房屋拆迁中土地使用权的补偿

随着城市化进程的推进和房地产市场的发展,土地使用权价值越来越凸显,有时甚至远远超过房产本身的价值。拆迁中应对房屋所有权进行补偿,一般没有争议,但对房屋所在的土地使用权是否应予补偿以及如何补偿却争议很大,相关法规规定又不统一,以致已经成为拆迁纠纷中争议的焦点。笔者认为土地使用权应获得补偿;土地使用权的补偿范围应明确化,分配应合理化;土地使用权与房屋所有权应分开补偿,显化对土地使用权的补偿。     

国有土地使用权补偿问题初探

在我国土地公有制背景下,国有土地使用权作为用益物权,是被征收人的重大财产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的房屋征收模式虽然理顺了被征收人(被拆迁人)、政府和建设单位之间的法律关系,但是土地使用权补偿的付之阙如,将使条例实施的社会效果和功能大打折扣。作为我国特有的财产形态,在房屋征收中,土地使用权的补偿问题事关被征收人重大利益,不容回避,土地使用权的价值不能被房屋完全吸纳,给予全面充分补偿才符合现代法治的公平理念,从而有利于化解现实中因补偿不足所引发的拆迁困境。     

浅析国有土地使用权的收回补偿问题

由城市房屋拆迁引发的社会矛盾与冲突在当前有愈演愈烈的趋势,其中涉及到的法律问题与争议很多——国有土地使用权的收回补偿便是其中之一。在城市房屋拆迁的过程中,被拆迁人通常处于较为劣势的地位,与政府部门的强硬形成了令人痛心的对比。我国现行的法律规定对国有土地使用权收回与补偿问题存在着界定不清、标准模糊的缺陷,导致实践中政府部门往往滥用权力,恣意而为,使被拆迁人的合法利益受到侵害。在国有土地使用权的收回补偿问题上,正是因为缺乏来自制度层面的利益确认和权利保障,才使得被拆迁人为了维护自己的居住权益,不得不采取极端的方式进行抗争。近年来,城市中频繁出现与房屋拆迁相关的各种事件和悲剧,使拆迁之殇成为人们关注的焦点。本文正是基于对这一问题的观察和思考,从维护被拆迁人合法利益的角度,讨论国有土地使用权的收回补偿问题。本文的创新之处在于立足对国有土地使用权收购机制的考察,分析了该制度的内在含义,为我国国有土地使用权收回补偿的进一步研究提供了较为崭新的思路。     

胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案

【裁判摘要】房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能．一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属。共有人之间有权通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的．房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付,在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。     

中外合资经营企业土地使用制度若干法律问题研究

通过分析我国中外合资经营企业土地使用制度中存在的问题 ,认为 :《中外合资经营企业法》及其实施条例中所使用的“场地使用权”概念与 1988年《土地管理法》修改后形成的具有物权性质的“土地使用权”概念不同 ,场地使用权不宜作为出资物 ;农村集体土地使用权由于其不能自由流通和转让 ,亦不宜用作注册资本 ;根据房屋所有权与土地使用权一致的原则 ,一旦中方出资者以房屋所有权出资 ,它便有义务向合资企业转让土地使用权。     

房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能

【裁判要旨】房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能,一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房补贴、新建房屋土地使用权等。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属,共有人之间可通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的,房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅包括金钱给付,在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。     

拆迁乱象的根源分析与制度重整

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的以司法强拆取代行政强拆的制度难负众望,因为法院缺乏保持司法中立的制度性保障,同时又缺乏对作为拆迁根据的法规、规章等违法性"法律"进行解释和审查的权力。司法强拆并不能终结拆迁悲剧。解决拆迁问题的关键是对被拆迁人作出公平、合理的补偿,这就要求必须从补偿范围、补偿标准、补偿形式等各方面全面调整目前的拆迁制度设计,特别是要对土地使用权的价值作出补偿。从深层次上说,解决拆迁问题必须解决土地征收背后的财政、人事等体制性根源,并推进、深化司法与政治体制改革。     

房屋拆迁中土地使用权争议研究

一、房屋拆迁的实质房屋拆迁，是指为了国家建设，为了城市的整体规则，或为了整顿市容和保护环境的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆建计划及当地政府的用地文件进行旧房拆除，收回国有土地作用权，对房屋所有人或使用人进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予适当的经济补偿。房屋拆迁中，拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物，而是为了取得被拆迁人房屋及其附属物占用范围内的国有土地使用权。地上建筑物最后都将被拆除，取得国有土地使用权才是房屋拆迁的最主要内容。显而易见，房屋拆迁管理法规应是土地管理法…     

试论农村房屋、宅基地制度的改革与完善

随着市场经济的确立与发展，土地使用权成为一种商品进入市场流转，与此相关，农村房屋、宅基地使用权交易也开始市场化。但是，长期以来农村房屋、宅基地使用权买卖缺乏明确的法律、法规的规范，以致交易秩序出现混乱，甚至出现了违反法律的现象。针对当前农村房屋、宅基地使用权交易中存在的问题，本文分析了其产生的原因，并从物权制度、债权制度的二维角度阐述了如何完善农村房屋、宅基地制度。     

