍,需要在法律上研究和解决。