试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

楼花按揭与我国抵押权制度之发展

近年来,随着房地产热的兴起,我国沿海开放地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行做法,楼花按揭便是其中之一。楼花按揭源于香港,它是银行、房地产开发商(以下称开发商)和购房者三方共同参加房地产经营开发的一种融资业务活动。楼花按揭走进现代社会生活,不仅为我们解决房地产开发的资金需求提供了新思路,而且也给传统民法学中的抵押权理论带来了新思考。 一、楼花按揭的法律性质 楼花按揭是香港法上的概念。所谓“楼花”是指没有建成的楼宇,那些尚没有任何地面建筑的已奠地基亦被视为楼花。依香港法律,楼花是可以买卖的,买卖     

楼花按揭与我国抵押权制度之发展

随着改革开放的进一步深入和发展,“楼花按揭”这一海外来词也被引入房地产开发市场.或许您对这个名词还很陌生,但在房地产交易中,“楼花按揭”已经被频繁使用.那么,什么是“楼花按揭”?它是怎样产生的?这种经济形式的法律性质和关系如何呢?《楼花按揭与我国抵押权制度之发展》一文将回答上述问题,并将“楼花按揭”与有关的法律制度进行比较分析,同时介绍我国目前房地产开发市场中“楼花按揭”的发展状况.     

楼花按揭法律属性的定性分析

楼花按揭作为一个房地产金融工具,在我国缺乏明确法律规定却又在实践中频繁运用的大背景下,凸现出对于其法律属性定性的研究价值。从实践角度出发,楼花按揭按其运作流程将预购人和银行间的担保形式分为两种担保权利类型。以房屋产权转移为界,在此之前设定的是质押担保,而在此之后所设定的则是抵押担保。     

楼花按揭贷款合同的法律思考

楼花按揭贷款是实践生活中常见的现象,深圳、上海等地方制定了一些地方性法规对此进行调整,但基本法律还没有楼花按揭的规定。北京市崇文区人民法院曾处理一起楼花按揭贷款合同纠纷案。[案情简介]某建行与张某和某房地产公司三方签订一份外汇楼宇按揭贷款合同。合同约定:张某团购房向建行借款237160美元,期限5年。合同还约定张某授权银行于该     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

欠缺形式要件的预售合同的效力

商品房预售合同 ,即“楼花”买卖合同 ,指房地产开发商与购房者约定 ,由购房者交付定金或预付款 ,在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为的合同。由于商品房预售交易中 ,房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态 ,至最后完工交付 ,尚须经过一段较长的时间 ,期间不确定因素较多 ,购房者面临的风险也较大 ,所以 ,我国在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》中均规定 ,预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。由此可见 ,我国法律规…     

房地产按揭业务的误区与法律对策

房地产按揭业务有力地推动了房地产业务的发展，尤其是在我国目前经济状况下按揭就成了房地产业务的直接推动力。一方面，房地产开发商把银行可以提供按揭服务作为一种促销手段、吸引客户，尽可能快地售房、回笼资金，从而滚动开发；另一方面，由于房地产按揭贷款的确是一项效益比较好的业务（借款人多数能较好履行还款义务），银行也将按揭贷款作为一个新的利润增长点，大力进行房地产按揭贷款业务的营销；而多数购房者由于在暂时资金不足情况下也可以通过该业务而购得房屋，该业务也大受欢迎。因此房地产按揭业务既促进了房地产发展，反过…     

浅议按揭买房

按揭担保,也称为楼花按揭贷款,它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合我国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了建议和设想。     

浅谈房地产市场中的楼宇按揭实务

银行（或非银行金融机构）给楼宇购买者提供按揭贷款，是美国、新加坡、香港等国家和地区在六、七十年代兴起的一项房地产金融业务，此项房地产金融业务的兴起，为一时资金不足又需要置业的人土提供了能够购买楼宇的机会和条件，推进了房地产市场的发展。给楼宇购买者提供按揭贷款，可分为购买现房和预购商品房两种。笔者仅就个人的实践和理解，对为预售商品房购房者提供按揭贷款实务，谈点看法。一、按揭的法律性质及按揭双方的权利、义务按揭一词源于英语Mortgage一词的音译，其法律含义是指以房地产抵押取得贷款，并且所贷之款只能用于…     

小心:商品房预售有陷阱

商品房预售，俗称“楼花”买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展，商品房预售在房产交易中的比重也日益增加。与现房销售相比，在商品房预售交易中，房屋在预售合同订立时仅处于待建或正在兴建状态，至最后完工交付，尚须经过一段较长的时间，期间不确定因素较多，困而购房者面临的风险也较大。加之商品房预售在我国尚无一套十分完善的法律法规加以约束，因而，实践中，购房者的合法权益常常困开发商的恶意欺诈而处于十分不利的境…     

让与担保需要尽快进入民法典吗?--从让与担保与我国商品房按揭关系的角度谈起

让与担保这一权利移转型担保的产生和存在有一定的现实基础,并因方便交易而为多国实务所采用,但也因其自身所具有的特点而不能纳入已有的物权担保形式.按揭是英美法中的权利移转型担保,它与大陆法系的让与担保既有相似之处又有一些不同.我国的商品房按揭担保,虽然名称译自英美法的按揭,但却是于我国商品房交易实践中成长起来的担保形式,可谓自成一体.按办理按揭时商品房的存在状态不同可以分为现楼按揭和楼花按揭.其中,现楼按揭究其性质是不动产抵押,楼花按揭在房产建成前后性质有所不同在房产建成之前是一种让与担保,在房产建成之后则是不动产抵押.所以我国实践中运行良好的商品房按揭制度并不能被让与担保所完全涵盖,仅从商品房按揭需要由法律加以规定,不能得出让与担保应当尽快进入民法典的结论.     