划拨土地上所建商业用房买卖法律问题分析

1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布,标志着我国的土地使用权有偿使用制度正式建立,但很多地方政府对出让土地的政策执行并不到位,在划拨土地上建商业用房公开出售并由政府房管部门颁发房屋所有权证的行为屡屡发生。但随着政府执行土地政策力度的不断加大,原未办理土地使用权证可违规转让的房屋,面临不补缴土地使用权出让金就无法办理房屋转让登记的困境,由于对补缴土地使用权出让金的主体认识不同,     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

拆迁补偿要确立产权优先原则

房屋拆迁，其法律实质是政府根据公共利益原则（共益设施建设或城市改造），向土地使用权人收回土地使用权并由此必然地要求土地使用人放弃地上物权即房屋所有权的行为，这是私有财产不受侵犯和自愿原则的例外，因此政府相应地遵循公平和等价有偿原则给被拆迁人以合理补偿，保障其可以获得新的产权，这就是拆迁补偿。由于《城市房屋拆迁管理条例》非但没有明确规定出合理的补偿原则，而且还把制定具体实施细则的权利下放给了各省、市、自治区，造成规范繁杂，法出多门，这些各不相同l的地方法规又多包含与宪法、民法、处地法极传例》相违背…     

建设用地使用权期限届满后的法律后果

建设用地使用权期限届满后可以续期,其中住宅建设用地自动续期,非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素;续期的次数以一次为宜;续期时应当按照约定或规定支付土地使用费,但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,建设用地使用权消灭,建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权;土地所有人不予补偿的,应适当延长使用年限;建设用地使用权人不愿意延长的,丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物;逾期不取回的,土地所有人无偿取得地上物所有权。     

论我国土地使用权与地上建筑物的关系

针对房屋与土地这一紧密相连的两类重要的不动产,我国立法上确立了“房地一致”原则,以期充分发挥房屋与土地价值,然而房屋所有权的永续性与土地使用权的期限性使得这一制度渐露弊端。需认真考量和完善这一制度。     

土地使用权若干问题探讨

本文将视野集中在土地使用权之上,先回顾了土地使用权的概念之争,再根据《物权法》对土地使用权的分类,对建设用地使用权、宅基地使用权进行了细致的探讨。     

论以出让方式获得土地使用权的流转限制

依《城市房地产管理法》,＂房地产转让＂是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为;而以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;（2）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件,否则不得转让。     

“土地使用权”是独立的不动产物权

本文首先对“土地使用权”提出新的含义，再从所有权的四项权能阐述“土地使用权”的不动产物权属性，再就‘土地使用权’作为不动产物权的独立性作进一步探讨，并建议将“土地使用权”改称为“土地财产权”，进而针对当前在“土地使用权”立法上的误区提出相关的建议。所有这些探讨，意在明确“土地使用权”是独立的不动产物权，冀望对物权立法有所裨益。     

从公私合一到公私分离——论集体土地所有权的使用权化

我国集体土地所有权既具有公共权力的强制性,也具有财产权利的资源收益性,这使得农村社会现实中公共职能与经济职能界限不清,村民委员会与农村集体经济组织的职能存在一定混淆.为解决实践中存在的诸多制度矛盾,我们应从认识我国土地使用权的性质入手,并进行相应权利安排.由于土地使用权已经成为我国的基础土地权利,因此集体土地所有权中的财产权内容应自所有权中剥离,独立为非限定土地使用权,而所有权作为公权力继续加以保留,并允许集体经济组织以非限定土地使用权为基础设定其他限定性土地使用权.这对于我国城乡土地权利并轨、保护集体和农民的土地权益,实现土地使用权的体系化等具有重要的意义,并能够充分实现物尽其用,使广大农民从农村集体经济改革中获益.     

被拆迁人房屋补偿安置权益之物权性保护——以物上代位为法律漏洞裁判补充路径

在最高人民法院清理司法解释,将原《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第7条删除后,我国对被拆迁人房屋拆迁补偿安置权益之保护成为空白。房屋拆迁补偿安置协议属于特殊行政协议,除兼具行政性与协议性外,尚具有物权性。被拆迁人补偿安置权益在房屋拆迁补偿安置协议中分为补偿与安置两部分,前者针对所有权,后者针对使用权。本文基于补偿安置协议的物权性,认为被拆迁人补偿安置权益名为债权、实为物权,应当依所有权物上代位理论对补偿安置权益施以物权性保护;基于补偿安置协议的行政性,强调临时安置补助费及停产停业损失补偿等费用属于行政机关公法上的义务,且应事前补偿到位。     

我国土地使用权收回类型化研究

土地使用权收回,是我国土地法律体系中一个独特且复杂的概念。目前,无论是行政法学界还是民法学界,对于土地使用权收回的理论基础、种类、性质和适用条件等都缺乏足够关注。通过对我国现行法律和行政、司法实务的梳理发现,客观上存在着"公法上的收回"和"私法上的收回"两种性质不同的土地使用权收回。其中,公法上的收回又可分为征收性收回、处罚性收回、确权性收回三类;私法上的收回又可分为契约性收回和身份性收回两类。不同性质和种类的土地使用权收回生成的理论背景不同,适用条件和范围各不相同,是否补偿和救济途径也有所差异,这些皆需在修改土地管理法等相关法律法规过程中加以明确和细化。