审理预售商品房纠纷案件的几个问题

审理预售商品房纠纷案件的几个问题时永才（一）关于预售商品房合同效力的确认确认预售商品房合同的效力是审理预售商品房纠纷案件的前提条件。由于预售商品房交易不同于现房买卖，不仅缺乏现成的法规政策，而且实践中的具体做法亦五花八门，因此在确认预售商品房合同的效...     

浅析合同的解除

一、合同解除的概念界定 合同解除的概念是研究合同解除制度的先导性问题。但长期以来，我国法学界对合同解除的概念一直存在争议。究其争议的实质，主要体现在两个核心问题：其一协议解除是否应纳入合同解除的范畴；其二合同解除是否具有溯及力。因此要对合同解除进行科学的界定，就必须首先对上述两个问题进行阐释。     

我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究

在改革开放的今天,我国的房地产市场得到了蓬勃的发展,住房分配体制也有了巨大的改革,商品房买卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中。因此,我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门。房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。本文通过对商品房欺诈行为的认定,分析商品房欺诈行为的表现,针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法。     

小心:商品房预售有陷阱

商品房预售，俗称“楼花”买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展，商品房预售在房产交易中的比重也日益增加。与现房销售相比，在商品房预售交易中，房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态，至最后完工交付，尚须经过一段较长的时间，期间不确定因素较多，困而购房者面临的风险也较大。加之商品房预售在我国尚无一套十分完善的法律法规加以约束，因而，实践中，购房者的合法权益常常困开发商的恶意欺诈而处于十分不利的境…     

合同民事欺诈与合同诈骗罪的界限

合同欺诈是订立合同的一方或几方,以欺诈对方为目的,用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法,使对方遭受损失,从而使自己获取非法利润。合同欺诈包括合同民事欺诈和合同诈骗罪。但由于我国法律对这两种欺诈行为尚无明确界定,以至造成人们在合同欺诈行为认识上的混乱,具体到实践中,可能是合同民事欺诈行为,也可能构成合同诈骗罪,还可能表现为民事欺诈和诈骗罪的双重性质。由此,本文论述了合同民事欺诈和合同诈骗罪的界限和实践中应注意的问题。     

购房签约与法律思考

近年来消费者向有关部门的投诉显示，在商品房消费中，买卖双方因合同引起的纠纷越来越多。因此建设部、国家工商局联合制定了《商品房购销合同示范文本》，以此来规范合同的签订，使消费者免遭欺诈之苦。本文就签订合同与契约过程中应留意的几个问题加以叙述和讨论。     

房地产开发中几类主要案件的审理对策

房地产开发中几类主要案件的审理对策蔡仲玉一、商品房买卖（预售）纠纷及其处理（一）商品房买卖（预售）纠纷１．商品房价格纠纷。在商品房买卖合同中，有相当一部分是预售商品房合同。由于预售房屋是一种期货交易，具有成本高，周期长的特点，在建筑期间，因材料涨价，...     

浅析商品房所有权的几个问题

住房改革加快了商品房制度的推行。商品房所有权的问题已成为我国民法理论上亟待研究和解决的新课题,本文针对这方面几个具体的实际问题展开剖析。一、商品房产权的转移问题。商品房指作为买卖标的房屋。因买卖而转移产权这是不必多言的。然而,在我国目前的商品房交易中,有一些不同情况,一些商品房交易货款采用即时给付,买卖双方的权利义务同时完成,这类商品房交易基本上属产权随契约(合同)的订立而产生转移。不过在某些商品房交易中,也有预售商品房或按“分期付款”方式交     

预售商品房屋合同的构成要件

预售商品房屋合同的构成要件江苏省南京市中级人民法院民庭商品房屋的买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖，亦称预售商品房屋，俗称“卖楼花”或“卖图纸”，是指预售方将正在建造中的商品房屋即期房卖给预购方，预购方预付部分购房款的行为。预售商品房屋合...     