按揭风险及其防范

房地产市场中按揭购房已是极为普遍之现象，然而，在法律中却找不到相应明确的法律规定，致使按揭购房徒增一层阴影。对在房地产市场中，部分购房人不能或不愿一次性支付房款，于是将所购房屋抵押给银行取得贷款，由银行将本应付给购房人的贷款作为购房款直接支付给发展商，然后由购房人分期还贷的一种现象，人们借鉴香港相关习惯，将其称之为按揭。     

商品房预售风险的公证预防

一、商品房预售合同公证的必要性与紧迫性商品房预售，又称作‘’楼花”买卖，①是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期内拥有现房的房产交易行为。预售商品房的行为，是一种期货转让行为，在资金、风险等几个方面都有自己的特点。因其能及时融资并发挥房屋之效用而被房地产开发商乐于采用，同时由于购买方有较为自主的选择权（如楼层、朝向以及价格），也使更多的购房者愿意接受。但是另一方面，商品房预售活动有着极大的风险，它所隐含的纠纷隐患往往给购买方以损害。突出表现为购买方对其中许多相关…     

对办理个人按揭贷款纠纷案件中几个问题的探讨

当前，我国大力推动的个人住房按揭贷款制度解决了购房者的资金困难，促进了房地产的销售，加快了房地产开发资金的运转，繁荣了房地产业，扩展了金融机构的贷款业务范围。可以说，该制度在一定程度上满足了多方当事人的需求，促进了与房地产相关产业的繁荣。但是，个人住房按揭贷款制度实施的同时也产生了大量的纠纷，出现了诸多法律问题，这些问题亟待有关机构和部门予以解决。     

论个人住房按揭贷款的法律性质

随着我国市场经济的深入发展 ,个人住房私有化趋势日益明显。但由于广大中低收入者尚不具备一次性付清房款的经济实力 ,政府及其它社会机构的各种参与成为必然。金融部门参与房地产市场运作的行为表现出个人住房资金运行的社会化倾向 ,而个人住房按揭贷款 ,则已经成为近年来房地产业 ,金融界及法学界人士共同关注的热门话题。所谓个人住房按揭贷款 ,就实务操作而言 ,是指按预先订立的合同 ,购房者先支付一部分房款 ,剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付 ,同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保 ,其偿还由购房者分期进行还本付息。本文…     

把握市场脉搏 不断拓展房地产公证业务

房地产市场是公证法律服务的一个重要领域，自１９８８年上海市办理了第１块国有土地使用权招投标和出让合同公证以来，上海的公证服务已涉足房地产市场的各个领域。从征地、动迁、开发到土地使用权的出让转让，从房屋投资、抵押按揭贷款到房屋的销售，从商品房的销售、出...     

评我国房地产业界对“按揭”的曲解

我国大陆房地产买卖中的所谓按揭并非真正意义上的按揭 ,期房按揭其实是质押 ,而现房按揭则是抵押。这些质押和抵押与现行的担保制度又不尽相似 ,在某些关键环节上不当地突破了当事人间的利益平衡。真正的按揭制度设计必须结合担保法律体系构造基础平台关系。     

房地产按揭业务若干问题浅析

目前,上海、北京、深圳等地陆续出现了房地产按揭业务。它是房地产商刺激房地产市场的一种手段,也是银行开展房地产金融的一种形式。我国的房地产按揭借鉴于国外,但由于刚刚起步,制度很不健全,操作也不规范,缺少相应的法律对其进行调整、在实践中出现许多问题、一定程度上阻碍了按揭业务的发展。迄今为止,房地产按揭业务并没有产生其应     

离婚时处理按揭房屋的法律问题探析

婚姻期间购买的按揭房屋在夫妻离婚时如何处理是司法实践中的难点问题,《法释[2003]19号》第21条将按揭房认定为"尚未取得所有权"的房屋,要求人民法院在夫妻离婚时仅就按揭房屋的使用权予以判决。这一处理方式,既不符合物权法定分止争、物尽其用的立法宗旨,也不符合婚姻法确立的夫妻财产分割原则,更有违法律的公平正义。本文试图通过探讨按揭房屋的产权问题,特别是夫妻以一方名义购买的按揭房屋在离婚时的分割问题,突破现有的处理方式,以解决因处理按揭房屋衍生出的各种矛盾。