关于房地产合作开发模式的思考

近几年，房地产市场持续升温，房屋价格居高不落，国家为此加大了宏观调控，“国八条”、“国六条”相继出台，并对土地增值税进行清算。同时，我国对房地产信贷业务和其他市场的调控力度逐步加强，拥有土地的开发商面临着越来越大的经济压力。加之国家严控土地闸门，使得开发商从一级市场获取土地的成本和难度也相应增加。在这种情况下，各类房地产合作开发方式的出现无疑对房地产市场的发展起到了积极的促进作用，但因涉及的法律关系复杂、主体形式多样，因此引发的纠纷也是诸多的。下面笔者就我国房地产合作开发模式作一介绍。     

700农民诉东莞市政府征地案代理纪实

什么也没得到：村里土地就要归别人了 广东省东莞市常平镇木榆村里有一片叫大松园的土地，因为与东莞火车站相隔不远，极具商业价值。受此黄金地段吸引的开发商通过层层关系，于2003年8月与木榆村经济联合社签订了一份《合同书》，以500万定金和开发建成的物业计算或冲抵补偿款；村联合社代表木榆村，转让土地，同时负责道路规划建设。这样开发商几乎“空手套白狼”，一举将4万平米的土地囊入怀中。     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

官商勾结是房地产业潜规则之罪魁

在这个追求GDP点数的时代，通过“土地财政”拉升GDP已经成为地方官员们博取政绩、牟取利益的最重要的手段。隐藏其背后的，是政府和房地产开发商无处不在的暧昧关系     

城市“宪法”缘何频遭践踏

去年至今，重庆市的城建规划领域因有数名厅官在此“落马”而成为腐败的“重灾区”。去年12月，重庆市渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维、沙坪坝区原副区长陈明三人，因收受房地产开发商巨额贿赂，分别被法院判处死缓和13年、10年有期徒刑。今年4月，重庆市政府新闻发言人证实，重庆市规划局局长蒋勇已被“双规”。     

房屋租赁中登记备案的效力

我国《城市房地产管理法》所调整的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。房地产转让是其中最典型的交易形式；房地产抵押则是指在抵押权实现时会产生房地产权利的转移；房屋租赁刚是依债的方式转移房屋的使用权，因此它们都属于房地产交易，受《城市房地产管理法》的调整。《城市房地产管理法》确立了“房地同一”原则，即“房随地走，地随房走”原则，标志着土地使用权与房屋所有权同一原则的确立。那么在房屋租赁中，“房地同一”原则同样适用。土地使用权概念及其制度在我国产生的宗旨在于便利土地的开发及房屋产权交易，…     

符合如下几个条件即构成事实劳动关系

一、房地产开发仅限于国有土地。我国目前的土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据城市房地产管理法的规定，房地产开发商所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，国有土地的使用权方可有偿转让。     

土地使用的行政规制及其宪法解释——以德国建设许可制为例

土地制度改革的顶层设计提出符合规划和用途管制是集体用地入市的前提，这为土地使用规制 方式和限制边界提出了新的挑战。德国法上关于允许具体土地开发计划形成了在规划控制区内的合规划审 查，在建成关联地区允许按已有特质发展而进行现状相容性审查，在自然特征保护的外围地区普遍禁止例外 审查等不同开发强度控制。我国应设置适度的不同开发强度层次的土地开发规制方式，为“合理地利用土地” 的直接宪法要求提供制度保障。德国土地所有权享有宪法保障并在比例原则平衡下被施以社会义务，具体到 土地开发规制中形成了有效的值得借鉴的法律控制方式，即规划权衡过程的正当要求，在同等情况下负担均 等的要求，在规划区外的个案权衡中允许基于不同开发强度控制赋予土地使用权在审查中的不同权重。     

警惕集体腐败的政治腐蚀性

近年来，集体腐败案件屡见报端，引发了人们的高度关注。今年9月，重庆开庭审理了重庆市九龙坡区原区长黄云收受贿赂、调整规划，致使开发商获利超过两亿元一案。此案的明显特征是数名官员同一时期、甚至在同一项目、同一地产商处收受贿款，共同犯案。     

借贷利息型贿赂犯罪的证据审查

案名：方某受贿案 [基本案情]2008年1月,开发商毛某购买了某市一块土地用于房地产开发,在工程建设中因擅自调整容积率需要补缴土地出让金,后毛某与该市分管城建、国土的副市长方某结识后,在方某的帮助下,毛某实际支付土地出让金远远低于正常应缴数额。     

