我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

有限责任公司股东优先购买权问题研究

有限责任公司股东优先购买权的法理基础在于期待权和有限责任公司的理论。股东优先购买权是一项法定权利 ,是股东基于股东资格而享有的请求权 ,其行使须依法定程序。股东优先购买权的效力及法律保护须考虑公司资本利益和股东有限责任原则的衡平以及如何防止股权转让自由的滥用。     

浅谈我国优先购买权制度的重构

我国现行法定优先购买权制度对稳定民事法律关系有积极的作用,但它同时又违背了公平原则,并形成了对所有权人行使处分权的限制,不利于商品的流转。应当采用法定优先购买权和约定优先购买权双轨制,实行约定优先购买权为主.法定优先购买权为辅的制度。以恢复对所有权的尊重,促进商品的流转。     

承租人优先购买权行使的限制

本文从案例入手,对承租人的优先购买权问题进行探讨,重点探讨了承租人行使优先购买权应当受到的限制。文中认为,限制承租人优先购买权行使的因素主要包括:租赁合同的效力、合理期限、共有人的优先购买权等六种因素。     

有限责任公司股东优先购买权结构与效力新探

《公司法》第七十一条第二款后句下异议股东的购买应当不可拒绝且应按照同等条件来购买,因此实际上是一项优先购买权。结合第七十一条第三款的规定,《公司法》第七十一条下实际上是设置了两项优先购买权,为协调其相互关系应对相关条文做限缩解释。对于这两项优先购买权的效力分析,则必须注意到有限责任公司股权变动模式的重要影响和前提性意义。按照债权效力和物权效力的传统划分,《公司法》第七十一条下的优先购买权都仅具有债权效力。     

论拍卖中的承租人优先购买权

所有权人转让已出租房屋时,承租人在租赁期内具有优先购买权。但是通过拍卖程序公开转让时,就出现了承租人的优先购买权与拍卖中"价高者得"的拍卖原则的矛盾。一味强调优先购买权利而否定拍卖这种具有特殊程序价值买卖的做法是错误的,应当分不同情况,尽量衡平房屋所有权人、房屋承租人、竟价者以及拍卖机构的合法利益。     

股东优先购买权“穿透效力”的适用与限制

在法定优先购买权之外,股东可以通过特别约定的方式将"人合"的形式与范围予以相应扩大,此时穿透于法定优先购买权而适用于股东实际控制人之变动的优先购买权就成为股东与股东之间的特别约定,由此成就了股东与股东之间在法定优先购买权之外的穿透效力。此种法定优先购买权之外的权利的穿透乃为"私法自治"与"意思表示"的反映,是公司设立之初或设立过程中各方对自身利益的计算已经达成的妥协,从而获得了利益的平衡。因此,当股东之间存在这种对于股权优先购买权穿透适用的明确安排时,不能断然否定当事人之间规则的效力。同理,当股东之间在公司设立初始并未通过契约或公司章程对法定优先购买权以外的优先购买权进行特别约定或者限定时,我们的司法机关不应简单地援引股东可享有的法定优先购买权,以"合法形式规避非法目的"的理由轻易否定当事人对于股权转让交易结构的安排与设计。     

关于法定优先购买权的几个问题

本文对优先购买权的基本问题进行了分析和论证。首先区分了优先购买权行使的常态和异态,以此对优先购买权的涵义进行了界定;其次将优先购买权定性为形成权,进而指出经过公示的优先购买权具有排斥后来的与该项权利内容相同的权利变动的效力;最后对出卖人与第三人订立的买卖合同的效力进行了评判。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

商标法中在先权利的知识产权法解释

在先权利的解释应当坚持知识产权法定主义和整体性知识产权法观念;在先权利是指法律效力低于知识产权特别法规定的权利的某些权益,或者指那些知识产权特别法、反不正当竞争法、民法虽然有规定,但是按照这些法律,当和商标权发生冲突时难以进行处理的权益;能够成为商标注册阻却和注册商标撤销事由的在先权利应当在商标核准注册之日之前在全国知名,而作为注册商标专用权限制事由的在先权利,只要求在一定地域范围内知名即可;注册商标权人有权要求在先使用人附加区别性标记,在先使用人有权扩大自己的营业范围,但是不得有不正当竞争行为。     

正确对待权利冲突--现象与解决方式之间

在我国,权利冲突已成为普遍的存在,但不是一种正常的存在。因此,对于权利冲突应立于防止、减少、消除上。权利冲突的解决应为权利划定边界,并导致权利冲突的消灭。但是,权利冲突不会因此彻底消失,而是在合理的范围内存在。     

中美知识产权的争议与启示

众所周知,美国在新的《综合贸易与竞争法》上新增有一所谓“特殊301条款”,该条款的内容是规定相关国家如果不保护美国的知识产权,或者阻碍依靠知识产权的美国企业进入该国市场,美国就把它列为“重点国家”,要实施贸易报复。中美知识产权的争议就是这样产生的。本文阐述了中美知识产权争议的由来、内容、焦点和我国在知识产权保护上应该采取的主要对策措施。     

