房地产抵押亟待解决的几个法律问题

房地产抵押亟待解决的几个法律问题○贺小勇郑栋随着我国房地产业的发展，房地产抵押的数量越来越多。为使之规范化、法制化，近年来我国颁布的《城市房地产管理法》和《担保法》对这一问题作了许多规定。但是，从实践来看，这些法规尚不完善，仍有一些法律问题亟待解决。...     

房屋预售制度若干理论问题研究

<正> 近年来,随着我国房地产业的蓬勃发展,出现了一种新的房屋销售制度——房屋预售。它是指开发商在房屋尚未建成时,就把楼宇分成各个单位(以图纸标明)来预售给客户,此时先预收首期付款,建筑期中再收一部分,待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖,也称之为期房买卖。对此制度《中国城市房地产管理法》第44条作了一般性规定,并授权国务院根据具体情况作出补充规定,除此之外,对此制度的法律调整主要就是依靠各地的地方法规了。作为一种新兴制度,因立法规定的不足和实践经验的欠缺,在房屋预售中有一些基本问题认识不清。笔者试图依据现行法律、法规,结合基本法理,参考境外先进经验,对以下基本问题略作理论探讨。     

论立法监督机制

立法监督整宪法监督的重要组成部分，是实现社会主义法制统一的保证。中国立法法正在起草制定过程中，对实践中存在的法规、规章与法律相抵触或不一致，法规与法规之间、法规与规章之间、规章与规章之间互相矛盾和不一致的问题进行了专章规定。本文拟就备案制度、审查制度、撤销制度以及由此三制度涉及的立法监督机制进行一些探索。一、备案制度根据宪法规定，需要备案的法规、规章包括：（一）省、自治区、直辖市人大及其常委会和国务院备案。（二）经省、自治区批准的省会市和经人大常委会和国务院备案。（三）经省、自治区批准的自治州、…     

如何完善地方性法规及政府规章

现如今，完善地方性法规及政府规章已经成为了所有人的共识。但是，地方政府立法从被广大民众质疑到被广泛接受，可以说，地方政府立法不断在完善，但是仍然存在着一系列的问题。《中华共和国立法法》第七十三条中规定：省、自治区、直辖市和较大的市人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。《中华共和国立法法》的这一规定十分明确的说明了地方政府成为了权力机关、国务院及其部委之外的立法主体。那么，如何完善地方性法规及规章制度成为了现阶段立法工作中最重要的问题。本文将重点探讨地方性法规及政府规章中存在的问题以及提出完善地方性法规及政府规章的措施。     

浅议授权立法

授权立法是我国在创制法律、法规和规章过程中使用比较多的一种立法形式。根据我国立法体制,宪法和法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定;行政法规由国务院制定;省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会可以在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定地方性法规;国务院部、委员会可以在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定规章;省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大的市的人民政府可以在不与宪法、法律、行政法规和地方性法规相抵触的前提下制定地方性规章。但在立法实践中,为了满足紧急情况的需要或者为了解决具体问题等,有立法权的机关往往把自己立法权限内的立法授予同级或下级相关机关或组织制定。譬如,1985年4月10日第六届全国人民代表大会第三次会议通过的《全国人民代表大会关于授权国务院在经济体制改革和对外开放方面可以制定暂行的规定或者条例的     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

房地产经纪人立法研究

房地产经纪人立法研究金俭随着房地产业及房地产市场的形成与发展，我国出现了一批专门从事房地产中介活动的房地产经纪人。不仅是房地产经纪人自身存在和发展的需要，也是建立规范的有序的房地产市场秩序的现实要求。如何构建我国的房地产经纪人法？首先，应注意借鉴国外...     

完善我国房地产税制的几点思考

在市场经济体制下，房地产税收法律制度不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件，而且是维护市场公平竞争，实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。自1994年税制改革以来，我国房地产税制渐成体系，在一定的程度上促进了房地产业的健康发展。然而，笔者认为，比鉴国外立法，结合房地产业的自身特点，我国房地产税制尚有待完善之处。一、我国现行房地产税制及其缺陷我国房地产税收法律制度是伴随税制的多次改革而逐步形成的。同时，其发展演变又与我国房地产业的兴衰息息相关。50年代初期，我国初步确立了房地产税收法律制度。19…     

对预售商品房抵押的探讨

预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在．但在我国（城市房地产管理法）和（担保法）等有关法律规范中并未作出明确的规定，给实际适用带来一些困难。本文拟就这一问题作一番探讨，以期对其能早日加以规范。一、预售商品房抵押概述传统民法理论一般认为，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。然而，随着我国房地产业的发展，个人住房贷款大显出现，其中多为预售商品房抵押贷款，预售商品房属于尚待建成的建筑物，其是否可以作为抵押的标的呢？对于这个问题，英美法系的立法例不允许以未建成或…     

对全国人大专属立法权的理论思考

立法法是规范立法活动的基本法。其中 ,科学、合理地划分各个立法主体的立法权限范围 ,是立法法首先要解决的问题。根据宪法的规定 ,我国的立法体制是统一的 ,又是分层的。即全国人大及其常委会行使国家立法权 ;国务院可以根据宪法和法律 ,制定行政法规 ;省、自治区、直辖市的人大在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下 ,可以制定地方性法规 ;民族自治地方的人大可以制定自治条例和单行条例。在这种立法体制下 ,划分立法权限 ,集中在两个问题上 ,一是要划分权力机关和行政机关的立法权限 ,其中主要是全国人大与国务院的立法权限 ;二是划…     

