论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角

民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性.在实体法上,业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关,相应地在程序法上具有当:事人资格的应为业主团体而非业主委员会.除非另有约定,业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权,其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体"怠于行使权利"须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性,业主团体亦应具有被告资格.     

论业主委员会的法律地位及制度完善

随着我国《物业管理条例》的颁布和实施,物业管理在法制化进程上又迈向新的一步,但该条例对业主委员会的法律地位规定尚未明确。业主委员会既非法人,也非社会团体等经济组织,其权利来源于全体业主的授权,是业主大会的执行机构,代表全体业主实施业主对物业的自治管理,应确立业主团体的概念以理顺物业管理外部关系,参考现代企业制度中董事薪酬制保障业主委员会对内责任能力。     

论业主团体法律地位的确立

作为一种组织或者机构,业主团体在我国是一个实质存在而形式缺失的概念。只有承认业主团体的法律地位,才能解决业主委员会目前存在的没有实体可以依托的问题,并理顺业主团体与业主大会和业主委员会之间的关系。我们应当在立法上承认符合条件的业主团体的法人地位和民事主体资格,同时,明确业主团体内部组织的性质和法律地位,明确业主团体内部组织的相互关系和治理结构,以进一步完善我国物业法律制度。     

论区分所有建筑物的管理规约

管理规约是规范区分所有建筑物的管理、使用乃至所有关系的自治规则,它如同公司的章程、国家的宪法,具有业主团体(共同体)根本自治法规的性质。我国管理规约的订立、变更及废止,应由目前的普通多数决变易为特别多数决;管理规约应对业主间的基础法律关系、业主间的共同事务、业主间的利害关系的调节及对违反义务者的处置等作出规定。业主大会、业主委员会的决议、管理人的行为等,不得与管理规约抵触。管理规约的效力原则上及于业主及其特定继受人,但承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人(物业使用人),应仅受管理规约事项中有关使用事项的拘束。原始管理规约的设定、效力、登记等应借鉴日本法的经验,原始管理规约的变更(撤销)及公平性,应借鉴德国法的做法,认可对于一些事项业主大会的多数决决议具有变更原始管理规约的规定的效力,认可业主享有变更原始管理规约的请求权。     

物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

浅论业主团体的性质——以业主委员会诉讼主体资格为视角

以业主委员会为原告起诉维权是近年来物业纠纷中的新型疑难问题。本文从现实案例出发,分析业主团体的性质及其民事主体资格,针对现行立法中对业主委员会诉讼主体资格问题规定的空白,简要分析。     

业主委员会成立备案制度研究

备案制度是一种具有独立价值的监督性行政管理手段,由于规定的模糊和理论研究的欠缺,其制度含义并不确定.根据国务院<物业管理条例>的规定,业主委员会成立后应向当地房产行政主管部门申请备案,但备案制度规定的模糊常常引发小区业主委员会与房地产行政主管机关之间的对立与冲突,行政审判实践也因该备案规定的含混而难以把握备案制度中对行政机关具体行政行为的合法性审查.对此,基于市民社会与政治国家二重分立的背景,政府对业主自治应采职扶持、指导和监督的方针,对业主委员会成立的备案应采用有限审查的原则,对业主委员会成立的程序进行必要审查,并根据审查结果承认或限制业主委员会对外活动的主体资格以保证备案审查的监督有效性.     

业主委员会法律地位之思考

业主委员会是指经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,维护业主合法权益的组织。在业主大会尚不具备法人资格的前提下,业主委员会作为其机构之一,并不当然具备民事主体的地位。目前,由于业主大会是业主委员会对外进行民事活动的最终的责任主体,所以应当赋予业主团体法人地位,从而顺利解决业主委员会的法律地位问题。     

论业主委员会法律责任的完善

物业管理中,业主委员会作为一方当事人的纠纷越来越多。业主委员会难行职权、怠行职权、滥行职权现象普遍,症结在于民事法律责任缺失。本文认为,将业主委员会定位于非法人组织,是确立业主委员会法律责任的基础。应完善业主委员会的民事法律责任,按照非法人组织的运行规则构建业主委员会的法律责任体系,建立激励机制以实现责、权平衡,建立监督机制以有效追究法律责任。     

浅析业主委员会的法律地位

我国现行立法对业主委员会的法律地位并没有作出明确的规定,在我国的物业管理实践中,也一直存在着业主委员会的法律地位不明,权、责、利不清等诸多问题;因此,对业主委员会的法律地位进行正确定位就显得十分迫切和重要。本文参考国外的相关立法,从业主委员会目前所面临的理论争议入手,对业主委员会的法律地位作了简要分析;在借鉴国外相关立法经验的基础上,结合我国目前对业主委员会的相关立法,提出未来的发展趋势是确立业主团体的法人地位,从而顺利解决我国业主委员会的法律地位问题。     