房企变招应对楼市寒冬 大型房企降价突围

从2007年10月份起，楼市开始调整，至今已将近一年时间，市场调整的持续时间、调整力度、舆论氛围都已经超出了不少开发商的预期，冬天比预想的漫长、寒冷。     

论规划裁量及其界限——基于与一般行政裁量相比较的思考

伴随着“规划行政”时代的到来，德国从行政裁量基础上发展出了“规划裁量”这一概念。它有自己独特的法律个性而与行政裁量有“质”的差别．这很大程度上是源于规划法“目的——手段’’模式的规范构造特性。由于规划未来性和规划法规范构造等多方面的原因，规划裁量重在法律的实现，而不是法律的执行，法治主义有“空洞化”的危险。把握规划裁量的界限可以从合法性、必要性、规划统一性和利益衡量等方面进行考量。     

最高法院：坚决制止“傍名牌”等不正当竞争

《电子信息产业调整和振兴规划》（以下简称《规划》）于2009年4月12日正式出台。     

谁该为该笔罚款买单？——交叉管理领域行政纠纷相关问题探讨

一、据以讨论的案例2007年12月,某房地产开发商(以下简称开发商)以竞买的方式取得了某县城A地块的国有建设用地使用权,共支付地价7515万元。此后开发商先后取得了国有土地使用、建设用地规划、建设工程开工等相关行政许可,并于2009年初开始施工建设。2009年7月29日,某市文物事业管理局(以下简称文物局)以该开发商未经批准在市级重点文物保护单位沙沟遗址保护范围和建设控制地带内进行项目建设,违反了《中华人民共和国文物保护法》(以下简称《文物法》)第17条、第18条第2款的规定为由,作出了[2009]05号行政处罚决定书,决定     

房地产项目公司终止后股东责任制度研究

正由于作为股东的房地产开发商与项目公司人格独立,即使项目公司解散,通常也无法要求房地产开发商承担责任,房地产开发商获得了有限责任的庇护。项目公司的"短命"现象并不符合公司永续存在的特征,房地产开发商涉嫌滥用了项目公司的公司人格。从常理出发,房地产开发商是项目公司的所房地产项目公司,是作为股东的房地产开发商专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。股东以资金或是土地使用权入股建立项目公司,以开发特定房地产为其经营目的 ;各股东之间的权利义务由公司章     

构建和谐社会 创建美好家园——前近邯郸市金世纪房地产开发有限公司

2009年2月20日，邯郸市委书记崔江水、副市长赵国岭以及丛台区委书记杨晓和出席了由邯郸市金世纪房地产开发有限公司开发建设的城中村改造项目“金世纪·新城”开工奠基仪式。该项目是邯郸市三年大变样规划中的重点项目和形象工程，经过两年的建设，一个令人瞩目的新街区将展现在市区中心。“金世纪·新城”项目的开工，开启了邯郸市今年城中村改造建设的序幕。     

解读中国十大产业振兴规划

一年之计在于春，国务院的十大产业调整振兴规划迅速出台。从1月14日到2月25日，短短43天，挥就中国汽车、钢铁、纺织、装备制造、船舶、电子信息、石化、轻工行业、有色金属、物流业调整振兴规划路线图。这些规划涉及范围之广、政策力度之大、决策效率之高，建国以来前所未有。在国际金融危机对中国实体经济影响日益加深的背景下，这些规划的出台旨在破解哪些难题？有哪些亮点？有什么新意？在3月3日至3月13日召开的全国“两会”期间，刚刚新鲜出台的十大产业振兴路线图成为两会代表和委员们热议的话题，本文一并解读。     

土地规划管理改革：权利调整与法治构建

我国土地规划管理从理念到体制运行,均存在重大缺陷。规划制定缺失以人为本的理念,支撑规划管理的土地所有权制度过于意识形态化,规划管理权限过于集中,规划的技术性规范过于机械刻板等问题突出,致使我国土地资源浪费严重,国民居住品质差,城乡景观千篇一律、僵化呆板。今后要调整土地规划理念,树立以人为本的新的土地规划理念,探索"消极规划"技术模式,并通过深化土地规划管理体制改革以及其他配套改革,解决上述问题,促进我国土地利用规划管理的民主化、法治化和科学化。     

大棒下的地产联盟

地产联盟的目的显而易见:应对中央对于房地产行业的政策性调控8月份的最后一天“31日”被画了一个大大的红圈。“31日”对于陈伟来说,也许将是一个噩梦的开始,但或许也是一次机会的来临。陈伟是京城某小房地产开发公司的总经理。8月31日,是国家清理协议出让土地的最后期限,大限将至,前途难卜。对于最近出现的应对此政策的北京“土地并购与融资开发商联盟”,陈伟对《法     

两亿奖励开发商是拿公共利益送人情

有一块“神奇的土地”，开发商买了它，政府要把两亿元土地出让收益“奖励”给开发商；它没有施工许可证却能开建，云南曲靖政府2亿元卖地款奖励开发商遭到质疑。