刑法中“违反国家规定”的理解和适用

我国刑法分则中的"违反国家规定"必须严格按照刑法第96条加以认定,不包括国务院部门规章、地方性法规以及行业规则。其条文多规定法定犯;在立法技术上有为维护社会主义法制统一原则的考量;"违反……的法规"、"违反……的规定"的表述不能超过96条对其的限制。"违反国家规定"多作为构成要件要素而被规定,但有时并不具有实体意义,只是为了指示违法性而存在,或者只是表示没有经过行政许可程序,或者只是相关表述的同位语。该类条文存在明确性问题,在司法适用上,司法官应在不违背刑法第96条意旨的前提下,用足国务院制定、批准、批转和批量通知决定认可的部委或者中职部门的规章,以之参照认定犯罪。     

行政立法中的部门主义及其防治

在中国改革开放和法治的进程中，部门主义已经成为一个不再陌生，但显然不受欢迎的语词。它普遍存在于政府生活中，并与经济生活与社会生活密切相关。本文仅就行政立法中的部门主义问题进行探讨。关于“行政立法”这一概念，目前尚未有统一或多数认可的定义。本文是在如下含义上使用这一术语，即行政立法是指国家行政机关依照法定的权限和程序，制定有关行政管理方面规范性文件的活动。简言之，行政立法就是指政府立法。根据我国法律规定，国务院可以制定行政法规，国务院各部委和国务院直属机构，省、自治区、直辖市人民政府以及省、自治区…     

关于行政立法程序的几个重要问题

我国大规模的行政立法工作开始于２０世纪８０年代。２０年来，中央和地方行政机关颁布了大量的法规和规章，对推动我国行政管理的法制化发挥了积极的作用。但是，由于缺少统一、合理、民主的行政法规、规章制定程序规范，目前我国行政立法还存在着许多问题。这些问题不解决，市场经济的进一步发展将受到影响，政府也难以应对加入世界贸易组织以后所面临的挑战．虽然，近日国务院根据立法法授权制定了行政法规制定程序条例和规章制定程序条例，但情况并未有大的改观。这里笔者根据参与行政立法的经验和对国内外行政立法程序的研究，对我国行…     

关于我国房地产市场宏观调控的法律思考

房地产业正日益成为国民经济的一个重要部门。对我国房地产市场进行法律手段的宏观调控,有利于规范房地产经济运行秩序,引导房地产业健康发展。本文以我国房地产市场宏观调控的主要法律政策为基础,对当前存在的问题进行分析,以完善我国房地产市场宏观调控法律规范。     

论我国规制网络言论立法之完善

法律在规制网络言论中具有重要作用,目前世界上多数国家都有规制网络言论的法律规定。我国规制网络言论的立法覆盖面广,各领域基本做到了有法可依,但存在立法层次低、权威性不够以及法制不统一等问题。完善规制网络言论的立法,应遵循必要性原则、明确性原则和公众参与原则。国务院应加强对行政法规、规章的审查和清理工作。全国人大常委会应适时出台《网络信息管理法》和《个人信息保护法》。     

国务院立法权限若干疑难问题探讨

<正> 一、国务院立法权限若干疑难问题 (一)国务院制定行政法规的立法权限 根据宪法和国务院组织法的规定,国务院享有制定行政法规的立法权。 宪法规定,国务院“根据宪法和法律,规定行政措施,制定行政法规,发布决定和命令。”这一规定表明,国务院制定行政法规的立法权是有限制的,必须根据宪法和法律。为讨论的方便,本文权且将宪法对国务院制定行政法规的这一限制称为“根据原则”。 1.对“根据原则”的不同理解 对“根据原则”的确切含义,目前无论是学术界还是立法实际工作机构的同志,都还没有形成完全一致的     

略论我国行政立法的完善

略论我国行政立法的完善梁永强新中国成立以来，我国行政立法经历了一个从无到有，逐步发展的过程。从宪法规定上看，１９５４、１９７５和１９７８年三部宪法都未规定行政机关（甚至国务院）有权制定行政法规或规章。１９８２年宪法根据改革开放的形势和经济建设的需要，...     

经济立法必须立国家之法

十一届三中全会以来,我国已制定颁布了三百多个经济法规,而且制订了经济立法规划,在经济立法工作中取得了可喜成绩。但是,在我国经济法规的起草、审批等方面,都还存在一些问题,应该高度重视。就目前我国经济立法的工作情况看,经济法规的起草工作一般由全国人大或国务院委托给国务院的业务主管部门负责。之所以如此,是由经济法内容的广泛性及与经济密切相关的专业性特点决定的。因为立法机关不可能具体起草大量的专业性很强的经济法规,而只能委托给最熟悉某一经济领域内经济关系的主管部门负责草拟。这种办法对于提高法规质量,加速经济立法,无疑是行之有效的。     

论如何理解“抵触”

在司法审判工作中，常常有一个宪法的基本概念困扰着我们，即何为“抵触”。从1979年到1997年3月，全国人大及其常委会共制定通过了3if个法律和有关法律问题的决定，国务院颁布了740多个行政法规，各省、自治区、直辖市人大及其常委会制定或者批准了4800多个地方性法规，此外，国务院各部门和地方人民政府制定了28000多个行政规章。我国的立法主体有300多个，占世界之最。随着立法步伐的加快，立法数量的增加，不同法律部门、不同效力等级的法规之间也出现了一些相互抵触或者不一致的情况，尤其地方立法无序现象更为突出。我国地方立法分为…     

我国个人信用法制建设的问题和对策

我国的个人信用法制建设存在个人信用立法滞后、现行法规不完善、信用法律约束和保障机制乏力、个人信用行业的监管不到位等问题，必须在制定信用制度基本法的基础上，出台一系列个人信用法律法规，同时修改现行法律法规中关于个人信用制度的相关规定，确保我国个人信用法制建设的健康发展。