新股优先购买权性质之辩及其损害赔偿

我国现行私法体系中存有诸多类型的优先购买权制度,公司法中的新股优先购买权即为其中之一。目前学界对股权转让环节中的优先购买权有比较多的论述,而新股发行环节的优先购买权制度并未引起学界应有的关注。公司实务中,新股优先购买权时常遭到控股股东的侵害,然现行法对侵害行为缺乏明确、清晰的法律责任规范,极易引发司法审判的混乱。从完善新股优先购买权的损害赔偿机制而论,对新股先买权的性质界定应突破权能分类视角下的形成权说,须从权利内容视角出发,将其界定为股权下的自益权,就其本质而言应为债权而非物权,其权能体现为请求权。先买权人主张损害赔偿的类型可分为公司的违约责任与控股股东的侵权责任,其中控股股东的侵权责任应为主要形态,其责任基础来源于对受托义务的违反。就优先权人主张的损害赔偿范围,可分为因控制力减损引发的经济性损失以及因新股价格涨跌引起的财产损失。     

《民法典》第157条(法律行为无效之法律后果)评注

本条中“民事法律行为”既包括财产行为也包括身份行为,既包括负担行为也包括处分行为;“确定不发生效力”既包括效力待定法律行为终未获追认、已成立终未获审批的情形,也包括法律行为未成立的情形。本条中“财产”包括一切可转让的利益,就权利移转型合同而言,财产返还请求权系物权性的回复原状请求权,它主要指有形财产的占有回复和权利簿册记载的回复。折价补偿请求权为特殊的不当得利请求权,在合同无效清算场合,应一般性禁用《民法典》第986条得利丧失抗辩规则。损害赔偿请求权是一种特殊的缔约过失赔偿请求权,可适用于双方明知或应知合同违法、背俗而无效的场合。本条并非宣示性条款,它规定了三项独立的请求权基础。在法律对建设工程合同等特殊合同以及其他法律行为无效另有特别规定时,应各依该特别规定处理。     

论利益偿还请求权的行使

笔者认为,利益偿还请求权的权利人是能够在形式上或实质上证明自己为合法持票人的人,义务人在通常情况下为出票人或承兑人,在特殊情况下也包括背书人和保证人;利益偿还请求权的行使地点与一般金钱债权不同,应为义务人的营业地或住所;利益偿还请求权的行使方式虽不以提示票据为必要,但应预先通知票据义务人。     

再论侵害承租人优先购买权的救济

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖给买受人而承租人事后知悉的,他应当向出租人主张行使优先购买权,这是其获得法律救济的前提。承租人主张优先购买权后,他能够获得法律救济的程度或法律后果取决于买受人是否善意及房屋是否办理物权变更登记。买受人善意并且与出租人办理物权变更登记的,买受人取得房屋的所有权,承租人向出租人主张违约责任;买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的,出租人的履行决定房屋所有权的归属,未被履行方向出租人主张违约责任。买受人与出租人恶意串通的,其买卖合同无效,出租人应向承租人履行;买受人单纯恶意但未进行物权登记的,出卖人只能向承租人进行履行;买受人单纯恶意且进行物权登记的,买受人取得房屋所有权。     

论公司股权之共有权

股权共有存在于商事活动之中,但没有引起民事共有理论的关注,反映出商事权利与民法理论之间的脱离。股权作为一种特殊的商事权利,相对于市场是财产权,相对于公司是社员权,权利行使均以财产利益为目的,可以适用财产权民事共有或准共有之规则。民法和公司法应该衔接规定股权共有权,消除民商事法律制度的隔离与冲突。只有在这一基础之上,进一步设计股权共有权的行使、分割和转让程序,才能确认和保护公司股权共有权。     

权利冲突的司法化解

法定权利之间的冲突并非一个伪命题,其在司法实践中颇为常见。受到立法者的有限理性、社会的变动性以及法律语言的模糊性等多重因素的影响,某些情形下权利的边界未被立法者清晰界定,并由此引发法定权利之间的冲突。权利冲突的实质是利益冲突和价值冲突。权利冲突的存在导致了法律适用的难题,法官需要借助个案中的法益衡量来确定权利边界并进而化解权利冲突。法官在进行法益衡量时,可以参考权利位阶来作出判断,然而权利位阶秩序缺乏整体确定性,仅有有限的参考价值,因此法益衡量还需诉诸比例原则。比例原则包括适当性原则、必要性原则和狭义的比例原则三项子原则。比例原则能够指引法官对权利作客观和理性的衡量,最大限度地缩小法官的裁量余地。鉴于个案中的法益衡量具有决策性质,法官必须在司法能动主义与司法克制主义之间维持恰当的平衡,在解决权利冲突时不能逾越司法的限度。     

权利冲突的研究现状、基本类型与处理原则

中国的权利冲突研究经历了产生、反思、深化三个阶段,当前仍存在着抽象的理论研究与具体层面的研究脱节及研究道路不足等缺陷。同种类型权利间的冲突与不同类型权利间的冲突是权利冲突的基本分类方法。处理权利冲突,应坚持私权利优先于公权力、社会公共利益优先等原则。