论物权法视野中业主委员会的法律地位

业主委员会的法律地位在理论上存在多种学说,在立法上各国也采取不同的立场。我国《物权法》、《物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位没有做出明确的规定,从而导致了实践中业主委员会在内部治理和外部关系协调上陷入困境。通过立法明确业主委员会的法律地位具有必要性,应该将业主委员会界定为非经营性质的团体法人,使其能够享有独立的民事主体地位,独立地承担民事法律责任。     

论业主委员会的法律地位

业主委员会的性质和地位问题,是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一问题。立法上应当借鉴外国立法经验,仔细研究法国、德国等国相关立法现状,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的问题。     

政府公权力对业主自治权的介入——以行政法为视角

物业小区是一个地缘共同体。物业小区采取业主自治的方式管理小区事务,不受任何行政机关、居民委员会或其他组织的干涉,但有的业主委员会出于某种目的,滥用业主自治权利,欲摆脱任何公权力的监督和约束,造成物业小区管理混乱。此时,有关公权力机关应当根据物业管理法规的授权及时介入指导,理顺物业管理秩序。     

村民自治立法之批判

村民自治组织在性质上当属团体自治,村民自治事务理当由团体全体成员共同决定,但现行法律以及地方立法规定实际上误解了其应为团体自治的本质。同时,因村民委员会所担负的管理部分公共事务本质上为农村物业管理,加之,村民委员会在没有农村集体经济组织的情形下担当管理农村集体财产角色的影响,致使村民委员会的立法设计基础不尽合理,所以,在将村民委员会所管理的部分公共事务定位为农村物业管理以及借鉴城市居民自治为典型代表的业主委员会的前提下,应重新检讨村民委员会的立法基础,同时,因农村集体财产成员与农村物业管理成员并不一致,管理农村集体财产的村民自治组织理应单独立法。     

业主大会法律制度探微

业主大会和业主委员会共同构成我国区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。业主大会会议应由全体业主组成,包括定期会议和临时会议两种,全体业主和各单个业主对业主大会享有相应的权利和承担一定的义务。业主大会只有经一定程序由有权召集的人召集,其所作的决议方才发生法律效力。业主大会表决权大小的计算标准,应依专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。业主大会的会议决议包括一致决与多数决两种方法,所作出的决议不得违反管理规约。业主大会的决定既约束业主,也约束区分所有权的概括继受人与特定继受人。业主大会的召集程序或决议方法违反法律、行政法规或管理规约时,业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定);业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约时无效。     

业主委员会法律地位分析

业主委员会法律地位是法律理论界和司法实务界广泛争议的焦点，本文从业主委员会与业主大会的关系出发，认为在我国目前的法律框架下，业主大会是真正意义上的业主自治组织，而业主委员会只是业主大会的执行机关，不具备独立的意志，不是独立的组织，不自甚成为诉讼主体。在诉讼中，业主委员会的角色还只是基于业主大会的授权作为业主大会的代表出现，不论诉讼权利还是实体权利的处分均应该有业主大会的授权。     

业主委员会诉讼主体资格探讨

业主委员会的诉讼主体地位在实践中被大量否定和限制,造成业主权益保障的困难。本文认为,基于现实需要应认可业主委员会的诉讼主体资格,并着重从理论上对此观点进行了分析论证,以期司法实践早日解决业主委员会的诉讼主体资格问题。     

公寓化建筑物的所有权构造新论

区分所有建筑物概念应由公寓化建筑物所取代,其上应设立为业主团体所共有的整体所有权和各业主独有的区分所有权。区分所有权的实质为一种空间使用权,所有权泛化是这种概念存在的基础。     

物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

物业服务合同中,业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权,拒交物业费。因物业服务合同的特殊性,抗辩权的行使存在许多弊端,如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等。最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定,对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制,如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辩权的限制,应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权,将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项。同时,物业公司对欠费业主行使抗辩权时,必须确保已交物业费业主的利益不受损害,不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务。应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等,来进一步完善物业费收缴制度。     

物业管理合同的当事人--兼评我国《物业管理条例》的相关规定

物业管理合同是约定业主和物业管理企业在物业管理活动中双方权利义务的合同.物业管理合同的当事人是全体业主和物业管理企业,业主委员会不是合同的当事人.<物业管理条例>对物业管理合同违约救济中的主体规定不够明确,应加以完善;尤其应明确业主委员会的诉讼资格.