论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

最高人民法院于2003年3月24日通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将惩罚性赔偿制度引入商品房买卖领域,惩罚性赔偿制度的补偿和威慑的功能对于规范房地产市场、惩治恶意欺诈行为起到了很重要的作用。然而该制度在我国的房地产领域适用还不够成熟,仍存在很多争议,因此,本文研究商品房买卖中惩罚性赔偿制度的适用问题具有很重要的现实意义。     

商品房买卖中的惩罚性赔偿研究

惩罚性赔偿制度是广泛实行于英美法系国家的一项制度。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施,引发了惩罚性赔偿制度在我国合同责任领域适用的争议。本文从法学理论与法律规定两个方面入手,对商品房买卖中适用惩罚性赔偿的法理与法律依据、与消费者权益保护法的区别、适用条件、具体情形以及适用难点等问题进行了深入探讨。     

商品房预售中消费者权益之保护

房屋预售亦称商品房预售,其实质是房屋期货买卖。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。但房地产预售在我国实践中有很多模糊的认识,尤其是在消费者切身利益保护的层面,立法者和法学家存在较大分歧。商品房预售合同的性质,按揭、转售和预销售过程中常见的纠纷有必要进行全方位的讨论。     

探析合同诈骗罪与合同欺诈行为的区别

在司法实践中如何正确区分合同诈骗罪与合同欺诈行为的界限并非易事。如果不能正确区分这两种行为,就会带来如下恶果:要么将合同诈骗罪定性为合同欺诈行为,从而放纵了犯罪;要么将合同中的合同欺诈行为定性为合同诈骗罪,错误地追究当事人的刑事责任。所以正确界定合同诈骗罪与合同欺诈行为,不仅有重大的实践意义,也有重大的理论意义。文章主要从合同诈骗罪与合同欺诈行为的概念、特征、联系、区别等方面,对合同诈骗罪和合同欺诈行为进行比较系统的研究和探讨,以便更好地指导司法实践。     

商品房预售（购）合同公证应注意的问题及对策

商品房预售（购）合同公证应注意的问题及对策张静涛在房地产市场的房屋交易活动中，商品房（包括商住楼、写字楼、公寓、别墅等）买卖非常活跃，现房买卖与期货预售（购）并存，其中以商品房的期货预售（购）居多。众多的房地产商为扩大销路，在给予各种优惠条件的同时，...     

商品房预售(购)合同公证应注意的几个问题

在房地产市场的房屋交易活动中，商品房（包括商住楼、写字楼、公寓、别墅等）买卖活跃，现房买卖与期货预售（购）并存，其中以商品房的期货预售（购）居多。众多的房地产商为扩大销路，在给予各种优惠条件的同时，采取公证证明商品房预售（购）合同的方式吸弓喀商，促进销售。这样一来，给公证处带来新的情况、新的困难。笔者通过几年的工作实践，谈一谈商品房预售（购）合同公证应当注意的几个问题。一、目前商品房预售（购）的几种情况商品房预售即期货预售，是指具有开发经营资格的房地产开发公司（包括三资公司）将正在建设中、尚未建…     

适用《消费者权益保护法》仲裁裁决购房纠纷的案例探析

2002年年初，我担任了一个《商品房买卖(预售)合同》纠纷仲裁案的独任仲裁员。在该案中，涉及到开发商四川某某实业发展有限公司(以下简称实业公司)将规划中的自行车库以住宅的名义卖给购房人申请人作为汽车库使用，以及售楼书及广告中的承诺未兑现应如何处理的问题。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

签订新版商品房买卖合同应注意的几点问题

针对长期以来商品房买卖合同存在的各种问题，主要为避免开发商滥用格式合同，改变商品房买受人在合同关系中的弱势地位。建设部于2002年公布了商品房买卖合同新的格式版本，推荐使用。但新版本仍然没有穷尽解决实践中存在的各种问题。因此笔者撰写本文，一方面指导商品房的买受人运用补充条款充分保护自己的合法权益，另一方面，也希望为国家建设行政部门或建设行业协会日后再次修订商品房买卖格式合同版本提供修改建议。     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

以商品房买卖担保借贷合同的案件性质认定及解决方法初探

司法实践中频现名为商品房买卖合同、实为借贷合同的案件,用买卖担保借贷的行为可以被定性为让与担保.这种担保的性质是什么？以及如何实现担保权？这两个亟待解决的问题即是本文核心.本文拟通过分析最高院判决的一起典型案例,推导出这类案件实质是让与担保,进而研究其概念、权利属性及法律构成,揭开其担保本质,最后联系本质及劣势,提出相关解决建议.